交易产权的方法

专利名称：交易产权的方法
技术领域：
本发明涉及一种用于提供并管理产权交易的计算机系统和方法，并特别针对通过计算机网络例如因特网的房地产交易。
背景技术：
计算机网络例如因特网可以用于为商家出售商品给公众和商家之间的交易提供服务和产品。这种流行可以部分归功于其能以比传统提供产品和服务的形式，例如宣传品和昂贵的广告，更加低廉的方式获得许多潜在的消费者/客户的事实。
近些年，房地产代理商通过因特网向公众提供销售/出租/拍卖/调查等房地产服务。通常，希望使用因特网来购买地产的人会访问网站，并可能手工查看所提供的每条地产的销售/出租/拍卖/调查信息，或另外他们可能进入搜索(例如按位置)，以便查看那些在房地产代理数据库中列出的地产信息。
这种方法的局限性在于因为因特网可以让许多人来访问，所以房地产代理商将受到其在某时所能提供的地产数目的限制。对于许多房地产代理商来说将因特网上所选地产列表定位在中央位置以允许他们自动更新列表的格式是很困难的。因此，在网站上对最新信息的管理变得很麻烦。
而且，如果其他代理商想要在另一个代理商网站上列出他们的地产信息，在这两个代理商之间传送数据的格式可能并不兼容，因而，在传送信息方面存在很多困难。
另外，先前通过因特网出售地产的方法仅涉及为了让购买者与销售商匹配的搜索技术。并没有提供交易阶段发展进程中，附加的管理或促进地产交易的方法。

发明内容
本发明的目标在于提供一种用于在计算机网络上促进产权交易的改进计算机系统。
根据本发明的第一方面，提供了一种在计算机网络上(例如因特网)用于提供至少一项交易产权的计算机系统，所提供的产权用于从至少一个交易者到至少一个购买者之间进行交易，系统包括用于存储和传播有关产权信息的主数据库，主数据库位于至少一个能被需要获得所述产权相关信息的购买者访问的主服务器上；由一个或以上的交易者提供的至少一个存储为交易而提供的产权相关信息的代理数据库，每个代理数据库适于访问主服务器，以便将存储在所述代理数据库上的信息传送到主数据库；和与所述至少一个代理数据库相联系的数据交易管理程序，所述数据交易管理程序适于对交易者和购买者之间的产权交易发展进程的相关信息进行管理，并记录在代理数据库中。
其中，在所述代理数据库中管理和记录交易者和购买者之间的产权交易发展进程的相关信息，并且主数据库经编程来与所述代理数据库连接来接收与新产权相关的信息，并直接从所述代理数据库更新已存储在所述主数据库中的产权相关信息。
本发明的优点在于有关产权的信息包括多条与产权特定内容相关的信息项。特定产权的信息项通常描述了所述产权的独特特征，并且可以由交易者和购买者单独进行检索。
本发明的优点还在于为了交易也可以向购买者提供与产权相关的有形服务。
系统可选择地请求系统用户(例如交易者或购买者)输入有关交易/获得中用户所感兴趣的产权类型条件。系统将可以在检索条件中使用的交易信息存储在主数据库上，从而将检索条件与存储在主数据库上的信息项目匹配。通常，结果会有很多匹配项目，并且可以给用户呈现许多与检索条件匹配的产权信息。
系统也可以允许用户输入进一步的检索条件，因此使得匹配的产权数减少，以便用户获得他们最感兴趣的那些产权详细信息。
在本发明的一个实施例中，产权指的是向购买者(例如购买者和承租人)提供用于通过出售或出租进行交易的房地产。在这样的实施例中，与房地产相关的信息项可以包括与地产特定特征相关的信息项，例如位置、价格、地产面积、卧室数目、照片、合同、平面图或视频程序等。主数据库可以是相关数据库，因而存储在该数据库中的信息项可以构造为能够识别所存储的其他地产中特定地产信息的相互关系。在这点上，与第二项地产相关的第一项地产可以在与第二网页链接(例如超文本链接)的第一网页上呈现给用户。例如，如果第一项地产与商店单元相关，并位于购物中心，商店单元自身可以提供租赁，并且这个地产的详细信息可以在第一网页上向用户呈现。在第一网页上，可以存在链接到提供有关商店单元所在的购物中心信息的第二网页的超链接。这个特性允许那些打算要承租商店单元的人能够有机会考虑购物中心所提供的购物环境的舒适性。而且，从购物中心的网页上可能还包括与中心提供的其他要出租和/或出售的中心内商店单元相连的链接。
本发明的优点在于数据交易管理程序也包括帮助用户管理地产交换交易的交易管理程序。一旦购买者选出他们想要交换(例如用钱)的地产项目，数据交易管理程序会通过管理和记录地产交易的各阶段来帮助用户商议交易。
通常，一旦购买者中意这个地产项目，并表现出有兴趣与地产项目的交易者进行商议，交易管理程序就记录双方正在协商。购买者可以通过选择位于所述地产项目网页上的“进入交易”链接对象来表达对地产项目产生兴趣。这个信息通常会提交给地产项目的交易者。
如果双方达成初步协议，那么他们就能进入交易接受条款的讨论，否则，交易管理程序将交易状态将记录为“失效”，并且不再进行进一步地协商。
一旦签署了交易接受条款，数据交易管理程序将交易状态作为代理数据库中的记录来记录在数据库中。
在接受条款记录之后，代理数据库生成合约以及双方要签署的合约的复印件。这样就可以进行结算，并由购买者支付给交易者。在这种方式下，交易的所有阶段都通过交易管理程序记录，并且保留了交易的历史记录。
代理数据库可以通过特定的交易者来管理，例如代理交易者。代理交易者可以选择他们希望提供的在因特网上交易的特定地产，并将这些特定地产的相关信息上传到主数据库。代理商交易者可以通过主服务器用分配的授权用户标识和验证密码来访问主数据库。
根据本发明的第二方面，提供了一种用于在计算机网络(例如因特网)上提供至少交易一个产权信息的方法。为至少一个交易者和至少一个购买者提供的产权，该方法包括下述步骤提供用于存储和传播有关产权信息的主数据库，主数据库位于至少一个能被需要获得所述产权相关信息的购买者访问的主服务器上；提供由一个或一个以上的交易者提供的至少一个存储为交易而提供的产权相关信息的代理数据库，每个代理数据库适于访问主服务器，以便将存储在所述代理数据库上的信息传送到主数据库；和提供与所述至少一个代理数据库相联系的数据交易管理程序，所述数据交易管理程序适于对交易者和购买者之间的产权交易各阶段的相关信息进行管理，并记录在代理数据库中。
其中在所述代理数据库中管理和记录交易者和购买者之间的产权交易的各阶段的相关信息，并且主数据库经编程来与所述代理数据库连接来接收与新产权相关的信息，并直接从所述代理数据库更新已存储在所述主数据库中的产权相关信息。
较佳地所述产权交易的各阶段作为数据记录，并包括下述一个或多个交易阶段所述产权交易的协商；所述产权交易同意接受的法定条款；所述产权交易的签署契约细节；所述交易的结算；所述产权的支付。
在说明书中使用到“数据库”术语，该术语不仅指结构化数据的集合，而且其范围也包括具有对计算机中数据进行处理存储，检索和更新以及将数据与其他文件和/或应用程序保持整体性的软件的数据管理系统。
在说明书中使用到“产权”术语，该术语所包括的范畴不仅是房地产产权，也包括商业、提供时间共享或可销售的物品例如汽车和船舶等。
在说明书中使用到“交易”术语，该术语所包括的范畴是出售、出租、提供雇用或拍卖。


尽管有很多落入本发明范畴之中的其他形式，本发明的较佳形式，仅是作为实例，将结合附图进行描述图1是一种交易者在因特网上向潜在购买者提供交易产权的计算机系统的示意说明；图2是图1计算机系统交易阶段的第一组示意说明；图3是图2计算机系统交易阶段的进一步第二组示意说明；图4说明在从查询阶段到交易完成的产权交易期间记录的交易所涉及的各阶段。
具体实施例方式
参照图1，示出用于在因特网上提供产权的计算机系统10，在本实施例中的产权是房地产产权。与该产权有关的信息罗列在位于主服务器上的主数据库中，并通常作为列表交易数据库12示出。作为记录存储在列表交易数据库12中的信息可以从在网页上显示该信息的专用列表交易网站上访问到，因此信息可以由以14、16和18示出的许多其他代理数据库访问。
另外，列表交易数据库12可以让因特网上的任何用户来查看，如使用计算机与因特网连接的用户20、22或使用具有无线应用协议技术的移动电话与因特网连接的用户24。计算机20、22、24上提供的因特网浏览器可以用来定位和/或下载专用列表交易数据库12网站的网页11。可见，使用浏览器20的用户，如下所述也能访问他们自身的能与位于列表交易上的信息进行连接的个人数据库25。
代理数据库18由许多涉及房地产代理管理和操作的用户使用，如虚线26所示。代理数据库18放置在房地产代理商26专用服务器上。
在代理数据库18上的信息可以由房地产代理商26中涉及房地产销售、出租或拍卖管理和简便的许多人使用。地产销售员28、地产经理30、会计部门32和代理管理员34都能将代理数据库作为记录保留系统使用，并为房地产代理商26的一般操作而使用。需要明白，代理数据库18上的信息也可以用于其他商业目的，例如用于市场营销。
在房地产代理商26管理下的每个地产的所有地产列表在代理数据库18上。经常当期望有某地产在因特网上提供出售、拍卖或租赁，销售员28选择代理数据库18上罗列的这些地产，并向代理数据库18输入请求，这些地产就罗列在列表交易数据库12上。
为了在列表交易数据库上列出代理数据库18所选中的地产，代理数据库18所在的服务器(未示出)与含有表示网页11的HTML数据的服务器相连，该服务器也允许对列表交易数据库12的访问随后用从代理数据库18记录中选出的新列表地产来更新列表交易数据库12。
代理数据库18的软件与列表交易数据库12的软件兼容，因此可以在数据库之间传送信息。
应当明白，代理数据库14和16也可以由其他房地产代理商(未示出)管理和运行，并且许多代理商可以通过因特网与列表交易数据库12连接。
在代理数据库18中作为记录存储的每条房地产信息，存储有与房地产代理商26所提供出售的地产特定项目相关的信息准则。组合在一起的信息项提供了要在因特网上出售、出租或拍卖的地产概括描述。例如，准则可能包括房屋类型(例如它是住宅、城公所、公寓、办公大楼或其他一些商业地产)，出售地产的价格范围，房间数，楼层和位置等。
这个准则可以让通过因特网访问列表交易数据库12的任何用户根据记录信息检索地产而使用，例如，使用计算机20上网页浏览器的用户可以通过在位于网站11上的虚拟表格中输入检索信息来访问列表交易数据库12，搜索位于特定区域和某个价格范围以及特定描述(例如输入他们喜欢的位置和卧室数)的住宅，并将其呈现给计算机20用户。
检索信息随后发送给列表交易数据库12，在其中检索信息与那些记录在列表交易数据库12上，其信息准则的对应于检索信息的地产信息匹配。匹配的地产的列表(所列出的任意一个地产可以从任一代理数据库14、16和18中产生)可用计算机20下载并显示给用户。
计算机20可能已经装有能从列表交易数据库12的网站11中下载的“个人”数据库管理程序25。个人数据库管理程序25记录那些如上所述匹配并已下载的地产信息，并允许用户从匹配地产列表中选择那些希望作为“有效查询”的地产信息。
当用户使用网络浏览器20时得到的有效查询引起用户要从地产所列出的房地产代理商那找出与所选地产相关的进一步信息的愿望。这种配置允许个人数据库管理程序25能与代理数据库14、16或18中任意一个直接通讯，使得有效查询可能传递给负责交易上所列房地产的房地产的代理商，并且有效查询可能自动在房地产代理数据库中记录。当在个人数据库管理程序25中选择作为有效查询的地产时，该有效查询可以通过电子邮件直接传递给房地产代理商。个人数据库管理程序25的软件由于与代理数据库软件有兼容的接口，所以直接和自动通讯是可能实现的。
或者，用于特定地产列表的有效查询也可以用计算机25由对应于有效查询列出地产的房地产代理商传递给代表用户利益的地产顾问。
值得重视的是因为任何数目的代理数据库可以在列表具有数据库12上存储信息，使用计算机20、22或WAP电话24的用户并不会局限在特定某个代理数据库中，而是可以访问含有来自数据库14、16或18以及任何列表交易12所列出的数据库信息的列表交易数据库12。而且，因为具有和列表交易数据库12兼容软件的代理数据库14、16和18每个都访问列表交易数据库12，所以所有的信息都能很容易地更新。
图2和图3详细示出通过因特网经计算机系统10匹配的交易者和购买者进行产权交易的各阶段，在本实例中产权是房地产。
下载列表交易数据库12的网站11的潜在购买者在雇客接触34的表中示出。他/她在阶段36开始对他们感兴趣而想要获得的房地产的准则细节进行“新查询”(如上所述)。同样，在阶段38，除描述这些地产的信息外，来自房地产代理商的新列表在列表交易数据库12中作为记录已经存储。
来自阶段36的新查询准则在阶段33处与地产所存储的信息匹配，用于在阶段35产生输出反馈给雇客接触34的列表。匹配的列表是符合查询准则的存储地产信息的输出。
雇客接触34随后选择(阶段37)选择他们想要进入“有效查询”的那些地产(如上所述)。这样，雇客接触34取得有效查询的资格。那些在阶段37选中作为有效查询的地产如上所述经通信传送到具有有效查询地产列表的负责代理商(阶段40)。
一旦由雇客接触34开始有效查询，其就被记录在位于代理26(参照图1)相联系的代理数据库上的有效查询管理系统42中。有效查询管理系统42通过自动对开始有效查询的代理26产生提醒信号来帮助房地产代理处理有效查询，而且帮助代理26准备与选中地产相关的销售材料和进一步的信息。在处理查询到协商阶段之中，有效查询管理系统42能自动执行各种功能，例如，有效查询管理系统42允许交易者例如房地产代理商通过在查询的不同阶段产生提示与雇客接触34进行联系来管理新查询36。例如在雇客接触34获得符合查询36的地产列表之后，可以提示有效查询管理系统操作员在雇客接触34对匹配的地产进行研究时期之后与雇客接触34进行联系。
通过因特网首先可能在列表交易数据库12上进行一次检索，为了让所列出的地产匹配查询36的要求，在相关代理26的代理数据库上可能要进行另一次检索。在这点上，因为代理数据库使用的是与列表交易数据库12相同的软件程序，所以可能在相关代理26的代理数据库上处理雇客接触的检索。在有效查询阶段的地产信息应该进一步进到由接触34启动提供实际要价的处理，原始的要价将记录在下面要进一步讨论的处理管理系统52中。
一旦处理管理阶段最终确定，所有的财务事项记录在商业管理54系统中进行保存和维护。这个系统可以被代理26用于财会用途。在交易中止或完成之后，历史存档管理系统56保留处理管理序列的历史记录，以便出于资料用途而检索这些记录，并且记录已经查看和协商过的先前列表的特定地产。
图4说明处理管理系统执行的不同阶段。每个箭头代表通过总线在实际系统中数据流向。
雇客接触34和代理26(在这种情况下作为地产所有者)进入协商阶段58，在该阶段双方协商进行房地产交易应该遵循的条款。例如他们会协商地产的价格和出售条件(例如保证金数额)。一旦协商过程完成，双方随后进入地产出售的一致接受条款(阶段60)。
双方签订的协议条款和协商阶段都记录在历史存档管理系统56中，因此协商所有阶段的准确记录都得以保存。为了传播，该信息可以从列表交易数据库12上的历史存档管理系统56上载，并可以作为历史交易记录用于对列表交易数据库12上记录的其他地产进行比较、使用或购买。
另外，如果协商是通过因特网完成，例如通过以TCP/IP代码格式的电子邮件或文字通信或从HTML代码的“可视表”输入而完成，那么协商阶段的记录可以实时完成。
一旦接受条款完成，随后签订该笔生意并可能再次上传给列表交易数据库12。通过下载由处理管理系统52产生的PDF格式的协议的复件，就能打印其硬拷贝，这样双方都可以签署协议。
在从交易58-62的任意阶段，进程可以如所示通过箭头64来中止，并且处理随后在阶段66记录为“失效”。因此，从处理进入失效阶段66时刻起，雇客可能表示他们不再希望继续任何进一步查询，并且处理管理系统在阶段68将查询记录为“无效”。或者询问可能在阶段70记录为“有效”，并且处理会重复返回到有效查询管理系统42。
在签订生意后，产权随后在阶段72进行结算，这也再次由代理26的代理数据库中的处理管理系统52记录，并在阶段74收到最终支付。
步骤58到74的产权交易各阶段的信息数据可能包括交易阶段的时间日期，任何金钱数额(例如出售价格)，交易者和购买者之间达成的任何法律协议，以及任何有关交易的专门附注(例如交易者或购买者告知的地产具有某种例如墙上裂缝的缺陷)。
因为代理数据库14、16、18和列表交易数据库12具有兼容的软件和与房地产相关的记录相连字段，所以对于从代理数据库上传到列表交易数据库12的新地产信息是有效的。另外，这也避免数据重新输入，从而节省了时间和减少了错误的发生。因此，对于列表交易数据库来说就可能对正确信息进行维护。
代理数据库的软件也可以从列表交易数据库12的网站上下载。这样，许多代理数据库就能将地产信息加入到列表交易数据库12中，这为检索数据库的用户提供更多的可获得地产信息选择。
处理管理数据库可以记录处理管理系统的所有阶段并保留历史数据。因而，可以记录例如发生的时间和出售地产所涉及的过程这些可靠的信息。这就允许商业管理者例如房地产代理商确定每个出售地产的销售人员等的业绩，并且毫不费力确定所出售的地产以及确认可能会用于确定出售所产生的依据销售人员销售地产所用时间而带来利润的历史数据。在这种方式下，可以更好保持房地产代理商运作的记录和管理，并且地产的销售通过改进的记录保持系统而更便利。
需要明白的是，虽然在这里的讨论的发明主要涉及房地产，但是本发明也可以涉及其他形式的产权例如船舶、车和家俱产业、劳务、旅馆食宿等。
前面描述了本发明的实施例和修改，对于本领域的数量技术人员可以很容易地在不离开本发明的范畴的情况下进行实施。例如，产权交易可以在任何形式的计算机网络上实行，例如因特网或具有WAP能力的电信系统。
权利要求
1.一种在计算机网络上用于提供至少一项产权交易的方法，所提供的产权用于从至少一个交易者到至少一个购买者之间进行的交易，其特征在于，所述方法包括下述步骤提供用于存储和传播有关产权信息的主数据库，所述主数据库位于至少一个能被需要获得所述产权相关信息的购买者访问的主服务器上；提供至少一个存储由一个或一个以上的交易者提供用于交易的产权相关信息的代理数据库，每个代理数据库适于访问主服务器，以便将存储在所述代理数据库上的信息传送到所述主数据库；和提供与所述至少一个代理数据库相联系的数据交易管理程序，所述数据交易管理程序适于对交易者和购买者之间的产权交易各阶段的相关信息进行管理，并记录在代理数据库中。其中，在所述代理数据库中管理和记录交易者和购买者之间的产权交易各阶段的相关信息，并且所述主数据库经编程来与所述代理数据库连接来接收与新产权相关的信息，并直接从所述代理数据库更新已存储在所述主数据库中的产权相关信息。
2.如权利要求1所述的方法，其特征在于，所述产权的交易的阶段作为数据记录，所述记录数据涉及下述任何一个或多个交易阶段所述产权交易的协商；所述产权交易同意接受的法定条款；所述产权交易的签署契约细节；所述交易的结算；所述产权的支付。
3.如权利要求2所述的方法，其特征在于，所述记录数据涉及任何一个或多个下述信息项所述产权交易各阶段的时间日期；所述交易的保证金数额；交易者和购买者之间所关心的交易的特定附注；房地产位置；价格；地产规模；卧室数；照片；合同；平面图；或视频程序。
4.如权利要求1到3中任一权利要求所述的方法，其特征在于，所述产权相关信息包括多个与产权特定项相关的信息项，每个所述信息项可以由交易者或购买者单独检索。
5.如权利要求1到4中任一权利要求所述的方法，其特征在于，所述进一步包括允许购买者输入与购买者有兴趣获得的产权类型准则相关的查的步骤。
6.如权利要求1到5中任一权利要求所述的方法，其特征在于，所述方法进一步包括允许在所述主数据库上存储交易信息，所述信息可以由检索准则使用，使得检索准则匹配存储在主数据库上的信息项的步骤。
7.如权利要求1到6中任一权利要求所述的方法，其特征在于，所述产权是通过出售或出租向购买者提供交易的房地产。
8.一种在计算机网络上用于提供至少一项产权交易的计算机系统，所提供的产权用于从至少一个交易者到至少一个购买者之间进行的交易，其特征在于，所述系统包括用于存储和传播有关产权信息的主数据库，主数据库位于至少一个能被需要获得所述产权相关信息的购买者访问的主服务器上；至少一个存储由一个或一个以上的交易者提供用于交易的产权相关信息的代理数据库，每个所述代理数据库适于访问主服务器，以便将存储在所述代理数据库上的信息传送到主数据库；和与所述至少一个代理数据库相联系的数据交易管理程序，所述数据交易管理程序适于对交易者和购买者之间的产权交易各阶段的相关信息进行管理，并记录在代理数据库中。其中，在所述代理数据库中管理和记录交易者和购买者之间的产权交易阶段的相关信息，并且所述主数据库经编程来与所述代理数据库连接来接收与新产权相关的信息，并直接从所述代理数据库更新已存储在所述主数据库中的产权相关信息。
9.如权利要求8所述的计算机系统，其特征在于，所述有关产权的信息包括多条与产权特定内容相关的信息项，并且可以由交易者和购买者单独进行检索。
10.如权利要求8或9所述的计算机系统，其特征在于，所述数据交易管理程序进一步包括在管理产权交换交易中帮助用户的交易管理程序。
11.如权利要求10所述的计算机系统，其特征在于，所述交易管理程序通过在协商交易中管理和记录产权交易的和各阶段来帮助交易者。
12.如权利要求11所述的计算机系统，其特征在于，所述交易管理程序记录在购买者进入与某项产权交易者进行协商时所表达的兴趣。
13.如权利要求12所述的计算机系统，其特征在于，所述交易管理程序记录双方正在协商中。
14.如权利要求11或12所述的计算机系统，其特征在于，所述交易管理程序记录双方已经中止协商。
15.如权利要求8到14中任一权利要求所述的计算机系统，其特征在于，所述系统包括记录产权交易相关事件的历史管理数据库。
16.一种在计算机网络上用来提供至少一项产权交易的方法，其特征在于，已经结合附图在上文中作了实质性描述。
17.一种在计算机网络上用来提供至少一项产权交易的计算机系统，其特征在于，已经结合附图在上文中实质上作了描述。
全文摘要
一种在计算机网络上(例如因特网)用于提供产权交易的计算机系统(10),用于交易的产权是由交易者提供给使用网页浏览器(20,22)或WAP电话(24)的购买者。该系统包括用于存储产权相关信息的主数据库(12),主数据库位于至少一个能被某个购买者浏览器访问的主服务器上。系统进一步包括通过特定交易者来存储提供交易的产权相关信息的代理数据库(14、16和18)。代理服务器访问主服务器以便向主数据库传送存储在代理数据库上的信息。计算机系统也包括适于在主和/或代理数据库中记录与交易者和购买者之间产权交易各阶段相关的信息,购买者访问主服务器并从主数据库请求有关产权的特定信息,并且与交易者和购买者之间产权交易各阶段相关的信息记录在主和/或代理数据库中,以便于简化交易。
文档编号G06Q50/00GK1353843SQ00808443
公开日2002年6月12日 申请日期2000年3月16日 优先权日1999年4月6日
发明者罗伯特·迪恩斯 申请人:罗伯特·迪恩斯