专利名称：不动产买卖系统的制作方法
技术领域：
本发明涉及不动产买卖系统，用于为不动产购入希望者在短期内对出售的不动产物件制定买卖合同。
背景技术：
当需求不动产者对出售的不动产物件作购入时，历来按图1所示的步骤进行。图1是用于说明以往的不动产买卖步骤的图。
不动产出售希望者1对于所具有的不动产物件，将出售的中介依赖于不动产购入中介业者2a。不动产购入中介业者2a将有关不动产物件的信息作为流动物件提供给它所属的小组。
不动者购入中介业者2a与希望购入该不动产物件的分让业主3交涉。成约后，分让业主3进行设计计划，通过不动产中介业者2b的中介作为分让住宅进行销售。
不动产买卖中介业者2b通过对所属物件数据库5的登录等收集购入希望者4。不动产购入希望者4通过不动产销售中介业者2b从不动产销售中介业者2b所属物件数据库5中登录的不动产物件中检索所希望的物件。当存在有与不动产购入希望者4的购入条件一致的物件时，不动产销售中介业系统便交涉买卖价格，不动产分让业主与不动产购入希望者4便进行销售签约。
此外，可通过因特网访问物件数据库5。
在以往的不动产分让物件的流动中，难以高效地发现与不动产购入希望者所希望条件一致的物件，为了发现与不动产购入希望者4的购入条件一致的物件，需要从设置有物件数据库的许多不动产销售中介业者取得物件信息。
此外，对于不动产购入中介业者，即使将希望出售的不动产物件登录到物件数据库中，在设置于有限范围的流通机构中的物件数据中，为不动产购入希望者访问的频率低，早期销售有困难，在不动产购入中介业者方面，不动产购入希望者的平均成约率低，到订立合同时需费众多的劳力与时间。
发明内容
本发明的目的在于提供能迅速而有效地进行不动产销售物件与不动产购入希望者匹配的不动产买卖系统。
本发明的不动产买卖系统其特征在于具有存储有包含希望地点与希望价格的顾客信息的顾客信息存储装置；提取提供物件的地点即上述希望地点的顾客的顾客提取装置；基于提取出的顾客所希望的价格的分布以获得图案选择基准信息的图案选择基准信息获得装置；基于上述图案选择基准信息与上述顾客信息选择上述提供物件的分区图案的分区图案选择装置；基于上述分区图案、上述图案选择基准信息与上述顾客信息将分区与价格信息提供给上述提取出的顾客的装置。
根据上述结构，由于是通过对照提供物件与希望条件来谋求匹配，因而能迅速发现与希望条件一致的物件，而可早期进行不动产买卖签约。
本发明的不动产买卖系统中，上述图案选择基准信息最好包括提取出的顾客的希望价格是否集中于特定价格的信息。
本发明的不动产买卖系统中，当提取出的顾客的希望价格集中于特定价格的情形，最好是使上述分区图案选择装置选择均等区分的分区图案。
本发明的不动产买卖系统中，当提取出的顾客的希望价格不集中于特定价格的情形，最好是使上述图案选择基准信息获得装置根据提取出的顾客的希望价格进行分级，而上述分区图案选择装置到考虑上述分级来选择分区图案。
本发明的不动产买卖系统中，上述提供物件最好修整为矩形。
图1用于说明以往的不动产买卖步骤。
图2示明本发明实施形式1的不动产买卖系统的概略结构。
图3例示本发明实施形式1的不动产买卖系统中所用的输入画面。
图4例示本发明实施形式1的不动产买卖系统中所用的分区图案。
图5A～C用于说明本发明实施形式1的不动产买卖系统的分区。
图6是用于说明本发明的实施形式1的不动产买卖系统的步骤的流程图。
图7是示明本发明的实施形式1的不动产买卖系统中相对于所用的销售物件的希望者个数的分布的一个例子的曲线图。
图8是示明本发明的实施形式1的不动产买卖系统中相对于所用的销售物件的希望者个数的分布的另一例子的曲线图。
图9A～C例示本发明实施形式2的不动产买卖系统中所用的分区图案。
具体实施例方式
下面参照
本发明的实施形式的不动产买卖系统。
(实施形式1)本实施形式是就买卖对象不动产为土地与建筑物的情形进行说明。因而将平面图案用作分区图案。
图2概示本发明一实施形式的不动产买卖系统的结构。图2所示不动产买卖系统包括不动产买卖管理中心10。此不动产买卖管理中的10通过因特网之类的网络11连接顾客(不动产购入希望者)13与具有不动产销售物件的不动产中介业者12。于是顾客13经网络11将顾客信息登录于不动产买卖管理中心10，而不动产买卖管理中心10则将顾客13希望的物件信息(区画图案与价格等)经网络11提供给顾客13。不动产中介业者12则经网络11将销售物件提供给不动产买卖管理中心10。
不动产买卖管理中心10主要包括顾客数据更新部101、顾客数据库(顾客DB)102、物件数据更新部103、物件数据库(物件DB)104、希望者提取部105、分区图案数据库(图案DB)106、分区图案选择部107、价格带检查部108、分区图案与价格决定部109以及数据收发部110。
数据收发部110经网络11接收不动产中介业者12的销售物件等的物件数据与顾客13的顾客数据等，同时经网络11将不动产买卖管理中心10决定的分区图案与价格等信息发送给顾客13。
顾客数据更新部101接收顾客13于站点上输入的数据，写入顾客DB 102中。然后于顾客数据更新部101管理本系统登录的顾客13的顾客数据。具体地说，例如在图3所示的站点上的输入画面中，输入有物件类别、希望的沿途公交线路与车站、预算(希望价格)、房间配置、担保者、个人信息(住址、姓名、年龄、职业、电话等)。顾客DB 102中基于上述输入数据对各个顾客存储站点上输入的数据。
物件数据更新部103接收不动产中介业者12于站点上输入的销售物件等的物件数据，写入物件DB 104。据此，物件数据更新部103即管理不动产中介业者提供给本系统的物件数据。
作为物件数据，采用将物件预先整形为易区分状态(取为矩形形状)下的数据(参考图5)。由此把整形为矩形状态的不动产物件的正面宽度与进深等数据作为物件数据。这种修整处理既可以通过未图示的输入装置由手动进行，也可由物件数据更新部103自动地进行。或也可预先由不动产中介业者12发送已修整状态下的物件数据。
希望者提取部105基于不动产中介业者12的物件数据，提取希望顾客DB 102的物件的顾客。具体地说，希望者提取部105将不动产中介业者12提供的物件的沿途公交线路与车站列作为所希望的线路与车站的顾客的顾客DB 102中提取出。在此情形下也可提取将提供物件的沿途交通线路与车站列作为所希望的沿途交通线路与车站的所有顾客，或也可预先设定最大提取数而只提取预定个数的顾客。对于将顾客限制到预定数中的情形，则可按顺序提取于本系统中登录早的顾客，或也可根据价格等其他信息进行提取。
价格带检查部108是在希望者提取部105所提取出的顾客之中提取预定数以上的顾客所希望的价格带。具体地说，价格带检验部108根据顾客数据库102求希望价格的分布。于其中提取顾客数多的价格带。然后检查与价格带的分布趋势。具体地说，检查特定的希望价格的顾客是否有许多，检查在多个希望价格之中某种程度数的顾客有无。然后，价格带检查部108把这一检查结果作为用于图案选择的信息发送给分区图案选择部107。这就是说由价格带检查部108获得了用于选择提供物件的分区图案的图案选择基准信息(检查结果)。
在此提出了预定数以上的顾客所希望的价格带，同时是将提取的价格带信息分布作为图案选择基准信息，但若是能由后述的分区图案选择部107选择分区图案，则图案选择基准信息就不限于以上所述的。例如也可考虑方位与向阳等周围环境因素来求得图案选择基准信息。
分区图案选择部107基于提取的希望者数与希望者的价格带信息，从分区图案数据库中106中选择分区图案。此分区图案例如可设想为图4所示平面图案，将其预存储于图案数据库106中，设各分区满足了面临道路的这一主要条件时，则可考虑图4所示的图案。图4中虽只列出至多达四个分区的图案，但在分区图案数据库106中也存在有五个分区以上的图案。例如在5分区图案的情形，通过将2分区图案与3分区图案组合也可构成图案。这样，5分区以上的图案可由组合多个分区图案构成。
分区图案与价格决定部109根据分区图案选择部107所选择的图案信息、希望者提取部105提取的希望者与价格带检查部108提取的价格带信息，进行顾客与分区间的匹配。在相互匹配时，分区图案与价格决定部109便将决定了的信息(分区、价格等)从数据收发部110经网络11发送给顾客13。
在具有上述结构的本发明的不动产买卖系统中，提取提供物件的地点即所希望地点的顾客，基于提取出的顾客的希望价格的分布求得图案选择基准信息，基于图案选择基准信息与顾客信息选择提供物件的分区图案，基于分区图案、图案选择基准信息与顾客信息，将分区与价格信息提供给提取出的顾客。
据此比照提供物件与希望条件以谋求匹配，而由于能迅速发现与希望条件一致的物件，就能早期地签定不动产买卖合同。结果就能迅速与高效地进行不动产销售物件与不动产购入希望者的匹配。
下面用图5～8说明本发明不动产买卖系统的具体例子。图5A～5C用于说明本发明实施形式1的不动产买卖系统的分区。图6是用于说明本发明实施形式1的不动产买卖系统的步骤的流程图。图7与8是示明本发明实施形式1的不动产买卖系统中所用的相对于销售物件的希望者人数分部的曲线图。
现据图6的流程图进行说明。首先于步骤S100中，不动产中介业者12提供物件(出售对象的土地)。此物件信息从不动产中介业者12发送给不动产买卖管理中心10的数据收发部110。数据收发部110将物件信息发送给物件数据更新部103。物件数据更新部103将此物件信息存储于物件数据库104。此时于物件数据更新部103部进行物件的修整。亦即物件数据更新部103在提供图5A所示物件时，如图5B、5C所示，为容易进行分区而修整为矩形形状(空白部分)。此外，物件数据更新部103将物件信息发送给希望者提取部105。
于步骤S105，由希望者提出部105提取希望该提供物件的顾客。也即希望者提取部105从顾客数据库102提取以提供物件的沿连的交通线路与车站为其希望的线路与车站的顾客(对象顾客)。具体地说，对照物件信息中所含沿途公交线路与车站同顾客数据库102存储的顾客信息中所含的沿途公交线路与车站，提取出相一致的所有顾客。此提取出的顾客(希望者)的信息发送给价格带检查部108、分区图案选择部107以及分区图案与价格决定部109。
于步骤S110，价格带检查部108检查具有预定数之上的顾客的价格带。例如由价格带检查部108调查希望提供物件的顾客所希望的价格分布，其结果例如如图7与8所示。图7中，只有以3500万日元为希望价的顾客突出地多，图8中，则以3000万日元、3500万日元、4000万日元为希望价的顾客多。
于步骤S115，价格带检查部108判断希望价格的倾向，即具体判断希望价格是否集中于特定价格。
当希望价格集中于特定价格时亦即如图7所示的分布时，则于步骤S120根据顾客的提取人数、最小分区面积(土地加建筑物的情形，50平米；集合式住宅情形，10平米)来决定分区数。例如在图7中，由于以3500万日元为希望价的有9人，故均分成三组。然后，价格带检查部108以集中于特定价格的分布倾向、集中的价格与每组3人共3组的提取人数的信息作为图案选择基准信息，发送给分区图案选择部107与分区图案与价格决定部109。
分区图案选择部107基于图案选择基准信息选择分区图案。亦即在分区图案选择部107中，图案选择基准信息为了分布图7、价格3500万日元、组每组3人共3组，以此为根据且参考分区图案数据库106选择均等的分区图案。具体地说，选择图5B所示的分区图案。然后可将分区图案的信息发送给分区图案与价格决定部109。
于步骤S130，分区图案与价格决定部109基于分区图案信息、顾客信息以及图案选择基准信息，决定分区图案与价格。然后将此分区与价格信息从数据收发部110经网络11发送给顾客13。此外，分区与价格信息的提供既可如上述于网络上进行，也可通过邮送。
另一方面，当希望价格未集中于特定的价格上时亦即如图8所示的分布时，于步骤S125根据顾客的提取人数决定分区数。例如在图8中，以3000万日元为希望价的有3人，以3500万日元为希望价的有5人，以4000万日元为希望价的有4人，此时按级将分区分为低价格分区、中价格分区、高价格分区。这种级别是在考虑了方位与向阳等周围环境等后来作出合适的决定。然后分成低价格分区(3000万日元)3人、中价格分区(3500万日元)3人、高价格分区(4000万日元)3人。
价格带检查部108将不集中于特定价格的倾向(图8)、多种价格(3000万日元、3500万日元、4000万日元)以及每组3人共3组的提取人数的信息作为图案选择基准信息，发送给分区图案选择部107以及分区图案与价格决定部109。
分区图案选择部107基于图案选择基准信息选择分区图案。亦即分区图案选择部107由于图案选择基准信息为，分布图7；价格3000万日元、3500万日元、4000万日元；组别低价格分区3人、中价格分区3人、高价格分区3人，即以此为基础同时参考分区图案数据库106选择分区图案。具体选择图5C所示的分区图案。然后将分区图案信息发送给分区图案与价格决定部109。
于步骤S130，分区图案与价格决定部109基于分区图案信息、顾客信息与图案选择基准信息。决定分区图案与价格。然后可将此分区图案与价格信息从数据收发部110经网络发送给顾客13。此外，分区与价格信息的提供即可如上所述于网络上进行，也可通过邮送等进行。
接收到分区图案与价格信息的顾客13将是否购入的回答通过不动产买卖管理中心10发送给不动产中介业者12。然后，不动产中介业者12与顾客13之间开始有关合同的交涉，这样就能迅速和高效地进行不动产买卖签约。此外，对于购入否的回答既可将附有分区图案与价格信息的电子邮件以回函的形式进行，也可在本系统的站点上进行。
(实施形式2)本实施形式说明买卖对象的不动产为高级公寓等集合住宅或大楼等情形。因此作为分区图案除平面图案外还采用立视图。
图9例示本发明实施形式2的不动产买卖系统中所用的分区图案。如图9A所示，对于不动产为集合式住宅或大楼等情形，在布局中需要包括电梯(EV)、走廊、楼梯等公用部分。为此列出了例如图9A所示的分区图案。此外，对于不动产为集合式住宅或大楼的情形，不仅有图9A所示的平面图案的还包括图9B所示的立面图案的分区图案。通过使这种分区图案中包括立面图案，就能对应于想购入多个分区(多个楼层)或想租赁的顾客。再有，这种立面图中还包括图9C所示的以1层为1分区的图案。
对于不动产为一般公寓情形则采用上述分区图案。本发明的不动产买卖系统(图2所示的系统结构，图6所示的买卖步骤)与实施形式1的相同。因此，不动产为集合式住宅的情形也与实施形式1相同，能对不动产销售物件与不动产购入希望者迅速而高效地进行匹配。
此外，在本实施形式的不动产买卖系统中，也可分别设定每1分区(分区图案的1单位)的租金或售价。此外，每1分区的租金或售价存储于物件DB 104中，多个分区或建筑物整体的金额可于分区图案与价格决定部109中适当算出。通过这种结构，即使对于想购入多个分区(多个楼层)或想租赁的顾客，也能迅速提示不动产销售物件的金额。
本发明并不限于上述实施形式1、2，它在不超出本发明的范围的前提下是可以有种种变更的实施形式的。例如站点上输入画面的输入项目与布局以及分区等，可不受上述实施形式所限而能作出种种变更。
在上述实施形式1、2中相对于出售物件提取出多个希望者时，是就考虑价格带决定分区图案的情形进行说明的，但本发明在相对于出售物件提取出多个希望者时，也可考虑其他条件例如方位与向阳等周围环境来决定分区图案。
再有，在上述实施形式1与2中是就从希望者提取到分区图案选择的处理用硬件进行处理的情形作了说明，但在本发明中对于从希望者提取到分区图案的处理也可采用软件结构，例如可取这样的结构把从希望者提取到分区图案的处理程序化，将此程序存储于ROM中，依据此程序通过CPU的指令进行工作。还可以将此程序存储于计算机可读的存储媒体中，而将此存储媒体的程序记录于计算机的RAM中，根据此程序进行工作。在此情形下也能显示出与上述实施形式1、2相同的作用和效果。
以上所述本发明的不动产买卖系统是去提取提供物件的地点即希望地点的顾客，基于提取出的顾客的希望价格分布获得选择基准信息，再基于分区图案、图案选择基准信息与顾客信息，将分区与价格信息提供给顾客，由此便可迅速与高效地进行不动产出售物件与不动产购入希望者的匹配。
本申请是以2000年8月26日提出的特许申请2003-301669为基础，后者的内容已全包含于本申请中。
权利要求
1.不动产买卖系统，其特征在于包括存储有包含希望地点与希望价格的顾客信息的顾客信息存储装置；提取提供物件的地点即上述希望地点的顾客的顾客提取装置；基于提取出的顾客所希望的价格的分布以获得图案选择基准信息的图案选择基准信息获得装置；基于上述图案选择基准信息与上述顾客信息选择上述提供物件的分区图案的分区图案选择装置；基于上述分区图案、上述图案选择基准信息与上述顾客信息将分区与价格信息提供给上述提取出的顾客的装置。
2.根据权利要求1所述的不动产买卖系统，其中上述图案选择基准信息包含提取出的顾客的希望价格是否集中于特定的价格的信息。
3.根据权利要求2所述的不动产买卖系统，其中当提取出的顾客的希望价格集中于特定的价格时，上述分区图案选择装置即选择均等区分的分区图案。
4.根据权利要求2所述的不动产买卖系统，其中当提取出的顾客的希望价格不集中特定的价格时，则上述图案选择基准信息获得装置根据提取出的顾客的希望价格进行分级，而上述分区图案选择装置考虑上述分级选择分区图案。
5.根据权利要求1所述的不动产买卖系统，其中上述提供物件经修整为矩形状。
6.根据权利要求1所述的不动产买卖系统，其中上述分区图案为平面图案。
7.根据权利要求6所述的不动产买卖系统，其中上述分区图案还包括立视图案。
8.根据权利要求7所述的不动产买卖系统，其中上述立视图案包括以1楼层1分区的图案。
全文摘要
将物件提供给不动产中介业者(12)。希望者提出部(105)提取希望提供物件的顾客。价格带检查部(108)检查预定数以上的顾客并判断希望价格的分布倾向。根据希望价格集中于特定价格时顾客的提取人数、最小区分面积决定分区数。分区图案选择部(107)基于图案选择基准信息选择分区图案。分区图案与价格决定部(109)基于分区图案信息、顾客信息与图案选择基准信息决定分区图案与价格。当希望价格不集中于特定价格时，根据顾客的提取人数决定分区数。
文档编号G06Q40/00GK1842816SQ200480024378
公开日2006年10月4日 申请日期2004年8月23日 优先权日2003年8月26日
发明者堀本清人 申请人:利得公司