专利名称：用于减小房地产销售中的风险的协议的制作方法
技术领域：
本发明一般涉及零售和商业交易，并特别涉及在新房地产完成之前的未完工(off-the-plan)阶段发生的交易。这些交易在本说明书中被 称作"房地产交易"。
背景技术：
与新建筑的建造和销售有关的房地产交易通常会蒙受各种类型的 风险。术语"建造风险"涉及与新建筑的建造有关的难预知的困难可能会出现的风险。这样的风险包括例如，开发商的破产，这将使建 造停止。术语"销售风险"涉及例如特别是关于多公寓建筑群的建造 的开发商在销售全部公寓的过程中可能会有困难的风险。例如，这可 能是由于总体经济的低迷引发的。术语"结算风险"涉及这样的事实 当房地产交易达到"结算"日期时，建筑群中的公寓的买方可能会拒 绝或无法支付由于该公寓所欠的尚未付清的钱，其中所述的"结算" 日期是(所拥有的金钱的余额从买方传递给开发商，作为交换)公寓 的所有权和持有权典型地从开发商传递给买方的时间点。术语"买方 金融风险"首先指的是买方未必能接收到他或她购买所期望的房地产 所需的资金。其次，由于未接收到该资金，所以买方会损失他们10% 的押金，并且作为回报一无所获。图1显示出典型的现有技术房地产交易的数据流程和处理流程 100，在该实例中，该现有技术房地产交易是关于公寓群中的一套公寓 的销售。在该处理100中涉及四个参与者，他们是开发商(参见图3
中的703)、开发商银行(称为D.bank，参见图3中的704)、买方(参 见图3中的701)和买方银行(称为P. bank，参见图3中的702)。房 地产交易属于被称为"未完工"的交易类别，这是因为买方正考虑购 买的公寓还没有被建造。在步骤"l"中，开发商准备新的公寓群的计划。开发商还销售提 议的公寓群以便确定未来的买方。该销售的成功很大程度上取决于房 地产市场的总体状态。与上涨的行情相比，在持平或下跌的行情的情 况下，很可能只有少得多的数量的未来买方。在随后的步骤"2"中， 开发商和买方就正被讨论的公寓协商价格。在随后的步骤"2'"中，开 发商向买方提供草拟的用于销售土地的预售合同。这份合同被买方和 买方律师通过涉及开发商和开发商律师的协商而加以审阅和修改。现 有技术的用于销售土地的预售合同一般不符合任何标准，因此在步骤 "2'"和交换发生时的步骤"5"之间将蒙受相当大量的变化。在随后的步骤"3"中，买方接洽他或她的银行(称为P. bank), 该银行表明在结算时买方将获得必要的资金。在随后的步骤"4"中， 买方701从押金担保(depositbond)提供者(未示出)获得押金担保， 这通常是公寓总购买价格的10%。随后的步骤"5"描绘"交换"处理。 该步骤实现开发商和买方之间的合同，由此开发商同意将正被讨论的 公寓以在步骤"2"中所协定的价格销售给买方，并且买方同意以所提 到的价格购买公寓。从实际的观点看，双方签订在步骤"2'"中协商的 经过审阅和修改的用于销售土地的预售合同。在随后的步骤"6"中， 买方将上述的押金担保传递给开发商。希望建造公寓群或任何其它类型的这方面的房地产以便从他或她 的银行(称为D.Bank)获得建造资金的开发商，通常需要预售一定数 量的未完工的公寓。这一点是需要的，以便向开发商银行提供充足的 置信度，从而将必要的建造资金借给开发商。随后的步骤"7"描绘了 向开发商银行提供预售合同。应该注意的是，如果买方违约，那么这 种类型的预售合同将保证由买方在步骤"6"中提供的至多10%的押金 以及对损失的起诉权。在随后的步骤"8"中，开发商银行将建造公寓群所必要的建造资 金借给开发商。在随后的步骤"9"中，开发商完成对公寓群的建造。
此后，买方在步骤"10"中申请并从买方银行702接收核准的贷款。 该贷款与在步骤"3"中表明为可获得的贷款相对应。尽管经过步骤3， 但仍存在买方无法获得该贷款的风险。如果买方无法获得贷款，那么 交易将失败，并对买方和开发商二者都会造成潜在的资金损失。关于 步骤"3"和"10"，图1中所示的步骤序列仅仅表示处理100可以如 何进行的一个实例。许多其它的处理也可被使用。在涉及结算处理的步骤"11"之前，开发商可能未能在合同规定 的时间内完成公寓的建造(参见步骤"9")，并且交易可能失败。在这 种情况下，买方的押金将被返还，然而买方遭受的任何花费无法得到 恢复。在随后的步骤"11"中，发生"结算"处理，其中履行开发商和 买方之间的最后的合同义务。结算处理下的这些合同义务和相关的活 动包括如步骤"12"所示，根据在步骤"2'"中处理的用于销售土地 的预售合同，将购买的公寓的所有权从开发商传递到买方，以及开发 商从买方接收到由于所述建筑和销售处理所欠的最后余款。在实践中， 贷款资金直接从买方银行传递至开发商(甚至直接传递至开发商银 行)。此后，在步骤"13"中，开发商向开发商银行偿还在步骤"8" 中由于借贷所接收到的钱加上任何额外费用和利息。应该注意的是， 买方可能会违反他们的合同义务而未能参加支付处理。在这种情况下 买方的押金将被没收，并且/或者开发商可以就合同的具体履行和/或损 失提起诉讼。很清楚的是，参照图1描述的实例仅仅是房地产交易的一个实例。 因此，例如，处理步骤可能会以与所显示的顺序不同的顺序发生。此 外，买方可能自己具有充足的资金，并且可能不需要接洽买方银行以 获得资金或押金，或者甚至进行结算。图2显示出借以执行图1中所示的房地产交易的现有技术处理 500。处理500起始于步骤501，如参照图l所示，其一般包括开发商 的市场活动，此后，在步骤502中，买方和开发商交换在图1的步骤 "5"中所描绘的用于销售土地的预售合同。此后，在步骤503中，开 发商完成在图1的步骤"9"中所描绘的工程。随后的测试步骤504确 定在开发商所建成的最终公寓和在参照图1的步骤"11"所描述的步骤502中决定的合同中指定的公寓之间是否存在偏差。如果没有这种 偏差，那么处理500沿着NO箭头前进至步骤505，在该步骤505中， 买方必须根据在步骤502中交换的合同履行他或她的义务。处理500 然后前进至结束步骤506。返回到测试步骤504，如果在所建造的公寓和在合同中描述的公寓 之间存在偏差，那么处理500沿着YES箭头前进至步骤507，该步骤 507确定上述偏差是"较大的"还是"微小的"。根据可适用的合同法， 如果确定偏差是较大的偏差，那么处理500沿YES箭头前进至步骤 508，在该步骤508中开发商必须纠正偏差，或者适当地补偿买方。处 理500然后前进至步骤505。返回到步骤507，如果偏差是微小的偏差，那么处理500沿着NO 箭头前进至步骤509。步骤509—般描绘这样的情况买方可以通过指 出上述微小问题之一而拒绝履行他或她的法定义务来完成结算处理 (如图1的步骤"11"描绘的那样)。在很多实例中，因为买方己经改 变主意，所以买方试图利用微小的问题来作为不结算的借口，从而导 致这种情况的发生。在这种情况下，开发商可以通过法院强制执行结 算，并解决该微小问题作为法院判决的一部分。然而，从实际的观点 来看，开发商可能希望避免与法院审判程序相关的费用和麻烦。如果 情况不是这样(也就是如果开发商愿意将此事交给法院处理)，那么处 理500沿着YES箭头前进至步骤510，在该步骤510中，假如开发商 在步骤511中纠正了微小的偏差，那么就开始法院审判程序以便强制 买方执行他或她的合同义务。在步骤510和511之后，处理500前进 回至步骤505。返回到步骤509，如果开发商断定开始法院审判程序在商业上是不 明智的，就像通常的情况那样，那么处理500沿着NO箭头前进至步 骤512，在该步骤512中，开发商必须"哄劝"买方履行他们的合同义 务。步骤509-512描绘了在处理500中开发商面临的比较小的类型的结 算风险。 一旦步骤512令人满意地结束，那么处理500前进回至步骤 506。当买方不能获得支付购买的资金时，就会发生较大类型的结算风 险。在这种情况下，开发商获得在图1的步骤"6"中所提供的10%的
押金，但是由于追踪买方(可能是例如离岸(offshore)的购买者)所 涉及的费用可能仅仅只能得到这些。买方损失他们的10%的押金，并 且作为回报将一无所获。这被称为买方的"财务风险"(还被称为买方 的"金融风险")。另外，买方还损失已经花费在购买上的所有其它资 金，诸如法律费用。如图2的歩骤509-512例示的那样，开发商所面临的结算风险通常 导致开发商银行降低贷款价值比(Loan-to-ValueRatio, LVR),该LVR 由开发商银行使用以在图1的步骤"8"中提供资金。开发商银行通常不会将大于公寓群的总估计值的一定百分比的贷 款借给开发商。贷款价值比(LVR)反映了这种情况。因此相对于规 划需要花费Sl0m的建造工程，$8m的贷款表示80%的LVR。对相同工 程而言，$7111的较低的贷款表示70%的(较低的)LVR。低LVR通常 迫使开发商寻找(更昂贵的)额外资金以便获得在步骤"8"中所需的 资金总数。对开发商而言这显然是不利的，开发商然后必须向买方传 递更高的价格，从而使得销售对未来买方而言吸引力更小，或者可替 换地，开发商采取薄利的方式。在一些情况下，买方通过在整个建造期间的一系列施工分期付款 而不是在完成房地产后的一次付款的方式，来支付新建造的房地产。 这些情况可以既适用于单个单元的住宅也适用于多单元建筑群内的公 寓。在完成以前，并且因此在产权转移以前，在这些情况下的任何钱 的支付都会给买方和建造商/开发商及其各自的银行带来给各种各样的 风险。开发商具有"资金风险"，借此当期满时买方可能不能满足施工分 期付款，导致建造资金的短缺。买方具有"金融风险"，因为施工分期付款可能不能被完全应用于 房地产的建造，从而导致买方资产的价值显著少于他们已经支付的量。买方还承担"建造风险"，因为开发商/建造商可能不能完成房地产， 尽管买方已经支付大量的钱给开发商/建造商。这将给买方留下一份未 完成的房地产，要完成该房地产所需的花费将比最初订立合同时的花 费多得多。 买方银行具有来源于买方风险的风险。还存在这样的可能性借 贷给买方以满足施工分期付款的资金被买方或者开发商/建造商挪用于 其他目的。发明内容本发明的目的在于基本上克服或者至少改善现有协议的一个或多 个缺点。本发明公开的是协议，其通常被称为"mbill协议"，或者也可被称 为在"mbill系统"下运行的协议。这些协议通过从银行或者其它金融 机构或资金提供者获得担保(称为"mbill系统担保"或者仅称为"担 保")来设法解决上述问题。在一个实例中，银行是买方银行。在另一 个实例中，其它的金融机构是诸如保险公司之类的实体。然而，这仅 仅是实例，并且其可以由一般的"人"发出，该一般的"人"是包括 独立的"自然"人或者诸如公司之类的"法"人的一般化的法律实体。在一个实例中，mbm系统担保有利于开发商。在另一个实例中， mbill系统担保有利于银行或者其它金融机构，从而间接有利于开发商。 其它的金融机构也可以是诸如保险公司之类的实体，并且这也仅仅是 实例，其可以有利于一般的"人"，该一般的"人"是包括独立的"自 然"人或者诸如公司之类的"法"人的一般化的法律实体。mbm系统担保可以被转让给开发商银行。如果尽管开发商已经根 据合同完全地履行了对结算而言关键的义务但买方却在结算时缺席了 他的义务，那么mbill系统担保可以由开发商或受让人合法地强行实施。 应该注意的是， 一些合同问题很小，并且当它们必须在适当时纠正， 那么它们就不是阻挡结算的合理理由。作为mbill协议的一部分，用于销售土地的预售合同基本上是标准 化的。该标准化的文件被称为用于销售土地的mbill系统预售合同， mbill合同或者仅称为合同。首先，实现上述的标准化，以便并入用于 mbill协议的特定处理(例如将参照图6描述的那样)。其次，标准化使 买方银行能够大量地减少在图6的步骤5中用于审阅和批准合同的精 力和时间。此外，该标准化使买方和开发商能够明显地减少在图1的 步骤"2"中所需的审阅以及可能的修改的量。
在一个协议中，向买方提供所列出的房地产购买价格的折扣，作为在mbill协议下执行购买的鼓励。此外，在一个实例中，买方银行从买方接收费用以参与mbill协议。 通过在所公开的mbill协议下运行，开发商和开发商银行的各自的销售 风险和结算风险被基本上减小甚至消除。在另一个协议中，如果买方向开发商/建造商提供mbill系统担保 来代替进行施工分期付款，那么可能不需要折扣。在该实例中，由于 在完成房地产和移交产权后向开发商/建造商提供单笔支付，所以基本 上消除了买方和买方银行的施工分期付款从房地产的建造被挪用的风 险。在该实例中，开发商能够使用mbill系统担保来获得银行资金以为 建造提供资金。mbill协议确保当完成时开发商将会得到房地产的全额 支付。在优选的协议中，买方接收在结算时所需的贷款的预批准，并且 因此被保证在结算时可获得所需的资金。在该协议中，通过在公开的 mbill协议下运行，买方的财务风险被基本上减小甚至消除。买方财务 风险的减小/消除通常会增加买方进行未完工的购买的可能性。这间接 地作为开发商的销售工具，并且有效地增加了幵发商行销努力的效果。mbill系统担保是有时限的、有条件的、待用的银行担保，其由买 方银行发布。在一个协议中，使担保有利于开发商，并且如果(i)已经 履行了 mbill系统担保所定义的全部条件，以及(ii)买方没有或者不能按 照需要完成结算处理，那么开发商可以强行实施所述担保。在另一个 实例中，如果mbill系统担保被转让给金融或其它机构(或者为了开发 商的利益被发布给金融或其它机构)，那么mbill系统担保可以由该机 构强行实施。在一个协议中，mbill系统是指如图4中描绘的那样，进行通信以 便提供服务的逻辑实体701-705 (参见图3)，它的一个实例是参照图6 描述的。优选地，如果开发商未能按照合同的规定交付房地产，那么mbill 担保被返还给买方，买方因此损失了已经支付给银行的费用，然而可 通过第三方获得保险产品，该第三方将赔偿在买方不能得到交付的产 品的情况下的损失。
根据本发明的第一方面，提供了一种在房地产完成之前由开发商 向买方销售未完工房地产的系统，该系统包括合同，根据该合同，开发商同意完成房地产并将房地产以第一金 额销售给买方；有时限的、有条件的、待用的担保，其内容为买方的资金提供 者依据房地产的完成以及接收到获得房地产的产权所需的文件，向开 发商的资金提供者支付与第一金额相关的第二金额；可电子访问的寄存器；包括用于存储程序的存储器和用于执行程序的处理器的机器，所 述程序包括用于访问电子可访问寄存器以确保关于担保的权利没有被其他参 与者接受的代码；如果所述其他参与者没有接受关于担保的所述权利，那么该关于 担保的权利被提供给开发商的资金提供者；所述程序还包括用于将开发商的资金提供者对所提供的关于担保的权利的接受登 记在寄存器上的代码；以及支付，如果在房地产完成并且接收到获得房地产的产权所需的文 件后，买方没有向开发商支付第二金额，那么在(i)开发商的资金提 供者兌现担保；以及(ii)房地产己经完成并且获得房地产的产权所需 的文件被提供给买方的资金提供者的情况下，买方的资金提供者将向 开发商的资金提供者支付第二金额。根据本发明的另一方面，提供了一种在房地产完成之前由开发商 向买方销售未完工房地产的系统中的电子可访问寄存器，所述系统包 括(a)合同，根据该合同，开发商同意完成房地产并将房地产以第 一金额销售给买方；(b)有时限的、有条件的、待用的担保，其内容 为买方的资金提供者依据房地产的完成以及接收到获得房地产的产 权所需的文件，向开发商的资金提供者支付与第一金额相关的第二金 额；以及(c)包括用于存储程序的存储器和用于执行程序的处理器的 机器；所述寄存器包括用于根据所述程序中的编码指令提供对所存储数据的访问的装 置，所述访问能够根据数据确认关于担保的权利没有被其他参与者接
受；以及用于根据所述程序中的编码指令，在所述关于担保的权利没有被 其他参与者接受的情况下，将开发商的资金提供者对关于担保的权利 的接受登记在寄存器上的装置。根据本发明的又一方面，提供了一种在房地产完成之前由开发商 向买方销售未完工房地产的方法，该方法包括以下步骤实现合同，根据该合同，开发商同意完成房地产并将房地产以第一金额销售给买方；发布有时限的、有条件的、待用的担保，其内容为买方的资金提供者依据房地产的完成以及接收到获得房地产的产权所需的文件，向开发商的资金提供者支付与第一金额相关的第二金额；访问电子可访问寄存器以确保关于担保的权利没有被其他参与者 接受；如果所述其他参与者没有接受关于担保的所述权利，那么将该关 于担保的权利提供给开发商的资金提供者，并将开发商的资金提供者 对所提供的关于担保的权利的接受登记在寄存器上；以及如果在房地产完成并且接收到获得房地产的产权所需的文件后， 买方没有向开发商支付第二金额，那么在(i)开发商的资金提供者兑 现担保；以及(ii)房地产己经完成并且获得房地产的产权所需的文件 被提供给买方的资金提供者的情况下，买方的资金提供者向开发商的 资金提供者支付第二金额。根据本发明的又一方面，提供了一种在房地产完成之前由开发商 向买方销售未完工房地产的方法，该方法包括以下步骤实现合同，根据该合同，开发商同意完成房地产并将房地产以第 一金额销售给买方；发布有时限的、有条件的、待用的担保，其内容为买方的资金 提供者依据房地产的完成以及接收到获得房地产的产权所需的文件， 向开发商的资金提供者支付与第一金额相关的第二金额；将关于担保的权利提供给开发商的资金提供者；以及如果在房地产完成后，买方没有向开发商的资金提供者支付第二 金额，那么在(i)开发商的资金提供者兑现担保；以及(ii)房地产已
经完成并且获得房地产的产权所需的文件被提供给买方的资金提供者 的情况下，买方的资金提供者向开发商的资金提供者支付第二金额。根据本发明的又一方面，提供了一种在房地产完成之前由开发商 向买方销售未完工房地产的方法，其中由买方的资金提供者发布有时 限的、有条件的、待用的担保，其内容为买方的资金提供者依据房 地产的完成以及接收到获得房地产的产权所需的文件，向开发商的资 金提供者支付第二金额；该方法包括以下步骤实现合同，根据该合同，开发商同意完成房地产并将房地产以与 第二金额相关的第一金额销售给买方；将关于担保的权利提供给开发商的资金提供者；以及如果在房地产完成后，买方没有向开发商的资金提供者支付第二 金额，那么在(i)开发商的资金提供者兌现担保；以及(ii)房地产已 经完成并且获得房地产的产权所需的文件被提供给买方的资金提供者 的情况下，从买方的资金提供者接收第二金额。根据本发明的又一方面，提供了一种在房地产完成之前由买方从 开发商购买未完工房地产的方法，该方法包括以下步骤实现合同，根据该合同，开发商同意完成房地产并将房地产以第一金额销售给买方；安排发布有时限的、有条件的、待用的担保，其内容为买方的资金提供者依据房地产的完成以及接收到获得房地产的产权所需的文 件，在担保被兌现的情况下向开发商的资金提供者支付与第一金额相关的第二金额；以及在安排担保后，确保能够从买方的资金提供者获得买方完成购买 所需的资金。根据本发明的又一方面，提供了一种由开发商的资金提供者向开 发商提供资金的方法，该方法与在房地产完成之前由开发商向相应的 多个买方销售未完工的多个房地产有关，该方法包括以下步骤接收关于由各个买方的资金提供者发布的相应的多个有时限的、有条件的、待用的担保的权利，所述担保的内容为所述买方的每个 所述资金提供者均依据相应房地产的完成以及接收到获得房地产的产 权所需的文件，向开发商支付相应的第二金额；
取决于接收到关于担保的权利，增加与资金的提供相关的贷款价值比；以及根据增加的贷款价值比提供所述资金。根据本发明的另一方面，提供了一种由买方的资金提供者向买方 提供资金的方法，该方法与在房地产完成之前由买方从开发商购买未 完工房地产有关，该方法包括以下步骤实现合同，根据该合同，开发商同意完成房地产并将房地产以第一金额销售给买方；以及安排发布有时限的、有条件的、待用的担保，其内容为买方的资金提供者依据房地产的完成以及接收到获得房地产的产权所需的文 件，在担保被兑现的情况下向开发商的资金提供者支付与第一金额相 关的第二金额。根据本发明的又一方面，提供了一种系统，在该系统上能够执行上述方法。根据本发明的又一方面，提供了一种包括计算机可读介质的计算 机程序产品，其中的计算机可读介质上记录有用于指示上述系统中的 处理器执行上述方法的计算机程序。根据本发明的又一方面，提供了一种用于指示上述系统中的处理 器执行上述方法的计算机程序。本说明书还公开了本发明的其它方面。
现在将参照附图和附录来描述现有技术的一些方面以及本发明的一个或多个实施例，在附图中图1显示出典型现有技术的房地产交易的数据流程和处理流程；图2显示出现有技术处理的流程图，通过该处理可以执行图1所 示的房地产交易；图3描绘了公开的mbill协议所涉及的参与者，以及从公开的mbill 协议中产生的一些商业利益；图4显示出用于在通信网络基础设施上执行mbill协议的mbill系 统的一个实例的功能框图5是互连计算机系统的示意性框图，在该互连计算机系统上可以实践mbill协议的所描述的方法；图6显示出用于执行公开的mbill协议的数据流程和处理流程； 图7显示出用于显示图6的mbill协议如何用于房地产交易的处理的流程图；图8显示出mbill协议如何使开发商银行能够在当前工程完成之前 提供用于未来工程的资金；图9显示出服务提供商借以在寄存器上许可银行和开发商的处理 的流程图；图10描绘了买方银行据以发布mbill系统担保的处理的流程图； 图11A和11B显示出将寄存器操作并入到图6的处理中的处理片 段的流程图；并且图12显示出在图IIA中买方银行如何确定是否承兌mbill系统担保。
具体实施方式
在任何一个或多个附图中参照具有相同附图标记的步骤和/或特征 的情况下，那些步骤和/或特征出于本说明书的目的具有相同的功能或 操作，除非出现相反的意图。作为说明性的实例，本说明书涉及这样的房地产交易买方希望 购买正由开发商建造的公寓群中的公寓。然而，这仅仅是如何可以使 用公开的mbill协议的一个实例。图3描绘了公开的mbill协议涉及的各种参与者，并显示出在公开 的协议下流向每个参与者的一些典型的商业利益。所涉及的参与者是 买方701、买方银行702、开发商703、开发商银行704以及服务提供 商705。显然，买方701可以在许多买方银行之间作出选择，并且开发 商可以选择大量的开发商银行之一，然而出于说明目的仅仅显示出一 个买方银行和一个开发商银行。此外，还可能有多于一个在例如特许 协议(franchise arrangement)下运行的服务提供商705。应该注意的是，房地产交易是动态的，例如，买方701可能在一 些情况下在交易中改变与他们的银行的关系。类似地，开发商可以在建造公寓群期间与竞争者合并以形成合并后的法人。在动态的房地产 交易环境中存在如此多的潜在参与者及其它变数，这就要求在任何时候对所有参与者而言都能获得关于正在mbill协议下办理的房地产交易 的当前状态的精确最新信息。为了提供该数据访问能力，服务提供商 705维护包含房地产交易数据的寄存器。买方701向买方银行702 (也称为买方的资金提供者)支付与在 mbill系统下运行的买方银行所提供的服务有关的费用706。这些服务 涉及发布如在图6的步骤"8"中所示的mbill系统担保，以及在必要 时，对在图6的步骤"15"中存在的(也就是兑现的)mbill系统担保 进行支付。费用706 —般介于mbill系统担保的票面价值的1.5%每年 至2.5%每年的范围之间。该费用706包括由买方银行支付给服务提供 商的费用710。尽管一般而言买方银行将获得mbill协议下将要购买的 房地产的估价，但是mbill系统担保的"票面价值"取决于在图6的步 骤"2"中同意/协商的价格。如上所述，买方银行将获得在mbill协议下将要购买的房地产的估 价。然而，由买方701接收的折扣707取决于在图6的步骤"2"中同 意/协商的价格。该折扣是相当大的，对于距mbill系统担保发布的时 间12到18个月结算的典型情况，其范围典型地在所估价的公寓的1.5% 至5%之间变化。上述折扣的水平与这样的情况一致买方除了使其资 金得到保证外，不获得任何额外利益(或折扣)。其它折扣水平可以取 决于特定情况而适用。这些情况可以包括提供mbill系统担保来代替施 工分期付款的情况，而在这样的情况下折扣可以是0%。折扣对买方701 而言是一种刺激，从而促使其在mbill协议下操作。折扣不随着任何后 续的独立估价而发生变化。然而，在一些协议中，折扣的大小可以随 着结算时间发生变化。因此对于剩下非常短的时间来结算的可能性小 的情况而言，折扣可以少于1.5%。当设置折扣水平时可以考虑的另一 变数是有关的开发商和建造商的规模和概况。买方银行702向服务提供商支付费用710以便能够在mbill协议下 运行。该费用710包括两个组成部分， 一个组成部分是名义许可费用， 其允许银行参与mbill系统，第二个组成部分是与正被讨论的特定房地 产交易有关的单一交易(per-transaction)费用，这是主费用。该单一 交易费用基于mbill系统担保的票面价值。如果由开发商银行(也称为开发商的资金提供者)定义的LVR太 低，那么开发商银行未必准备提供充足的资金(例如参见图1中的步 骤"8")以满足开发商的需要。在mbill协议下，如虚线箭头712所描 绘的那样，开发商银行704处于减小的财务风险下，并且可以建立较 高的LVR，借此增加可以贷给开发商的资金金额。如虚线箭头712所 描绘的那样，开发商银行还借助于向开发商提供较高的LVR资金来获 得改善的用户保持力。如虚线箭头711所描绘的那样，通过在公开的mbill协议下运行， 开发商703因此能够避免或减小获得以下方式的需要(a) 昂贵的融资(经常称为"过渡融资(mezzanine financing)"), 以便填满来自开发商银行的在图1的步骤"8"所接收的资金，或者(b) 昂贵形式的信用增强(经常称为"可弃权销售合同 (renounceable sales contract)"或者"认售期权(put option)，，)。这是因为开发商银行可以使用较高的LVR并且可以将更多的金钱 借给开发商。开发商银行向服务提供商705支付名义许可费用709,以便在所公 开的mbiU协议下运行。如图3底部的713所示，在关于正被讨论的建造工程获得mbill系 统担保这方面来说，所公开的mbill协议基本上减小乃至消除了销售风 险714和结算风险715。另外，在允许建造工程早日开始从而减小储备 成本和免受经济环境的未来变化这方面来说，所公开的mbill协议减轻 了建造风险716。此外，在发布mbill系统担保时预批准买方在结算时所需的贷款以 及买方不会损失其10%押金这方面来说，所公开的mbill协议基本上减 小甚至消除了资金风险717。图4显示出用于在通信网络基础设施上执行mbill协议的系统 1300。这种类型的协议是有利的，以便提供在数据库1303上维护的寄 存器322 (参见图5)上的信息的实时同步，因此向所有系统参与者提 供确定可靠的信息。 一群买方1301能够利用计算机技术在通信网络 1306上与相应的多个买方银行1302进行通信。 一群开发商1304也类
似地能够在网络1306上与其相应的开发商银行1305进行通信。所有 的上述参与者都能够在网络1306上与服务提供商705进行通信(也参 见图3)，所述服务提供商705在其它活动中还维护数据库1303上的登 记记录322。全部参与的银行(也就是1302和1305)以及全部参与的开发商(也 就是1304)都被服务提供商705在数据库1303上维护的寄存器322 上"许可"。开发商的许可一般在于开发商银行的鼓励。建造工程(诸 如建造买方701希望从中购买公寓的公寓群)也被登记在寄存器中， 并且mbill系统担保的处理(诸如转让)也被登记。如参照图9-12将 描述的那样，图6的处理200中的一些独立步骤被登记在寄存器322 上，并且这些寄存器条目在整个mbill协议处理步骤中都用于检验和认 证的目的。这确保在发生房地产交易的动态环境中，安全和同步的 寄存器使全部参与者都能够以必要的置信度、机密性和安全性访问所 需的信息。图5是互连计算机系统的示意性框图，在该互连计算机系统上可 以实践mbill协议的所描述的方法。mbill协议的实现特别适合于在互 连计算机系统300上实现，诸如图5显示的那样，其中图6-12的处理 可以作为软件实现，诸如在计算机系统300内执行的一个或多个应用 程序。特别地，mbill协议的方法步骤受到由计算机执行的软件中的指 令的影响。所述指令可以被形成为一个或多个代码模块，每个代码模 块用于执行一个或多个特定任务。软件模块还可以被分成两个单独的 部分，其中第一部分执行mbill协议的方法，第二部分管理在第一部分 和用户之间的用户接口。软件可以被存储在计算机可读介质中，例如 包括下面所述的存储装置。软件从计算机可读介质被加载到图4的计 算机中，然后由计算机执行。其上记录有这种软件或者计算机程序的 计算机可读介质是计算机程序产品。计算机程序产品在计算机中的使 用优选地实现用于实现mbi1协议的有利设备。计算机系统300由与服务提供商705 (参见图3)相关的计算机模 件1307、诸如键盘302和鼠标303的输入装置、包括打印机315、显 示装置314和扬声器317的输出装置形成。调制器-解调器(调制解调 器)收发器装置316供计算机模块1307使用，以便与(例如可经由电
话线321或其它功能介质连接的)通信网络1306 (参见图4)进行通 信。调制解调器316可由服务提供商使用以通过网络1306获得对买方 1301、买方银行1302、开发商1304和开发商银行1305的访问，其中 网络1306可以包括因特网及其它网络系统，诸如局域网(LAN)或广 域网(WAN)。在一些实现方案中调制解调器316可以并入到计算机模 块1307中。计算机模块1307 —般包括至少一个处理器单元305和存储器单元 306，存储器单元306例如由半导体随机存取存储器(RAM)和只读存 储器(ROM)形成。模块1307还包括许多输入/输出(I/O)接口，这 些I/O接口包括连接到视频显示器314和扬声器317的音频视频接口 307，用于键盘302和鼠标303的I/0接口 313，以及用于调制解调器 316和打印机315的接口 308。在一些实现方案中，调制解调器316可 以结合到计算机模块1307内，例如结合到接口 308内。存储装置309 被提供，并且一般包括硬盘驱动器310和软盘驱动器311。磁带驱动器 (未示出)也可以被使用。CD-ROM驱动器312—般被提供作为非易 失性的数据源。计算机模块1307的组件305至313 —般经由互连总线 304并以相关领域的技术人员所熟知的计算机系统300的传统操作方 式来进行通信。其上可以实践所描述协议的计算机的实例包括IBM-PC 及其兼容机、Sun Sparcstations或者从其发展的计算机系统。一般而言，mbill协议应用程序323驻留在硬盘驱动器310上(以 及驻留在正被使用的mbill系统的其他参加者所使用的计算机的硬盘驱 动器上)，并由处理器305或者被考虑的计算机中的各个处理器读取并 在执行中得到控制。寄存器322也驻留在硬盘驱动器310上，并由处 理器305访问。从网络1306取来的程序和任何数据的中间存储可以利 用半导体存储器306实现，也可以与硬盘驱动器310协力。在一些情 况下，应用程序可以被提供给编码在CD-ROM或软盘上的用户，并经 由相应的驱动器312或311读取，或者可选地由用户经由调制解调器 装置316从网络1306读取。更进一步，软件还可以从其它计算机可读 介质加载到计算机系统300中。在此使用的术语"计算机可读介质" 指的是参与提供指令和/或数据到计算机系统300以便执行和/或处理的 任何存储器或传输介质。存储介质的实例包括软盘、磁带、CD-ROM、DVD-ROM、硬盘驱动器、ROM或集成电路、磁光盘、或者诸如PCMCIA 卡等的计算机可读卡，不管这些装置位于计算机模块1307的内部还是 外部。传输介质的实例包括无线或红外线传输通道以及到另一个计算 机或连网装置的网络连接，以及包括电子邮件传输和记录在网站等上 的信息的因特网或内联网。图6显示出用于执行公开的mbill协议的实例的数据流程和处理流 程。所公开的mbill协议中的参加者包括开发商703、开发商银行704、 买方701、和买方银行701。服务提供商705 (参见图3)在图6中未 明确显示，但是在图11A-11B的更详细的处理流程中有所提及。在步 骤"1"中，开发商准备所提议的公寓群的计划。显然，其它类型的房 地产交易同样可以用来说明所公开的mbill协议。作为步骤"1"的一 部分，开发商通常还销售所提议的公寓群以便确定未来的买方。在随 后的步骤"2"中，开发商和买方就买方希望购买的公寓协商价格。此 后，在步骤"3"中，开发商和买方同意在mbill协议下操作。在随后的步骤"3'"中，开发商向买方提供用于销售土地的mbill 草案预售合同。这种类型的用于销售土地的预售合同采用比在图1的 步骤"2'"中考虑的相应合同更加标准的形式。买方律师首先通过寄存 器322 (参见图5)验证开发商和建造工程是否已经在mbill系统中登 记(也参见图11A的步骤1003)。然后经由他们各自的律师在买方和 开发商之间就用于销售土地的mbill预售合同的细节进行一些协商。尽 管在步骤"3，"和步骤"10"之间用于销售土地的mbill预售合同可能 有一些微小的变化，但是由于用于销售土地的mbill预售合同的标准化 特性，所以所述变化通常将比参照图1描述的相应合同的变化小得多。在上述的协商完成之后，在随后的步骤"4"中，买方通常经由买 方律师将用于销售土地的mbill预售合同提供到买方银行，以便买方银 行确定合同是否符合要求。在随后的步骤"5"中，买方银行然后认真已经从买方接收到的用 于销售土地的mbill预售合同。认证包括查阅寄存器322，以便验证正 被讨论的房地产是否是由在mbill系统上许可的开发商开发的。认证还 包括验证特定建造工会是否被列在寄存器322上。此外，认证包括验 证(声称的)用于销售土地的mbill预售合同符合标准中所宣布的用于
销售土地的mbill预售合同的要求。该认证要素包括核对用于销售土地 的mbill预售合同包含必要的条款，并且例如不向任何参与者给予取消 资格的权利(尤其是可以允许单方面无效或终止合同的权利)。银行可 以在室内做这件事，或者可以将合同发送给指定律师。这种指定律师 (出于用于销售土地的mbill预售合同的目的)也需要服务提供商705 的批准/许可。在随后的步骤"6"中，买方银行评估买方的价值， 一般而言，采 用来自买方的抵押以便保证在mbill系统担保中试图保证的金额。在随 后的或者并行的步骤"7"中，买方银行还从买方获得持续有限的 (enduring limited)委任书，以使买方银行能够在买方不履行他或她的 义务的情况下，抵押买方正在购买的公寓，和/或对其进行其它的处理 或处置。为买方银行所采用以便保证mbill系统担保所保证的金额的各 种各样的保证和抵押，可以根据正被讨论的银行和正被讨论的国家管 辖范围而发生变化。在随后的步骤"8"中，买方银行从服务提供商705请求用于mbill 系统担保的编号以便唯一地标识房地产交易。编号系统标识特定的开 发工程(在当前的实例中是正在建造的公寓群)，并且mbill系统标准 指定如何构造和格式化这种编号。买方银行还可能希望将他们自己的 标识编号添加到用于mbill系统担保的编号中。买方银行然后发布正由 买方购买的公寓的总购买价格减去提供给买方的折扣(参见图3的 707)的mbill系统担保。mbill系统担保的细节由买方银行发送给服务 提供商以登记在寄存器上。这些细节包括正被购买的公寓、mbill系统 担保的票面价值以及买方银行身份的细节。在随后的步骤"9"中，买方银行还进行贷款融通(loan facility) 以提供买方完成/支付购买所需的资金。因此基本上减小乃至消除了买 方将无法支付购买的风险(由于资金不足、财务风险)。这种财务风险 的大幅度削减或者消除向买方提供了参加交易的动机，借此促进了开 发商的行销努力。在随后的步骤"10"中，开发商和买方交换合同(这 些是在步骤"3"中所协商的用于销售土地的mbill预售合同)，从而相 互同意买方将从开发商购买指定的未完工公寓。在随后的或者并行的 步骤"11"中，买方将在步骤"8"中从买方银行发布的mbill系统担保递交给开发商。与图1所描绘的现有技术协议相反，买方不需要向 开发商提供押金或押金担保。在随后的步骤"12"中，开发商可以向开发商银行转让mbill系统 担保。如步骤"12"所例示的那样，作为从开发商转让mbill系统担保 的编号的交换，在步骤"13"中，开发商银行依据任何其它要求得到 满足，而向开发商提供必要的建造资金。由开发商在步骤"12"中转 让给开发商银行的mbill系统担保，构成了在下面的步骤"13"中开发 商银行提供资金所需的mbill预售保证组成部分。由mbill系统担保提 供的抵押，使得开发商银行能够使用比在图1的步骤"7"的情况更高 的LVR。此后，在步骤"14"，开发商完成对公寓建筑群的建造。在普通情况下， 一旦公寓群的建造完成，那么在开发商和买方之 间的房地产交易将以步骤"15" - "17"所描绘的普通方式结束。因此， 在步骤"15"中，买方从买方银行动用在步骤"9"中建立的贷款融通 来用于完成/支付交易的资金。此后，在步骤"16"中，在开发商和买 方之间的支付处理完成，由此，在步骤"17"中，所完成的公寓的所 有权从开发商传递给买方，并且开发商从买方接收商定的购买价格。 应该注意的是，买方支付给开发商的价格是基于公寓的购买价格的总 估价(如在步骤"2"中协商的那样)减去图3的707中支付的折扣确 定的。实际上贷款资金从买方银行直接传递给开发商(或甚至直接传 递给开发商银行)。开发商然后返回mbill系统担保至买方，买方将mbill 系统担保返回给买方银行以撤销。另一方面，如果买方拒绝履行，或者不能履行他的结算义务，那 么在步骤"15，"中开发商(或者如果mbill系统担保己经转让则为开 发商银行)将mbill系统担保提供给买方银行。买方银行承兑mbill系 统担保，并根据mbill系统担保在步骤"12"中未被转让还是被转让， 而分别将(按照步骤"8")已经保证的资金直接支付给开发商或者开 发商银行。在随后的步骤"16，"中，结算处理完成，公寓的所有权被 传递给买方(步骤"17'")，并且买方银行利用在步骤"7"中买方银行 从买方获得的持续有限的委任书进行公寓的抵押。买方银行利用持续 有限的委任书使房地产划归到买方名下。如果在步骤"12"中没有转 让mbill系统担保，那么在步骤"18"中，开发商将偿还资金至开发商
银行，其是在步骤"13"中接收的。在由于买方死亡或者破产导致持续有限的委任书(参见步骤"7") 失效的小概率事件中，银行可以采用许多替换方案。银行将在.mbill下 进行支付，但是由于有限的委任书的失效，银行将不能将房地产划归 买方名下，因此将不能采用新的房地产进行抵押。 一般而言，在该情 况下，破产托管人或者遗嘱执行人将全权处理该交易。不能如此的情 况下，银行可以亲自占有房地产，或者银行可以获得抵押保障保险的 形式。另一种可能出现的偶然情况是没有对公寓进行交付并且因此导致 合同完全失效。在这种事件中，没有押金被返回给买方，然而买方除 了诸如法律费用的任何其它支出花费之外，还损失了支付给发布银行 的mbill费用。在该情况下，买方通常可利用保险来偿还他们的费用。尽管在图6中未明确显示，但是买方银行能够借助于在步骤"7" 中从买方接收的持续有限的委任书，以及借助于在步骤"6"中从买方 获得的抵押，从而处理在步骤"17"中接收的公寓，以便收回买方欠 买方银行的钱。如上所述，如果买方去逝或者破产，那么有限的委任书失效，并 且其它的程序将遵照图6所示的进行。图7显示出所公开的mbill协议如何实现参照图6描述的完成房地 产交易的有利方法。图7显示出代替图2的步骤509-512的处理片段 600。步骤504和507与图2的相应步骤相同。然而，如果图7中的步 骤507确定没有发生较大的偏差，那么处理600按NO箭头所指前进 至步骤601，在该步骤601中开发商向买方银行提供mbill系统担保， 如在图6的步骤"15'"中描绘的那样。图7的步骤601描绘了在图6 中描绘的步骤"15" - "17"。应该注意的是，在步骤601中提供mbill 系统担保，以及根据图6的步骤"15" - "17"后续强制的交易结算， 都不能阻止买方利用任何可获得的合法追索权来纠正步骤507中确定 的小"问题"。然而，mbill系统确保该法律程序发生在结算之后并且不 能阻挡结算。图8显示出来源于图6的用于执行公开的mbill协议的修正的数据 流程和处理流程。在图8中，由于与当前方法相比mbill协议减小或者 消除了开发商银行的风险，所以开发商银行在当前建造工程结束之前就可以提供额外资金给开发商以用于未来的工程。箭头401描绘了这 样的情况 一旦当前建造工程达到某一完工阶段，也就是"锁定 (lock-up)"阶段，那么开发商银行在经由图6的步骤"18"接收先前资 金的偿还之前就准备将额外的资金借给开发商。开发商银行在完成/结 算当前工程的所有或相当多数量的房地产交易之前就可以将资金借给 开发商以用于未来工程的事实，使开发商银行能够留住开发商客户， 因为当仍亏欠特定开发商银行的资金时开发商到处寻找新的资金来源 的可能性很小。在图6中由于有限的委任书的失效而引起的问题，以 及解决这些问题的典型方法，也适用于图8。至少有两种mbill协议促进开发商融资的方式。 一种方式是由于开 发商银行具有更多抵押，因此能确保为现有工程提供资金的事实。当 信赖mbill协议对任何当前工程提供资金时，那么融资收益被称为"即 时收益"。可选的收益允许在当前工程完成之前较早地从当前工程获得 权益(也就是用于确保随后的工程的资金的手段)，以用于开始随后的 工程(也就是保证土地)。这被称为"未来收益"。图9显示出服务提供商705借以在寄存器322 (参见图5)上许可 银行(例如图4中的1302和1305)和开发商(例如图4中的1304) 的处理800。 一般而言，持有来自适当政府机构的受信银行许可的任何 银行都被自动批准参与mbill协议。应用于开发商时的评估程序也依赖 于银行对开发商的评估。因此，如果银行准备为特定开发商提供资金， 那么服务提供商即使不进行进一步的审阅也可以将某种认可程度归于 开发商。然而，服务提供商拒绝特定开发商的能力，是一种确保不仅 仅由银行确定登记在寄存器322上的登记处理的机制。开发商和银行 需要被输入到寄存器322上，以便买方和他们的律师能够验证交易的 真实性。处理800从判断步骤801开始，所述判断步骤801判断服务提供 商705是否己经从银行(例如1302和/或1305)或者开发商(例如1304) 接收到许可请求。如果情况不是这样，那么处理800以循环方式经由 NO箭头返回到步骤801。另一方面，如果己经接收到许可请求，那么 处理800沿着YES箭头前进至步骤802，在该步骤802中，服务提供34
商705评估作出上述申请的实体的品质。此后，如果步骤803判断请 求者的品质充足，那么在步骤805中请求许可的实体被输入到寄存器 322上。如果寄存器322是以跨越多个数据库和网络的分布式方式实现 的，那么步骤805还执行同步化功能，所述同步化功能确保所有上述 数据库精确地包含相同的信息。处理800然后以循环方式返回到步骤 801。返回到步骤803，如果请求许可的实体的品质被认为是不充足，那 么处理800沿着NO箭头前进至步骤804，该步骤804拒绝申请。处理 800然后返回到步骤801。图10描绘了买方银行702(参见图3)据以发布在图6的步骤"4" -"8"中所描绘的mbill系统担保的处理900。处理900从步骤901开 始，该步骤901判断在买方和开发商之间是否已经达成协定以在mbill 协议下运行。实际上该步骤将判断是否已经接收到要买方银行发布 mbill系统担保的申请。该申请通常伴随有商定的用于销售土地的mbill 预售合同，所以买方银行可以作出决定。如果没有接收到这样的申请， 那么处理900以循环方式经由NO箭头返回到步骤901。另一方面，如果己经接收到对mbill系统担保的申请，那么处理900 沿着YES箭头前进至步骤902。步骤902 (参见图6的步骤"5")审 阅草拟的用于销售土地的mbill预售合同，并核对寄存器322上的开发 商和工程。随后的步骤卯3判断上述的审阅和认证步骤是否成功。如 果情况是这样，那么处理900沿着YES箭头前进至步骤905。步骤905 (参见图6的步骤"6")评估买方701的价值。该评估一般包括对买 方信誉和财务等级(finance mting)、他们的资产等的评估。随后的步 骤906判断步骤905中的上述评估程序是否已经产生令人满意的结果。 如果情况是这样，那么处理900沿着YES箭头前进至步骤908。在步 骤908中，买方银行判断发布mbill系统担保和任何相关贷款融通所需 的抵押总量。银行因此通过获得预期的估价来判断买方希望购买的新 房地产需要提供多少抵押。买方银行还判断要应用的LVR。因此，例 如，因为房地产还没有被建造，所以银行将不会借出与现有房地产同 样多的资金。如果买方银行通常借出住宅房地产80%的资金，那么银 行可能决定仅仅借出(折扣前并且由预期的估价证实的)购买价格的50%以用于正被讨论的提议的购买。作为该判断的结果，买方银行然后 判断需要多少额外保证金以及采用何种方式(例如保证金、其它住宅 房地产、股份等)。因此，考虑这样的实例买方希望以S4卯K购买S500K的房地产 (在mbill协议下运行有2%的折扣)。假定买方银行的预期估价是 $500K并且银行应用50%的LVR，那么新房地产的"抵押值"是S250K。 因为mbill系统担保是S490K，所以银行需要另外S240K的"抵押值"。 如果买方已经拥有的其它的现有住宅房地产被用来提供该额外保证 金，(这种房地产通常支持8(^/。的LVR)，那么还需要S300K的额外住 宅房地产。步骤908然后处理来自买方701的该所需的抵押(参见图6 的步骤"6"和"7")。此后，步骤909 (参见图6的步骤"8")向买方701发布mbill系 统担保，此后，步骤910 (参见图6的步骤"9")进行贷款融通。处理 卯0然后返回到步骤901 ，准备处理下一个买方。返回到步骤903，如果步骤判断草拟的用于销售土地的mbill预售 合同或者与提议的交易有关的一个或多个寄存器条目未能经过认证和 验证处理，那么处理900沿着NO箭头前进至步骤904。步骤904可以 取决于在步骤903中遇到的特定问题而采用几种形式之一。因此，例 如，开发商703可能被通知工程指定存在错误，并且一旦从开发商703 接收到正确的信息，寄存器322就被更新，并且处理900可以返回到 步骤903。返回到步骤906，如果判断买方价值不足以满足将发布的mbill系 统担保，那么处理卯0沿着NO箭头前进至步骤907。在步骤907中， 买方银行702通知买方701上述的结论。处理900然后返回到步骤901 以准备处理下一个买方。图11A显示出处理片段1000'，该处理片段1000'将登记操作合并 到图6的处理中。处理片段IOOO，从开始步骤1001开始，在此之后， 将正被讨论的开发商登记在寄存器322上。开发商703然后在步骤1002 中，向服务提供商705申请登记建造工程(在这个实例中是公寓群)。 在随后的步骤1003中，服务提供商705将所述工程登记在寄存器322 中。在随后的步骤1004中，买方和开发商就所关心的公寓协商价格，
并同意在mbill协议下运行。在随后的步骤1022中，开发商向审阅和 修改合同的买方提供草拟的用于销售土地的mbill预售合同，必要时， 由买方和开发商的律师协助。买方然后将修改/商定的用于销售土地的 mbill预售合同递交给他们的买方银行以供审阅。此后在步骤1020中， 买方银行审阅合同和买方的价值，并且如果合同和买方的价值的评估 是肯定的(在图10的每一个步骤902、 903、 905和906中)，然后买 方银行向服务提供商所取mbill系统担保的编号。在随后的步骤1005 中，买方银行向服务提供商通知交易的细节和买方银行的细节。在随 后的步骤1021中，买方银行向买方发布mbill系统担保，并且在随后 的步骤1006中服务提供商705登记所述交易。在步骤1004中同意在mbill协议下运行， 一般涉及时间段的定义， 在所述时间段内必须进行合同的交换(参见图6的步骤"10"和"11")。 如果买方不能在该时间段内执行合同的交换，那么房地产只能重新上 市销售(依据其它的协商和市场的状态)。然而与在mbill协议外运行 的买方相比，开发商与在mbill协议下运行的买方之间可以更加灵活。 此外，如果开发商需要mbill协议预售(例如图6中的步骤"12")，那 么开发商通常允许买方延长该额外的时间。返回到图IIA，如果买方701准备在步骤1004的协定所允许的时 间段内进行交换，那么处理片段1000'前进至符号"A"，其中在图11B 中显示出对应的符号。另一方面，如果买方701不能满足图6的步骤 "10"中的用于交换的所需时间段，那么处理片段1000，沿着NO箭头 前进至步骤1008，在该步骤1008中开发商703将公寓重新上市销售， 并且处理片段1000，终止于结束步骤1009。该事件被记录在寄存器322 上。图11B显示出处理片段1000"，其是图11A中的处理片段1000'的 延续。符号"A"前进至步骤1023，在该步骤1023中交换用于销售土 地的mbill预售合同(参见图6的步骤"10")。在随后的步骤1010中， 开发商703将所发布的mbill系统担保转让给开发商银行704作为抵押 (参见图6中的步骤"12")。这作为多个这样的抵押项之一，在图6 的步骤"13"中将资金交给开发商703之前，开发商银行704可能需 要这样的抵押项来弥补销售/结算风险。此后，在步骤1011中，开发商
银行将转让通知给服务提供商705，此后在步骤1012中服务提供商705 将mbill系统担保的所有权变更登记在寄存器322中。此时，如果开发商未能按照规定交付公寓，那么处理IOOO"失败(参 见图12的步骤1201)。该事件被记录在寄存器322上。在这样的事件 中，买方的费用一般可以经由适合的保险协定来偿还。随后的步骤1013表示发生结算的决定点，以"正常"的方式(如 在图6的步骤"15" - "17"所描绘的那样)，或者如果买方未承兑他们 的义务，则通过开发商703提供给买方银行702的mbill系统担保的方 式(如在图6的步骤"15'" - "17'"所描绘的那样)。如果发生正常结算，那么处理片段IOOO"沿着NORMAL箭头前进 至步骤1014。在步骤1014中，结算过程完成意味着产权从开发商703 转移至买方701，并且结算的钱从买方银行702转移至开发商(或者可 能是开发商银行以偿还开发资金)。在结算时mbill系统担保被返回给 买方，并且买方立刻将其传递给买方银行(作为结算处理的一部分) 以撤销(应当注意的是，该mbill系统担保的返回不构成mbill系统担 保的"呈交"，而仅仅由买方银行702返回用于撤销的文件)。此后， 处理片段IOOO"前进至结束步骤1018。该事件被记录在寄存器322上。 应该注意的是，在图3中服务提供商以累进的方式接收费用710，与从 买方向买方银行的支付706同步。返回到步骤1013，如果没有发生正常结算，那么处理片段1000" 沿着标为mbill PRES的箭头前进至步骤1015。将参照图12更详细地 描述步骤1015，然而实质上步骤1015判断建造工程是否满足所需的 mbill系统担保要求。如果情况是这样，那么处理片段IOOO"沿着YES 箭头前进至步骤1016。在步骤1016中，开发商703和买方银行702 之间的结算处理完成，正被讨论的公寓的产权从开发商703转移至买 方(由在图6的步骤"7"中所采用的持续有限的委任书下运行的买方 银行执行)，并且对新房地产进行抵押(也由在持续有限的委任书下运 行的买方银行执行)。参照步骤1016和/或1017，由持续有限的委任书 的失效导致的问题和参照图6描述的处理该意外事故的典型程序，也 适用于这里。在mbill系统担保中指定的结算的钱从买方银行702转移至开发商703。该事件被记录在寄存器322上。服务提供商705接收到费用710。 此后，在步骤1017中，买方银行702处理公寓和在图6的步骤"6" 中由买方银行702从买方701获得的抵押，以便向买方银行履行买方 的义务。因此，例如，如果房地产处于买方名下，那么买方银行就偿 还的款项与买方进行讨论，或者用持续有限的委任书"取消赎取"银 行已处置的抵押。此后，处理片段1000"前进至步骤1018，并且处理 片段1000"终止。返回到步骤1015，如果mbill系统担保不满足必要的mbill协议标 准，那么处理片段IOOO"沿着NO箭头前进至步骤1019，该步骤1019 判断开发商是否还有时间在用于销售土地的mbill预售合同所允许的时 间段内满足mbill系统担保的标准。如果情况是这样，那么处理片段 IOOO"沿着YES箭头返回到步骤1015，直到合同"截止日期(drop dead date)"为止，所述截止日期是依据合同允许的最后日期，而在这样情 况下，处理片段1000"沿着NO箭头从步骤1019前进至图12的步骤 1201。步骤1201指的是买方和开发商之间的整个交易被取消，或者换 句话说，合同失效。该事件被记录在寄存器322上。图12更详细地显示出图11B的处理1015。处理1015判断建造工 程是否满足mbill系统担保的全部标准，这是判断是否可以利用mbill 配置执行结算处理所必需的。处理1015从步骤1200开始，步骤1200 判断建造工程是否已经完成。如果情况不是这样，那么处理1015沿着 NO箭头前进至步骤1201，该步骤1201宣布没有满足mbill系统担任 的标准。在这种情况下，买方银行702不会承兑mbill系统担保，并且 不能利用mbill系统担保完成结算处理1016。另一方面，如果步骤1200 判断工程已经完成，那么处理1015沿着YES箭头前进至步骤1202， 该步骤1202判断在土地产权办公室是否己经为已完成的公寓创建产权 文件。这通常是创建公寓产权时的实质性的步骤，该产权然后可被传 递给买方701或者买方银行702。如果步骤1202判断已经创建产权， 那么处理1015沿着YES箭头前进至步骤1203，该步骤1203判断是否 已经执行产权文件的移交，以及判断产权移交文件是否被附于在图6 的步骤"15"中由开发商703提供给买方银行702的mbill系统担保中。 产权移交文件是标准的土地产权办公室文件，其必须被提供给土地产
权办公室以便他们登记所有者的变更。如果情况是这样，那么处理1015 沿着YES箭头前进至步骤1204，该步骤1204判断是否已经满足在mbill 系统担保中所宣布的相关时限。如果情况是这样，那么处理1015沿着 YES箭头前进至图11B的步骤1016。返回到步骤1202，如果没有在土地产权办公室创建产权文件，那 么处理1015沿着NO箭头前进到步骤1201。同样，如果注意到步骤 1203，没有执行文件的移交，那么处理1015沿着NO箭头前进至步骤 1201。类似地，如果注意到步骤1204，已经超出mbill系统担保的时限， 那么处理1015沿着NO箭头前进至步骤1201 。该事件被登记在寄存器 322上。显然，图12的处理1015对于特定管辖范围的正式要求是特定的。 然而，如果mbill协议被适当改编，那么mbill协议还能与其它正式要 求一起使用。上述的优选方法包括特定的控制流程。还存在许多优选方法的其 它变型，它们在不脱离本发明的精神或范围的情况下使用不同的控制 流程。此外，优选方法的一个或多个步骤可以并行执行而不是顺序执 行。工业适用性从上文中显而易见的是，所描述的协议适用于建筑和建造以及金 融行业。上文仅仅描述了本发明的一些实施例，并且在不脱离本发明的范 围和精神的情况下可以对这些实施例作出修改和/或变更，所述实施例 是说明性的而非限制性的。因此，所描述的协议还可以以类似的方式用于重大资本项目的购 买。例如，买方可以利用mbill系统担保来抵押进口汽车，其触发是登 记用于本地公路上的车辆。
权利要求
1.一种在房地产完成之前由开发商向买方销售未完工房地产的系统，该系统包括合同，根据该合同，所述开发商同意完成房地产并将所述房地产以第一金额销售给所述买方；有时限的、有条件的、待用的担保，其内容为所述买方的资金提供者依据所述房地产的完成以及接收到获得所述房地产的产权所需的文件，向所述开发商的资金提供者支付与所述第一金额相关的第二金额；可电子访问的寄存器；包括用于存储程序的存储器和用于执行程序的处理器的机器，所述程序包括用于访问所述电子可访问寄存器以确保关于所述担保的权利没有被其他参与者接受的代码；如果所述其他参与者没有接受关于担保的所述权利，那么所述关于担保的权利被提供给所述开发商的资金提供者；所述程序还包括用于将所述开发商的资金提供者对所提供的关于所述担保的权利的接受登记在所述寄存器上的代码；以及支付，如果在所述房地产完成并且接收到获得所述房地产的产权所需的文件后，所述买方没有向所述开发商支付所述第二金额，那么在(i)所述开发商的资金提供者兑现所述担保；以及(ii)所述房地产已经完成并且获得所述房地产的产权所需的文件被提供给所述买方的资金提供者的情况下，所述买方的资金提供者将向所述开发商的资金提供者支付所述第二金额。
2. —种在房地产完成之前由开发商向买方销售未完工房地产的系 统中的电子可访问寄存器，所述系统包括(a)合同，根据该合同， 所述开发商同意完成房地产并将所述房地产以第一金额销售给所述买 方；(b)有时限的、有条件的、待用的担保，其内容为所述买方的 资金提供者依据所述房地产的完成以及接收到获得所述房地产的产权所需的文件，向所述开发商的资金提供者支付与所述第一金额相关的第二金额；以及(c)包括用于存储程序的存储器和用于执行程序的处 理器的机器；所述寄存器包括用于根据所述程序中的编码指令提供对所存储数据的访问的装 置，所述访问能够根据数据确认关于所述担保的权利没有被其他参与 者接受；以及用于根据所述程序中的编码指令，在关于所述担保的权利没有被 其他参与者接受的情况下，将所述开发商的资金提供者对关于担保的 所述权利的接受登记在所述寄存器上的装置。
3. —种在房地产完成之前由开发商向买方销售未完工房地产的方 法，该方法包括以下步骤实现合同，根据该合同，所述开发商同意完成房地产并将所述房 地产以第一金额销售给所述买方；发布有时限的、有条件的、待用的担保，其内容为所述买方的 资金提供者依据所述房地产的完成以及接收到获得所述房地产的产权 所需的文件，向所述开发商的资金提供者支付与所述第一金额相关的 第二金额；访问电子可访问寄存器以确保关于所述担保的权利没有被其他参 与者接受；如果所述其他参与者没有接受关于担保的所述权利，那么将关于 担保的权利提供给所述开发商的资金提供者，并将所述开发商的资金 提供者对所提供的关于担保的权利的接受登记在所述寄存器上；以及如果在所述房地产完成并且接收到获得所述房地产的产权所需的 文件后，所述买方没有向所述开发商支付所述第二金额，那么在(i) 所述开发商的资金提供者兑现所述担保；以及(ii)所述房地产已经完 成并且获得所述房地产的产权所需的文件被提供给所述买方的资金提 供者的情况下，所述买方的资金提供者向所述开发商的资金提供者支 付所述第二金额。
4. 一种在房地产完成之前由开发商向买方销售未完工房地产的方 法，该方法包括以下步骤实现合同，根据该合同，所述开发商同意完成房地产并将所述房 地产以第一金额销售给所述买方；发布有时限的、有条件的、待用的担保，其内容为所述买方的 资金提供者依据所述房地产的完成以及接收到获得所述房地产的产权 所需的文件，向所述开发商的资金提供者支付与所述第一金额相关的 第二金额；将关于所述担保的权利提供给所述开发商的资金提供者；以及 如果在所述房地产完成后，所述买方没有向所述开发商的资金提 供者支付所述第二金额，那么在(i)所述开发商的资金提供者兑现所 述担保；以及(ii)所述房地产已经完成并且获得所述房地产的产权所 需的文件被提供给所述买方的资金提供者的情况下，所述买方的资金 提供者向所述开发商的资金提供者支付所述第二金额。
5. 如权利要求4所述的方法，其中可支付给所述开发商的资金提 供者的金额可代为支付给所述开发商。
6. 如权利要求5所述的方法，其中可支付给所述开发商的资金提 供者和所述开发商之一的金额是经由第三方中介支付的。
7. 如权利要求4所述的方法，其中所述合同是用于销售房地产的 标准化预售合同。
8. 如权利要求4所述的方法，其中所述发布担保的步骤还包括由 所述买方的资金提供者取得抵押的步骤，所述抵押是正被销售的房地 产和所述买方有利益的其它房地产中的至少一个。
9. 如权利要求8所述的方法，其中所述发布担保的步骤还包括从 所述买方取得有利于所述买方的资金提供者的委托书的步骤，如果在 所述房地产完成后所述买方没有向所述开发商和所述开发商的资金提 供者之一支付所述第二金额，那么所述委托书使所述买方的资金提供 者能够处理所述房地产。
10. 如权利要求4所述的方法，还包括依据所述担保的发布提供贷 款融通，从而提供所述买方向所述开发商和所述开发商的资金提供者 之一支付所述第二金额所需的资金。
11. 如权利要求4所述的方法，还包括以下步骤 将所述担保的发布登记在电子可访问寄存器上； 在所述开发商的资金提供者接受所提供的关于所述担保的权利之前访问所述寄存器，以便确保关于担保的所述权利先前没有被其他参 与者接受；以及如果关于担保的所述权利先前没有被其他参与者接受，那么向所 述开发商的资金提供者提供关于担保的所述权利，并将对所提供的权 利的接受登记在所述寄存器上。
12. 如权利要求4所述的方法，其中至少之一 所述发布步骤包括经由其他参与者向开发商的资金提供者支付所述第二金额；并且所述提供步骤包括经由其他参与者向所述开发商的资金提供者提 供关于担保的权利；以及如果在房地产完成并且接收到获得所述房地产的产权所需的文件 后，所述买方没有向所述开发商的资金提供者支付所述第二金额，那 么所述买方的资金提供者经由其他参与者向所述开发商的资金提供者 支付所述第二金额。
13. —种在房地产完成之前由开发商向买方销售未完工房地产的 方法，其中由所述买方的资金提供者发布有时限的、有条件的、待用 的担保，其内容为所述买方的资金提供者依据所述房地产的完成以 及接收到获得所述房地产的产权所需的文件，向所述开发商的资金提 供者支付第二金额；所述方法包括以下步骤实现合同，根据该合同，所述开发商同意完成房地产并将所述房 地产以与所述第二金额相关的第一金额销售给所述买方；将关于所述担保的权利提供给所述开发商的资金提供者；以及 如果在所述房地产完成后，所述买方没有向所述开发商的资金提 供者支付所述第二金额，那么在(0所述开发商的资金提供者兑现所 述担保；以及(ii)所述房地产已经完成并且获得所述房地产的产权所 需的文件被提供给所述买方的资金提供者的情况下，从所述买方的资 金提供者接收所述第二金额。
14. 如权利要求13所述的方法，其中可支付给所述开发商的资金提供者的金额可代为支付给所述开发商。
15. 如权利要求14所述的方法，其中可支付给所述开发商的资金 提供者和所述开发商之一的金额是经由第三方中介支付的。
16. 如权利要求13所述的方法，其中所述担保的发布被登记在电 子可访问寄存器上，所述方法还包括以下步骤在所述开发商的资金提供者接受所提供的关于所述担保的权利之 前访问所述寄存器，以便确保关于担保的所述权利先前没有被其他参与者接受；以及如果关于担保的所述权利先前没有被其他参与者接受，那么向所 述开发商的资金提供者提供关于担保的所述权利，并将对所提供的权 利的接受登记在所述寄存器上。
17. —种在房地产完成之前由买方从开发商购买未完工房地产的 方法，该方法包括以下步骤实现合同，根据该合同，所述开发商同意完成房地产并将所述房地产以第一金额销售给买方；安排发布有时限的、有条件的、待用的担保，其内容为所述买 方的资金提供者依据所述房地产的完成以及接收到获得所述房地产的 产权所需的文件，在所述担保被兑现的情况下向所述开发商的资金提 供者支付与所述第一金额相关的第二金额；以及在安排所述担保后，确保能够从所述买方的资金提供者获得所述 买方完成购买所需的资金。
18. —种由开发商的资金提供者向开发商提供资金的方法，该方法 与在房地产完成之前由开发商向相应的多个买方销售未完工的多个房地产有关，所述方法包括以下步骤接收关于由各个买方的资金提供者发布的相应的多个有时限的、 有条件的、待用的担保的权利，所述担保的内容为所述买方的每个 所述资金提供者均依据相应房地产的完成以及接收到获得所述房地产 的产权所需的文件，向所述开发商支付相应的第二金额；取决于接收到关于所述担保的权利，增加与资金的提供相关的贷 款价值比；以及根据增加的贷款价值比提供所述资金。
19. 如权利要求18所述的方法，其中所述提供所述资金的步骤包 括向所述开发商提供与不同于所述多个房地产的房地产有关的资金。
20. 如权利要求18所述的方法，其中所述担保的发布被登记在电子可访问寄存器上，所述方法还包括以下步骤-在向所述开发商提供所述资金之前访问所述寄存器，以便确保关于担保的所述权利先前没有被其他参与者接受；以及如果所述权利先前没有被其他参与者接受，那么将对所接收的权 利的接受登记在所述寄存器上，并向所述开发商提供资金。
21. —种由买方的资金提供者向买方提供资金的方法，该方法与在房地产完成之前由买方从开发商购买未完工房地产有关，该方法包括以下步骤实现合同，根据该合同，所述开发商同意完成房地产并将所述房 地产以第一金额销售给所述买方；以及安排发布有时限的、有条件的、待用的担保，其内容为所述买 方的资金提供者依据所述房地产的完成以及接收到获得所述房地产的 产权所需的文件，在所述担保被兑现的情况下向所述开发商的资金提 供者支付与所述第一金额相关的第二金额。
22. 如权利要求21所述的方法，其中所述发布担保的步骤还包括 在安排所述担保之后确保能够从所述买方的银行获得所述买方完成购 买所需的资金。
23. 如权利要求22所述的方法，其中所述担保的发布被登记在电 子可访问寄存器上。
24. —种用于在房地产完成之前由开发商向买方销售未完工房地 产的系统，所述系统包括合同，根据所述合同开发商同意完成房地产并向买方销售第一金 额的房地产；有时限的、有条件的、待用的担保，依据房地产的完成以及接受 获得房地产产权所需的文件，买方的资金提供者将向开发商的资金提 供者支付与第一金额相关的第二金额；可电子访问的寄存器，可访问以确保没有其他参与者接受关于担 保的权利；关于担保的权利，如果所述产权没有被所述其他参与者所接受， 那么将其提供给开发商的资金提供者；将由开发商的资金提供者接受的所提供的关于担保的权利登记在 寄存器上；以及第二金额，如果当房地产完成并且接受获得关于担保的权利所需 的文件时买方没有向开发商支付第二金额，那么可由买方的资金提供 者支付给向开发商的资金提供者，所述第二金额在下述情况下是可支 付的(i) 开发商的资金提供者兑现担保；以及(ii) 房地产己经被完成并且获得房地产产权所需的文件己经被提供 给买方的资金提供者。
25. —种用于在房地产完成之前由开发商向买方销售未完工房地 产的系统，所述系统包括合同，根据所述合同开发商同意完成房地产并向买方销售第一金 额的房地产；有时限的、有条件的、待用的担保，依据房地产的完成以及接受 获得房地产产权所需的文件，买方的资金提供者将向开发商的资金提 供者支付与第一金额相关的第二金额；电子可访问寄存器，存储有确定关于担保的权利是否已经被第三 参与者所接受的信息；关于担保的所述权利，如果寄存器中的信息确定担保没有被第三 参与者所接受，那么可由开发商的资金提供者接受所述关于担保的权 利；以及所述第二金额，如果当房地产完成时买方没有向开发商的资金提 供者支付第二金额，那么可由买方的资金提供者支付给向开发商的资 金提供者，所述第二金额在下述情况下可由买方的资金提供者支付给 开发商的资金提供者(i) 开发商的资金提供者兑现担保；以及(ii) 房地产已经被完成并且获得房地产产权所需的文件己经被提供 给买方的资金提供者。
26. —种用于在房地产完成之前由开发商向买方销售未完工房地 产的系统，其中由买方的资金提供者发布有时限的、有条件的、待用 的担保，依据房地产的完成以及接受的获得房地产产权所需的文件， 买方的资金提供者将向开发商的资金提供者支付第二金额；所述系统 包括合同，根据所述合同开发商同意完成房地产并向买方销售与第二 金额有关的第一金额的房地产；可电子访问的寄存器，存储有确定关于担保的权利是否已经被第 三参与者所接受的信息；关于担保的所述权利，如果关于担保的所述权利没有被第三参与 者所接受，那么可由开发商的资金提供者接受所述关于担保的权利；以及所述第二金额，如果当房地产完成时买方没有向开发商的资金提 供者支付第二金额，那么可由开发商的资金提供者^^买方的资金提供 者接受，所述第二金额在下述情况下是可支付的(i) 开发商的资金提供者兑现担保；以及(ii) 房地产已经被完成并且获得房地产产权所需的文件已经被提供 给买方的资金提供者。
27. —种用于在房地产完成之前由买方从开发商购买未完工房地 产的系统，所述系统包括-合同，根据所述合同开发商同意完成房地产并向买方销售第一金 额的房地产；有时限的、有条件的、待用的担保，依据房地产的完成以及接受 的获得房地产产权所需的文件，买方的资金提供者将向开发商的资金 提供者支付与第一金额有关的第二金额；以及担保资金，在处理担保之后，买方完成购买需要所述资金，所述 基金是由买方的资金提供者担保的。
28. —种用于由开发商的资金提供者向开发商提供资金的系统，与 在房地产完成之前由开发商向对应的多个买方销售未完工的房地产有 关，所述系统包括电子可访问寄存器，存储有确定关于担保的权利是否已经被第三 参与者所接受的信息，其中所述担保是由各个买方的资金提供者发出 的对应多个限时的、有条件的、准备号的担保中的至少一个；所述关于对应的多个担保的权利，所述担保是由各个买方的资金 提供者发出的有时限的、有条件的、待用的担保，根据对应房地产的 完成以及接受获得所述房地产产权所需的文件，所述买方的每一个所 述资金提供者都向开发商支付对应的第二金额；与资金提供有关的贷款价值比，如果由各个买方的资金提供者发 布的对应多个有时限的、有条件的、待用的担保中的至少一个没有被 所述第三参与者所接受，那么所述贷款价值比取决于关于担保的权利 的接受；以及所述资金，根据增加后的贷款价值比提供。
29. —种用于由买方的资金提供者向买方提供资金的系统，与在房 地产完成之前由买方从开发商购买未完工的房地产有关，所述系统包 括合同，根据所述合同开发商同意完成房地产并向买方销售第一金 额的房地产；以及有时限的、有条件的、待用的担保，如果兑现担保，那么依据房 地产的完成以及接受的获得房地产产权所需的文件，买方的资金提供 者将向开发商的资金提供者支付与第一金额有关的第二金额。
30. —种用于在房地产完成之前由开发商向买方销售未完工房地 产的方法，其中由买方的资金提供者发布有时限的、有条件的、待用 的担保，依据房地产的完成以及接受的获得房地产产权所需的文件， 买方的资金提供者将向开发商的资金提供者支付第二金额；所述方法 包括执行合同，根据所述合同开发商同意完成房地产并向买方销售与 第二金额有关的第一金额的房地产；以及如果当房地产完成时买方没有向开发商的资金提供者支付第二金 额，那么在(i)开发商的资金提供者兌现担保；以及(ii)房地产已经 完成并且获得房地产产权所需的文件被提供给买方的资金提供者的情 况下，从买方的所述资金提供者接受所述第二金额。
31. 如权利要求30所述的方法，其中支付给开发商的金额是经由 第三方中介支付的。
32. —种在房地产完成之前由开发商向买方销售未完工房地产的 基于计算机的方法，所述方法被经由网络执行，所述方法包括以下步 骤经过网络执行合同，其中开发商根据所述合同同意完成房地产并 向买方销售第一金额的房地产；在网络上发布限时的、有条件的、准备号的担保，依据房地产的 完成以及接受的获得房地产产权所需的文件，买方的资金提供者向开 发商的资金提供者支付与第一金额相关的第二金额；在网络上访问电子可访问寄存器，从而确保关于担保的权利没有被其他参与者接受；在关于担保的所述权利没有被所述其他参与者所接受的情况下， 经过网络提供关于担保的权利给开发商的资金提供者，并将由开发商 的资金提供者所接受的所提供关于担保的权利登记在寄存器上；以及如果当房地产完成并且接受获得关于担保的权利所需的文件时买 方没有向开发商支付第二金额，那么在(i)开发商的资金提供者兌现 担保；以及(ii)房地产己经完成并且获得房地产产权所需的文件被提 供给买方的资金提供者的情况下，由买方的资金提供者经过网络向开 发商的资金提供者提供第二金额。
33. —种用于在房地产完成之前由开发商向买方销售未完工房地 产的基于计算机的系统，所述系统包括 网络；结合处理器和程序的第一机器，所述程序包括包括下述代码执 行合同，其中开发商根据所述合同同意完成房地产并向买方销售第一 金额的房地产；结合处理器和程序的第二机器，所述程序包括下述代码用于在 网络上发布限时的、有条件的、准备号的担保，依据房地产的完成以 及接受的获得房地产产权所需的文件，买方的资金提供者向开发商的 资金提供者支付与第一金额相关的第二金额；结合处理器和程序的第三机器，所述程序包括下述代码用于在 网络上访问电子可访问寄存器从而确保关于担保的权利没有被其他参 与者接受；结合处理器和程序的第四机器，所述程序包括下述代码在关于 担保的所述权利没有被所述其他参与者所接受的情况下，用于经过网 络提供关于担保的权利给开发商的资金提供者，并将由开发商的资金 提供者所接受的所提供关于担保的权利登记在寄存器上；以及结合处理器和程序的第五机器，所述程序包括下述代码如果当 房地产完成并且接受获得关于担保的权利所需的文件时买方没有向开 发商支付第二金额，那么在(i)开发商的资金提供者兑现担保；以及 GO房地产已经完成并且获得房地产产权所需的文件被提供给买方的 资金提供者的情况下，用于由买方的资金提供者经过网络向开发商的 资金提供者提供第二金额。
34.如权利要求33所述的系统，其中至少第一机器、第二机器、 第三机器、第四机器和第五机器之一同普通的机器相合并。
全文摘要
本发明公开了用于销售未完工房地产的协议，涉及从买方银行发布(图6的步骤“8”)有利于开发商的担保，其中将从开发商购买房地产。该担保可以被转让给开发商银行(图6的步骤“12”)。如果尽管开发商已经完全地履行了合同义务，但是买方在结算时没有履行他的义务，那么担保可由受让人合法地实施(图6的步骤“15’”)。
文档编号G06Q40/00GK101156170SQ200680009550
公开日2008年4月2日 申请日期2006年3月23日 优先权日2005年3月23日
发明者M·J·B·史密斯, M·J·凯利 申请人:蒙比尔环球私人有限公司(蒙比尔单位信托托管机构)