一价到底互助式房屋贷款的方法与系统的制作方法

专利名称：一价到底互助式房屋贷款的方法与系统的制作方法
技术领域：
本发明涉及一价到底互助式房屋货款的方法与系统，其目的是通 过网络科技时代直接金融的存借机制，利用购屋者的互助平台，形成 房货资金的来源，再辅以投标方法，寻找最热切的房货资金需求者， 完成资金的最佳配置效率。
背景技术：
房屋货款长久以来就是银行界的主要业务，以中国台湾而言，2006 年底的营业规模达四兆四仟壹佰亿元，面对如此庞大的资金需求，银 行界向来以活期存款以及三年以下的定期存款，满足长期房屋货款的 资金需求，这种全世界银行业的房货资金供需模式，被称为"以短支 长"。银行界受限于短期资金来源，又为了在长期的房屋抵押货款中賺 取利益，势必采取浮动利率，将利率风险转嫁给房货客户，房货客户 永远无法准确地估算到底要缴多少利息，而银行则在信息不对称中取 得优势，获取暴利，以2006年底的台湾银行存放款平均利差1.77%计 算，每一年全台湾的房货住户就要贡献近800亿元的房货利差，消费 者永远是弱势的一方；追根究底，房货客户背负的沉重压力，正是银 行经营的"以短支长"模式与中介利润所造成。
关于房货问题，许多有识之士都在寻求解决之道。公开号为 00575825的中国台湾专利"金融消费性产品因特网撮合之方法，，，以一 撮合平台，将消费者登录的数据，与各金融机构所提供的房货、信用
卡产品条件撮合，促成交易。然而，它既未解决银行的"以短支长，， 的问题，也未减轻房货客户的利息负担。
公开号为CN 1503172A的中国专利"电子化房货系统"，将房货承 作的书面、人工操作流程电子化，却完全未针对银行房货资金供需模 式及房货客户利息成本做改善。
专利号为US 5，995，947的美国专利"Interactive mortgage and loan information and real-time trading system (交互式才氐押和货#/[言息以及实 时交易系统)"，提出由房货资金供给者出价，让资金需求者选择与谁 交易；资金供给者可以是金融机构或个人；若资金供给者为金融机构， 则其賺取存放款利差的本质仍未消失，故提供的利率不可能明显优于 其专利交易平台以外的房货利率水平；而房货期间长达数十年，在该 发明的架构下，若房货再转手的次级市场不发达，则个人供给者的参 与意愿必定低落。上述三项专利的解决方案，并未直指问题的核心， 至多是改善了问题。若是"以短支长"的问题无法从本质上解决，则 房货客户承受的利息压力不能减轻。

发明内容
本发明的 一价到底互助式房屋货款系统，将直接金融思维以资金 竟价平台的形式融入房货业务中。此平台的特性之一是借由存借一体 的机制，将有购屋需求者的资金结合起来，自成一个互助群体，银行 仅提供短期的过渡性房货。因此本系统将可解决银行业以短期存款支 应长期放款的困境。
此平台的第二个特性是会员之间的竟标关系能提高资金使用效 率。会员出价水平反映了自身的需求强度以及急迫程度，因此本系统
借由竟标机制将资金交由有较强资金需求的会员来使用，得标会员也 有机会取得比市场条件更优惠的利率，而且是会员依据自身经济能力 规划的客制化房货产品。
此平台的第三个特性是得标会员每期以 一 固定金额还款，这就是 一个固定利率的房货产品。本系统提供会员无利率风险的房货产品， 这在利率变化难测的长期房货市场更能保障消费者的利益。
此平台的第四个特性是利用网络科技让存借双方在平台上直接相 遇，降低资金交易的成本，进而使得交易双方都能获取更多利益。因 此本系统不仅提供房货会员更优惠的借款利率，还能提供存款会员优 于市场的定存利率。
此平台的第五个特性是发挥银行具有比较高的征信和风险承担的 能力，确保互助式房货会员的权益。因此本系统可以降低网络交易参 与者担心的违约风险，让会员对产品更有信心。
此外，平台的第六个特性是可将存款会员所投入的资金及竟标权 利进行证券化，帮助存款会员退场时方便其权利的交易，该工具能提 升平台会员的资金配置效率与操作方便性。
由于银行界都以短期存款支应长期房货，在市场利率变化难测的 情况下，市面上的房屋货款多采取浮动利率，不但产品同构型高，定 位也没有区隔，难以满足客户的实际需求。传统形式的房屋货款不仅 增加客户还款的不确定性，当利率大幅升高时，还为银行带来倒帐的
风险。本系统提供的房货产品是以会员互助方式取代"以短支长"；让 浮动利率变成为"一价到底"的还款方式；让银行賺取利差的营业模 式变成为賺取手续费的公平方式；更让存借双方都能取得优于市场行
情的交易条件，也使房货客户得以取得具有自主性的客制化商品。它
具有以下的创造性和实用性
1. 本发明的目的在于提供一种结合房屋货款与一价到底的存借平 台。会员依据自身购屋计划可选择先在平台上存款、或者直接申请房 屋货款，已有房货者也可转货参与此平台。房货会员进入平台竟标， 得标后每期以一固定金额偿还房货，可免除一般房货消费者负担的利 率风险。
2. 本发明的目的在于利用直接金融的方式汇集资金。房货资金由 会员竟标取得，资金来源则为其它未得标会员，银行仅在房货会员尚 未得标前给予短期的过渡性房货，因此以短支长的困境自然可以逐步 克服，也让银行的利润来源从利差转为手续费，让银行业转化为真正 的金融服务业。
3. 本发明的目的在于降低存借双方的交易成本，让借、货者以及 银行三方都获益。存借双方在网络平台上可以直接相遇，降低资金交 易的成本；此外，银行利用其擅长的征信与风险计算能力，提供会员 保险机制，降低信息搜集的成本。如此一来，相对于一般房货，此平 台能够让三方获得更大的交易好处。
4. 本发明的目的在于提供给会员在购屋前的一个存借一体的资金 平台，作为累积购屋资金或头期款的工具，同时可收到比市场更优惠 的利息收益。由于此平台包含购屋前的存款准备行为，以及未来定额 式偿还模式，因此是一种线性房货，不同于传统上购屋时才发生的点 式房货。
5. 本发明的目的在于提供房货会员客制化的还款条件。会员可以 依据自身的经济能力选择还款期限与金额，也可争取到比市场条件更 好的还款利率。
6. 本房货产品具有存借一体机制，银行所得到的不仅是借款客户， 还可吸收先存款后购屋的客户，这与一般房货产品有明显的市场区别， 可增加客户的忠诚度及与银行业务互动的机会。
7. 本房货结合存款与借款的功能，不仅是客户房货资金取得管道， 还是客户的一项理财管道，可为客户带来更佳的融资与理财服务，也 可通过客户参与此平台所带来的忠诚度，让银行增加搭配其它商品的 营销机会。
8. 本发明的目的在于提出存款会员房货竟标权证的设计。此设计 便于存款会员将所投入的资金与竟标权利证券化后进行质借、竟标、 转让，可提升会员资金配置效率及参与平台的意愿。
为实现以上目的，本发明建构一个一价到底互助式房屋货款系统， 即建构一个平台，该平台以一管理服务器通过网络或通讯装置与不特 定使用者联机，同时所述管理服务器还提供特定的网页，供不特定使 用者的装置与其连结。会员可通过系统建构的使用者接口与平台连结， 平台的管理服务器接收使用者的申请讯息，并进行检核，检核通过则 该使用者即由管理服务器授权成为会员；平台接收会员传送的过渡性 房屋货款讯息，并进行判别；平台进行过渡性房屋货款的预先程序； 平台接着进行会员房屋货款结构信息的分析；管理服务器执行会员竟 标程序，并产生得标者与未得标者；平台接收得标会员支付的货款， 并完成过渡性货款与一价到底房屋货款的移转。
本发明的一价到底互助式房屋货款系统包括一管理服务器，会员 利用因特网、有线通讯装置、无线通讯装置或局域网络连结到管理服 务器的使用者接口，会员与该服务器进行实时地安全交换讯息，会员 在此操作身份审核、申请房屋货款、竟标交易以及结算与交割。所述 系统包括一数据库，用来储存上述操作过程所需的数据，同时记录结
果与更新数据。该管理服务器进一步包含下列模块
一会员身份审核模块，管理服务器利用此;f莫块处理申请者输入的 个人资料，判断该申请者是否符合会员资格。这些信息都储存在数据 库，日后会员登录时，该模块提取该信息作为管控的依据。
一不动产鉴价模块，管理服务器利用此模块处理会员输入的不动 产基本资料以及专业人员的鉴价结果。这些信息都储存在所述数据库 中，过渡性房货审核模块或房货结构模块可提取该信息作为计算的依 据。
一过渡性房货审核模块，管理服务器利用此模块计算会员抵押的 不动产可核货的额度，并将此信息存入数据库。
一房货结构模块，管理服务器利用此模块计算会员房货总额的组 成结构，此结构是指抵押货款、信用货款、自备款的比例，并将此信 息存入数据库。
一房货竟标模块，管理服务器利用此模块处理过渡性房货会员标 金以及判断得标者，并将此信息存入数据库。
一结算与交割模块，管理服务器利用此模块对得标会员与未得标 会员分别进行结算与交割，并将数据存入数据库。
一房货竟标权证模块，管理服务器利用此模块处理房货竟标权证 核发与交易，并将数据存入数据库。
近来美国住房货款金融巨人Fannie Mae认为固定利率、每期还 款金额固定的房货，有利货款人自行评估未来还款能力及控管自身的 财务风险，是最理想的房货。本发明提出的"一价到底"互助式房屋 货款方法，是利用网络科技的直接金融存借机制，创造银行与存、借 方三赢的局面；房货客户和存款者借由交易平台达成零距离接触，房 屋货款的资金由储蓄者直接提供，银行由賺取利差的资金中介者转型 为提供资金平台賺取手续费和保证费的平台提供者，金融史上银行"以 短支长"的问题将不复存在；存借双方以标金为代价、以互助方式支 持彼此，借款方得到存款方资助并以固定金额摊还，而存款者也等于 进行储蓄以备未来购屋之用，"一价到底"房货成形于此，而存借双方 更因为越过4艮行直接竟价，可获得更大的利益。
相较于背景技术的三项专利的解决方案，本发明的"一价到底互 助式房货系统与方法"，同样是让个人供给者参与交易，却能通过存借 一体的特色，提供给潜在购屋者储蓄功能，使其成为资金供给者，巧 妙地提升个人供给者的参与意愿。


图1是本发明一价到底互助式房屋货款的流程图2是本发明一价到底互助式房屋货款先期作业的实施方式流程
图3是本发明一价到底互助式房屋货款竟标的实施方式流程图4是本发明一价到底互助式房屋货款的系统图。
具体实施例方式
为使本发明可具体实施，以下特将实施方式详细描述，并列举较
优的具体实施例说明如下
图1是本发明一价到底互助式房屋货款的流程图，请参照图1所 示，房货客户可参加一价到底互助式房屋货款平台(101),该房货客 户包含欲添购新屋者、已有货款而欲转货以求得较低利率者及未来有 购屋意愿者。会员可在线登记申请办理过渡性房屋抵押货款(102), 若暂无货款需求则可不申请过渡性货款而直接成为存款会员(103), 若已有货款需求则可进入平台的先期作业(104)，前述的存款会员在 未来出现货款需求时，也可进入该先期作业以进行货款。在平台完成 货款先期作业后，平台系统的房货结构模块将进行会员房屋货款、二 胎房货、信用货款与头期款等操作的比较分析(105),以替会员量身 订做一套最适宜的房货组合。会员借得房货后即进入一价到底互助式 房屋货款竟标交易(106)以进行竟标，会员可于期限内的各期都进行 竟标直至得标，未得标则可取得平台核发的房货竟标权证(107)并成 为存款会员，会员可凭该权证于日后进行权证交易；得标则可将得标 金额用以偿还过渡性房屋抵押货款(108 )，而所述得标金额则成为该 会员的新货款，该新货款因还款金额固定，成为一价到底互助式房屋 货款(109)，使会员摆脱浮动利率、风险不易评估的困境，为未来还 款取得保障。
图2是本发明一价到底互助式房屋货款先期作业的实施方式流程 图，请参照图2所示，客户申请参加一价到底互助式房屋货款平台
(201),平台即进行该申请者的基本数据审核(202),若审核未通过 则该申请者无法进入平台，即退出平台(203 )，若通过则会员选择是 否办理过渡性房屋抵押货款(204),若会员选择办理，则提供不动产 以使平台的不动产鉴价模块406 (图4)进行鉴价(208)，过渡性房货 审核模块407 (图4)则根据该鉴价结果计算出该会员的过渡性房货额 度，平台即赋予该会员所述过渡性房货额度(209)，会员则据所述额 度来判断是否接受(210),若接受则与平台签订房货契约及设定该不
与金额(212),契约确定后，平台即核拨过渡性房屋抵押货款(213)， 该货款由平台直接汇入该不动产的卖方，或该转货的原货款机构。而 会员则进入一价到底互助式房屋货款平台(214)。
如上所述，会员若选择不办理房屋抵押货款(204)，会员即由平 台所提供的期限与金额的多种组合中择一参加，会员则以此结果成为 存款会员(205 )。等到该会员产生购屋需求(206)时，向平台申请过 渡性房屋抵押货款(207 )，并进入不动产鉴价(208)等程序，以完成 签约及设定抵押，该存款会员则成为拥有竟标权利的会员。
如图2所示，会员选择是否接受所述过渡性房货额度(210),若 不接受则该会员选择是否退出平台(211)，若退出平台(203 )则离开 此次申请，若不离开则成为存款会员(205 ),会员由平台所提供的期 限与金额的多种组合中择一参加。
图3是本发明一价到底互助式房屋货款竟标的实施方式流程图， 请参照图3所示，拥有竟标权利的会员(即签立契约并设定抵押的会 员)进入房货竟标组合(301),等到该组合人数额满(组合所需人数 即组合期数，如二十年期一个月一期的组合，共有240期，即需要240
位会员)，组合即进行运作(302),每位会员可于每一期进行中选择是
否进行投标，若不投标则直接成为存款会员，若决定参与竟标，会员
可于各期开标时点前在平台接口输入标金(303 )，系统即进行该输入 标金的有效性检核(304 ),若输入的标金介于系统预设的输入范围内， 且无其它输入错误，则系统接受该投标标金，该会员可以以其投标标 金在开标时点到达时(306)进行标金比价；若输入的标金为无效，则 系统询问会员是否重新输入(305 ),若选择重新输入则回到输入标金 的接口 ( 303 ),若不重新输入则以无投标会员的身份继续成为存款会 员(310 )。系统届开标时点(306 )即进行所有输入标金的比价(307 )， 并在所有有效标金中选择最高标金成为得标标金(308),若会员的标 金为最高标金，则该会员得标成为借款会员(309)，平台将计算此得 标总金额偿还过渡性房屋货款，进而取得一价到底的房屋货款；若非 最高标金，则賺取竟标的利息成为存款会员(310)以待下次投标。平 台会针对会员的存款核发房货竟标权证(311),会员可选择是否进行 该权证的交易(312)，若选择交易，可进行该权证的转让(313),若 不选择交易，则继续持有房货竟标权证，并保持存款会员的身份(314 )。
图4是本发明一价到底互助式房屋货款的系统图，请参照图4所 示，所述一价到底互助式房屋货款系统402有一管理服务器404，此管 理服务器通过因特网、有线通讯装置、无线通讯装置或局域网络等方 式借由使用者接口 403与会员401进行连结。同时所述管理服务器404 还提供网络连结，供会员以计算机、手机、PDA等装置与其连结。该 管理服务器404可通过通讯网络、有线通讯装置或无线通讯装置与会 员进行实时地安全交换讯息，并与数据库412及各4莫块连结，将数据、
讯息及结果分别存入所属的数据库。所述管理服务器404进一步包含
以下才莫块
会员身份审核模块405:该会员身份审核模块具有审核申请客户的 基本资料，并判断是否接受该申请的功能，经由管理服务器404运算、 处理、分析、执行后，将资料储存至数据库412。
不动产鉴价模块406:该不动产鉴价模块具有用于会员提出不动产 抵押申请时，针对该标的不动产进行鉴识、判别、分析及决定价值的 功能，经由管理服务器404运算、处理、分析、交叉比对、执行后， 将资料储存至数据库412。
过渡性房货审核模块407:该过渡性房货审核模块具有用于由会员 身份审核模块405及不动产鉴价模块406撷取分析资料，并据以计算 对该标的不动产的房货赋予额度的功能，经由管理服务器404运算、 处理、分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库412。
房货结构模块408:该房货结构模块具有用以帮助会员分析该不动 产鉴价结果及过渡性房货额度，将该不动产的过渡性房货额度不足部 分导入其它货款，如二胎房货、信用货款等，并使会员据以判别头期 款及总借款额，以利于做出合适决定的功能，经由管理服务器404运 算、处理、分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库412。
房货竟标^t块409:该房货竟标模块具有用以为会员取J寻过渡性房 货额度后，欲进行互助式房货竟标时的操作，包含建立竟标平台、标 金分析、标金选取等工作的功能，经由管理服务器404运算、处理、 分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库412。
结算与交割模块410:该结算与交割模块具有用以进行会员竟标结 果结算、会员偿还过渡性房货交割及会员取得一价到底互助式房货交 割的功能，经由管理服务器404运算、处理、分析、交叉比对、执行 后，将资料储存至数据库412。
房货竟标权证模块411:该房货竟标权证模块具有执行会员的房货 竟标权证转让、质借、标售的功能，经由管理服务器运算、处理后， 执行房货竟标权证的交易，并将资料储存至数据库412。
所述一价到底互助式房屋货款的系统另有一数椐库412用以储存 管理服务器运算、处理、分析、交叉比对、执行各才莫块相应的功能， 各模块与管理服务器也由该数据库中取得所需资料以运算、处理、分 析、交叉比对、纟丸^f于该所属功能。
以下特举二例，据以说明本发明的具体实施方式
。 实施例一
曱为一位工作多年已成家的上班族，其已于多年前购屋并背负一 项于A银行办理，目前货款余额600万元，还款剩余年限15年的银行 房屋货款。曱鉴于未来利率走升且波动加剧，为降低利息负担及避免 房货利率调升风险，决定加入本发明的"一价到底互助式房屋货款平 台"。首先，平台对曱会员在线申请程序进行审核，经平台通过其申请 资料审核后，甲即可办理过渡性房屋抵押货款。随后，为完成过渡性 房货作业，平台将针对该项货款进行不动产鉴价、货款审核等先期作 业。平台鉴价结果显示，其目前所持有房屋价值675万元，依据负责 平台经营的金融机构的授信规范，其房屋货款授信金额是依据不动产 估价金额的八成进行核货，故据此标准，平台将赋予曱一笔额度540 万元的转货用过渡性房屋抵押货款。甲经评估后同意接受平台所提供 的额度，随后平台将与曱签订房货契约与设定房屋抵押。由于该项货 款属于过渡性质，此时平台将提供给曱竟标组合选项，以供曱进行选 择，并作为日后清偿过渡性货款之用。
由于540万的过渡性房屋4氐押货款金额并不足以偿还原600万元 的银行房货，曱可自行筹措60万元资金以补足差额，或通过对负责平 台营运的金融机构进行申请取得该项资金。若甲决定对平台提出申请， 通过房货结构分析系统，平台将另提供曱60万元的信用货款(该笔货 款得视会员曱的信用状况而要求另提担保品，或请求提供连保人，以 降低其授信风险)，配合平台提供给曱的540万元过渡性货款额度，将 足以清偿甲于A银行所欠600万元的货款。当曱完成原银行货款清偿 后，可依据先前所选择的资金竟标组合的竟标上限及期限条件，参与 互助式房货平台资金竟标交易。
由于本互助式房货平台其运作基础是基于会员互助的精神，其参 与的资金竟标组合必须仰赖其他会员的参与方可完成组合募集。为加 速平台组合形成的速度，客户仅能就平台所提供的标准组合选项进行 选择。若曱期望房货偿还年限仍维持在15年的水平，并希望未来承受 房货利率波动风险降至最低，决定参加一项期限15年，每月竟标1次， 标金上限每月3万元，即规模为540万元的竟标组合。
由于完成该组合需要180名(即15年每年12期)会员参与，除 曱外平台须招募另外的179名会员加入该项组合。经过一段时间，该 组合完成会员募集后，于此互助式房货平台将可接受曱参与竟标组合 的资金竟标交易。
根据此平台资金竟标组合运作机制，若会员得标，则其可以取得
的资金，是以下列公式换算获得
第n期得标款 公式1:
* = (f/ —/")x((iV-M)) + (f/x0i-1)) 或
公式2:
= (t/ x (7V - ")) + ([/ x (" - l)) + 2 //
,-=1
其中
An:表示第n期得标者可取得的总金额 U:表示单位金额 N:表示总期数
n:表示当期平台出价交易的期数
In:表示第n期的出价标金，其意义为有效出价且完成平台出价交 易的会员愿意负担的各期利息。
若依据公式l的规则，曱于首期出价1，000元，高于其它会员所出 标金得标，则某曱可得
(30,000元_ 1,000元)x ( 180- 1 ) + 30,000元x (H)= 5，191，000元
根据本发明的设计，经由竟标平台所得资金5，191，000元将优先偿 还540万元的过渡性房屋抵押货款。由于房屋货款平台资金是通过竟 标机制决定，得标标金多寡存在不确定性，竟标所得资金难以与房屋 抵押货款金额一致，故清偿后不足余额(此案例为20万9千元)将以 既有房屋抵押货款形式延续存在，或通过平台安排其参与其它短期小
额资金竟标组合偿还该笔款项。
在甲标得5,191,000元并进行部分抵押货款清偿后，在未来组合存 续期间(本案例为179期)，曱必须每月偿付平台3万元。在此参与平 台竟标并清偿房屋抵押货款过程中，其意义不仅代表该过渡性货款 (bridge loan)的过渡性功能至此结束，而且原有本息受利率波动影响 的房屋抵押货款(不论是A银行的房货或平台提供的过渡性房屋抵押 货款)经此程序后将转换成固定金额偿还房屋货款，即落实"一价到 底"房货的精神。
前述实施例，不仅可运用于银行房屋货款转货的情形，对于新购 屋的会员，除了无须进行转货清偿的步骤外，亦可比照平台机制进行 该项禾呈序。
实施例二
乙为一社会新鲜人，学校毕业后新进一家公司上班。为避免自己 过度消费，并思考未来人生规划，乙决定以强迫储蓄的方式为自己累 积"成家，，基金，作为未来购屋之用。由于乙初进社会，本身短期内 对于购屋并无急迫性。加以一般银行提供存款利率偏低，且无法满足 本身以强迫储蓄完成未来购屋计划需求。后获悉本发明的"一价到底 互助式房屋货款平台"，知其可协助其完成购屋计划，遂对负责营运平 台的金融机构提出加入平台的申请。
平台接受并通过乙申请加入一价到底互助式房屋货款平台后，乙 可着手登入该交易平台。平台首先将询问乙是否办理过渡性房屋抵押 货款。由于乙短期内暂无购屋能力及意愿，故其决定不申请该项货款， 先储蓄以累积购屋自备款，待其金额达到目标后再行购屋。乙根据自 我需求分析，决定未来购屋将以购买价值500万元房屋为目标，并参 考市场一般购屋需自付二成自备款估算，当其储蓄金额达到100万元
时即可着手购屋。通过平台所提供的在线问巻分析，乙决定参加平台
所提供20年期，每月竟标1次，标金上限2万元(即竟标组合规模为 2万元x 240期=480万元)的资金竟标组合。
待平台完成包含乙共240个竟标组合会员募集后，该组合正式运 作。在组合运作初期，由于乙尚未拥有担保品供平台抵押，在无信用 额度下将无法参与竟标，但其可借由得标会员所出标金，享受较高的 存款利率。随着时间经过，假设至第51期乙于平台累积的储蓄金额已 超过自我设定的100万元自备款需求(由于每期有会员竟标，乙每期 投入金额将少于2万元，其累积储蓄金额达到100万元的时间将晚于 第50期)，该期后将开始着手购屋。经过l个月寻找，乙于第52期决 定购买一栋卖方出价550万元的房屋。由于乙并无足够资金支付该550 万款项，于是对平台申请过渡性房屋抵押货款，以支应其购屋支付需 求。假设，经平台鉴价结果，该房屋市场价值约有600万元。依据前 述负责平台经营的金融机构的授信规范，其房屋货款授信金额是依据 担保品市值八成进行抵押货款核货，故据此标准平台赋予乙一笔480 万元房屋抵押货款。若乙认为平台不动产鉴价结果客观公正，同意接 受该项480万货款，但所取得480万元的过渡性房屋抵押货款与实际 购屋支出550万元仍有70万元的缺口 ，则乙可自行筹措资金弥补该缺 口，或通过平台房货结构分析，搭配一项70万元的信用货款(得视乙 的信用状况要求其提列担保品，或请求增提连保人)，以支付该550万 购屋款予房屋卖方。
由于平台所赋予过渡性抵押房货基本上与一般房货类似，仍采用 浮动方式计息，无法规避利率风险。为求固定金额支付的效果，假设 乙于第54期出价l，OOO元，经平台系统检核为有效标金并予得标，依 据前述公式1,则乙可得
(20,000元- 1,000元)x (240-54) +20,000元x (54-1)= 4,594,000元
乙取得该款项后，与实施例一情况类似，该笔资金将优先清偿额 度为480万元的过渡性房屋抵押货款。在平台组合竟标机制下，由于 得标标金多寡存在不确定性，竟标所得资金难与房屋抵押货款金额一 致，故对于清偿后资金差额(此案例为20万6千元)，乙除了可以自 我筹措资金偿还外，还可以以既有房屋抵押货款形式继续存在或通过 平台安排其参与其它资金竟标组合偿还该笔款项。相同地，在完成部 分抵押货款清偿后，在未来组合存续期间，乙必须每月支付平台2万 元，即可获得"一价到底"房屋货款的效益。
如前述两实施例所提，为避免发生平台端所核拨过渡抵押货款不 足支付购屋款(或清偿原银行货款)，或因平台竟标所得资金不足偿还 平台房屋抵押货款，以致必须自行筹措资金或引进信用货款弥补该资 金缺口等的情形，实际上也可借由参加较长期限或较高竟标上限的资 金竟标组合，获得较高竟标所得资金，以避免发生资金缺口的情形。 假若该竟标所得金额超过房货客户所需，亦可引导其投资其它理财商
口口o
实施例三
丙为一家公司中级主管，本身已拥有一栋已清偿货款的自有房屋。 由于现有房屋已渐无法满足家人所需，于是加入本平台累积换屋资金。
经评估其现自有房屋出售市价约600万元，加上其自有存款200万元， 仍需要700万元以达成换购市值1，500万元房屋的目的。经平台营销人 员分析，丙决定加入一期限240期、竟标上限3万元的互助式房货组 合。经参加至第33期，丙实际存入资金已达850,000元。但此时丙临 时接获公司通知须派任国外，为此必须放弃原换屋计划。由于平台对
于各组合每期未得标会员皆会发与竟标权证(可为实体或非实体形 式)，以表彰其参与未来资金竟标的权利，并供其进行各项转让、质借 之用。此时丙将可借由平台所提供的竟标权证交易机制，将所持有竟
标权证进行转让交易。此时，丁通过平台权证交易出^介92万元购入该 竟标权证。对丙而言，出售权证不仅可实现14万元利息收益(33期x 3万元-85万元)，并且可顺利退出交易组合。而丁则借由取得该权证， 将直接参与一项207期每期3万元资金竟标组合，以賺取未来利息收 益并因应日后购屋资金需求。
前述三项实施例并未考虑平台手续费，由于本互助式房货平台设 立目的是为提供会员间直接接触的机会，与一般银行房货不同，故负 责平台经营的金融机构可对平台客户收取手续费，以作为该金融机构 提供平台服务的报酬。如前所述，平台提供的房屋抵押货款本质上是 过渡机制，平台存在的核心价值仍在于提供资金竟价机会，服务手续 费应为其主要收益来源。故此机制，将可促使金融机构由金融服务中 介者转换成金融服务提供者角色，落实直接金融的精神。
上述实施例仅为便利说明，本发明所主张的权利范围仍以权利要 求书为准，并不受上述实施例限制。
权利要求
1、一种一价到底互助式房屋贷款的方法，该方法包括以下步骤会员通过一使用者接口申请进入一平台；该会员传送过渡性房屋抵押贷款讯息至平台；平台执行过渡性房屋抵押贷款的预先程序；平台服务器分析会员房贷结构信息；所述服务器执行会员竞标程序；得标会员传送需支付贷款至平台；所述得标会员按期缴纳一价到底互助式房屋贷款。
2、 如权利要求l所述的方法，其中所述过渡性房屋抵押货款讯息 是指会员是否参加过渡性房屋抵押货款及选择期限与金额的信息。
3、 如权利要求2所述的方法，其中若会员不参加过渡性房屋抵押 货款，则使用者接口显示其退出平台或成为存款会员。
4、 如权利要求l所述的方法，其中所述过渡性房屋抵押货款预先 程序包含以下步骤平台服务器执行鉴定该房屋价值程序；-使用者4妄口显示一过渡性房货讯息；会员输入是否接受该过渡性房货讯息；设定房货及抵押程序，并确认会员的期限、金额；传送支付符合过渡性房货讯息的金额。
5、 如权利要求4所述的方法，其中若会员不接受过渡性房货讯息， 则使用者接口显示其退出平台或重回至传送过渡性房屋抵押货款讯息 的步骤。
6、 如权利要求4所述的方法，其中所述过渡性房货讯息是指平台 撷取所述鉴定房屋价值信息，并乘上输入的相对应该房屋附加讯息， 来赋予会员过渡性房货额度讯息。
7、 如权利要求l所述的方法，其中所述会员房货结构信息是指比 较所述鉴定房屋价值信息与过渡性房货的资料。
8、 如权利要求l所述的方法，其中所述会员竟标程序包含以下步骤平台成立一竟标组合；所述竟标组合符合设定的人数；输入标金；检核标金设定，判定有效标金； -没定开标时间；擷取有效标金，确认最高标金； 若输入标金为最高标金，则成为得标会员； 未得标者成为存款会员，并依所述最高标金支付金额至平台。
9、 如权利要求8所述的方法，其中所述开标时间是借由平台服务 器设定，在开标时间点前，从使用者接口可输入标金。
10、 如权利要求3或8所述的方法，其中所述存款会员可获得平 台一房货竟标权证，用以记录所述存款会员参与竟标组合相对应信息。
11、 如权利要求IO所述的方法，其中所述房货竟标权证可以进行转让、质借、标售交易。
12、 一种一价到底互助式房屋货款的系统，该系统包括 一使用者接口 ，用以提供使用者通过通讯方式与系统平台进行连结；一管理服务器，其连结所述使用者接口；和一数据库，用以储存管理服务器运算结果和提供各i^莫块执行该所 属功能的所需资料；其中所述管理服务器进一步包含一会员身份审核模块，用以暂存使用者基本资料，并借由该资料 核定会员资格；一不动产鉴价;漠块，用以执行鉴定不动产价值过程，并暂存鉴定 结果；一过渡性房货审核模块，用以撷取所述会员资格及鉴定结果资料， 并乘上输入的相对应不动产附加讯息，赋予会员过渡性房货额度；一房货结构模块，用以撷取所述不动产鉴定结果与过渡性房货额 度做比较分析；一竟标程序模块，用以执行会员竟标程序；一结算交割模块，用以处理得标会员传送需支付货款至平台以及 执行结算、交割步骤；一房货竟标权证模块，用以处理房货竟标权证转让、质借、标售 交易。
全文摘要
本发明为一价到底互助式房屋贷款的方法与系统，其目的在于运用网络交易方式，让购屋需求者于“一价到底互助式房屋贷款平台”取得一项利率自主、一价到底的房屋贷款。对于暂无购屋需求者，平台将引导其成为存款会员，使其获得较佳存款利率并储蓄购屋资金。对于具有购屋需求的会员，负责平台运作的金融机构给予一项过渡性房屋抵押贷款。会员完成房贷融资作业后，可进入一价到底互助式房屋贷款平台，进行资金竞标。借由竞标组合运作，平台会员可获得较佳条件资金以偿还该先期抵押贷款，并借由平台运作机制创造出一价到底的还款条件。本发明另加入房贷竞标权证交易机制，以作为平台会员的退场机制，或提供会员临时资金融通的管道。
文档编号G06Q40/00GK101359387SQ200710137670
公开日2009年2月4日 申请日期2007年7月31日 优先权日2007年7月31日
发明者简永松 申请人:乔美国际网络股份有限公司