专利名称：二手房自助交易系统与方法
技术领域：
本发明涉及一种二手房自助交易系统与方法，其主要是一种由房产经纪公司、银
行与担保公司构筑的交易系统，在二手房买卖双方确定交易意向后，由房产经纪公司提供 交易签约服务，由银行与担保公司监管资金，而在交易过程中，提升安全保障并可省下中介 费的一种方法。
背景技术：
—般二手房的交易绝大多数都是经过中介公司进行，通常是售屋者想要卖房子 时，就将售屋信息交给中介公司，中介公司即将房源进行挂牌，通常挂牌形式有一是平面 媒体挂牌，如张贴于门市门口的玻璃或广告牌上，甚或用报纸夹页或单张目录的方式四处 发送；二是网络挂牌，即在网络上公示房源；三是视屏媒体上公示房源，以期能够将售屋信 息广为宣传；而想要购买二手房的购屋者也就走遍各家中介公司的门市，查看各个中介公 司推出的房源，或是将购屋需求告知中介公司，让中介公司代为寻找适合需求的房屋，然后 由中介公司带领购屋者去看房子，在看中之后再经由中介公司居间搓商价格及各项交易条 件，待搓商完成后再经由中介公司带领购屋者与售屋者办理付款及交屋等手续，此种二手 房交易系统是由中介公司进行主导，此种交易方法虽然在市场上已经行之有年，但其不能 完全满足客户的需求。 首先，前述现有的交易方法存在一项极大的问题，即是交易安全缺乏保障，依一般 的交易模式是在中介公司居间让买卖双方将价格谈妥之后，即进行一连串的交易过程，其 中数据上网及签约等步骤都可依法令办理，但在付款方面则不易确实规范，有些交易是由 中介公司来监管资金，在买卖双方签订合同后，买方将购屋款打入中介公司账户，然后由中 介公司协助办理过户手续，在过户手续完成后再由中介公司将购屋款转付给卖方，此种方 式即考验中介公司的诚信度；另外有些更危险的交易是由买方先将头期款打入卖方账户， 然后办理过户手续，在过户手续完成之后再由买方向卖方支付尾款，此种交易模式极易发 生纠纷，无论是卖方收到头期款后反悔，或因其它因素拖延过户时间，亦或是过户完成后买 方迟迟不愿支付尾款，都会造成交易上的问题。 其次，经由中介公司来提供二手房交易服务时，售屋者及购屋者均必须承担一笔 昂贵的中介费，就一般行情来看二手房交易的中介费是买卖双方各出房价的1%，也就是 一百万元的二手房买卖双方要各出一万元的中介费，此即使得房产交易中的成本被提高， 倘售屋者不愿蚀本则必然会将增加的成本加进售屋款之中，而购屋者即必须承担更高的价 格来购买二手屋，当购屋者要再次转卖此房屋时，售屋成本必然又会因为先前交易所支付 的中介费因素而被垫高，此又对房价上涨起了推波助澜的作用。 再者，现有的交易方法中存在"交易信息不透明"的问题，由购屋者的角度来看，购 屋者仅能通过中介方获知二手房的售价，但该售价往往不是售屋者真正提出的售价，购屋 者在搓商价格时仅能依照中介公司提出的价格作为基准，但实际上该价格可能与售屋者的 出价差距甚大；再由售屋者的角度来看，售屋者在出价委托中介公司之后，根本不知中介公司对购屋者开出的价格，在此种信息不对等的状况之下，无论是售屋者或是购屋者均有可 能在交易之中遭遇自身利益的损害；倘就一较极端的角度来看，由于中介公司的收费是依 交易价格的百分比来计算，因此，不规范的中介公司必然会设法在搓商价格时用尽心机来 提高交易价格，如此即可提高中介公司的收益，虽然提高的程度不一定会背离市场行情，但 在无形之中即哄抬了二手房的房价。 由以上的说明可知，现有的二手房交易方法在运作上确实存在一些不可避免的缺 失，而有加以改善的必要。 近年来由于网络的发达，人们已逐渐习惯运用网络来发送信息及收集信息，售屋 者可以在网络上公布售屋信息，而购屋者也可以由网络上寻找适合的房源，进而与购屋者 取得联系、看屋及进行交易，但由于售屋者与购屋者双方并不认识，因而彼此缺乏足够的信 任，即令是亲朋好友或是同事等人介绍的，也不能够保证双方的信用，倘若自行交易确实缺 乏安全保障，同时由于欠缺专业知识，在房产交易中也不易自行完成所有的手续。
虽则目前市场上通常的中介费为上下家各是房价的1%，但是大部分的商家都会 有所优惠，此反应出市场对中介费有一定的敏感度。售屋者及购屋者其实情愿选择非中介 交易方式，以上海地区为例，据交易中心数据，2007年非中介交易达5万套，占全部二手房 成交量总的26.58%。其中以闵行、浦东地区的非中介交易量最大；年龄通常是25-40岁； 总价一般在100万元以下，尤其以闵行占九成、浦东占八成，而总价在IOO万以上的集中在 静安区、黄浦区和虹口区；如此大量的房产交易都是由非专业的售屋者及购屋者来办理手 续，不但让售屋者及购屋者在往返补充文件上浪费许多时间，并且对相关主管机关的人员 而言，在检查文件及教导售屋者及购屋者上也增加了不必要的工作量。
发明内容
本发明提供一种二手房自助交易系统，其是由房屋经纪公司、担保公司与银行相 配合，搭配计算机系统的操作所构筑成的一种交易系统，该计算机系统包括
房屋经纪公司建立的网络平台，其可供售屋者上载售屋信息，可供购屋者查询售 屋信息或上载购屋需求条件，并可由网络系统自动配对； 银行资金监管系统，对存入监管账户中的资金、贷款状况和办理交易过程进行全 程监管，并对设定对象发送监管账户的相关信息； 房屋经纪公司的资金及房贷管理系统，其可接受银行资金监管系统的信息，实时 监控交易资金的存入状况并对贷款进度进行监控； 担保公司的担保管理系统，其可接受银行资金监管系统的信息，并可与房屋经纪
公司的资金及房货管理系统对接，完整的监控交易及贷款的过程，以确保交易安全。 本发明提供一种二手房自助交易方法，其是在买卖双方确定意向后，由房屋经纪
公司主导，并由银行与担保公司合作进行交易资金监管的一种交易方法，其主要包括 a.由买卖双方确定买卖意向； b.由卖方向房屋经纪公司递交资料，在房屋经纪公司审核书面资料提示双方的风 险点和注意事项； c.在签约服务网点，由房屋经纪公司有经纪证书的人员上网进行签约交易；
d.在签约后买方将首付款存入由担保公司开设在指定银行的资金监管账户中；
e.到交易中心办理过户手续； f.在见到交易中心办理过户手续的收件收据时，买方将二期房款资金存入银行监 管账户中； g.领取到新房产权证时，买卖双方进行物业交割；
h.交割手续完成，银行监管账户将款项放款给卖方。 本发明的二手房交易方法是一种在二手房买卖双方确定交易意向后，由房产经纪
公司提供交易签约及全程服务，由银行与担保公司监管资金，而在交易过程中提高了交易
的安全性，同时由于二手房交易是由买卖双方自行商定价格，而不是由中介居间搓商，故而
能够将交易价格降至最低，另由于不透过中介公司操作，故而又能够省下中介费而降低交
易成本的一种方法，其足以克服现有二手房交易方法所存在的问题。
因此，本发明的二手房自助交易系统与方法能达到如下有益效果 — .确保交易安全在银行中办理房屋交易手续能确保安全，同时由银行与担保
公司合作提供二手房交易资金监管，使买卖双方、银行资金监管系统、担保公司的担保管理
系统四方同时监管交易资金，其中的担保公司不从事房屋经纪，是二手房交易独立且中立
的第三方，因其不享有资金所有权，未经买卖双方授权无权要求银行将账户内资金转移，监
管资金的银行未见买卖双方书面申请及确认也不能将资金进行任意划转，保障了买卖双方
交易资金的安全；而且，交易资金监管过程中任何一方不能提取现金，交易结束后，经交易
双方确认，以转账的方式转入卖方帐户，进一步提高了二手房的交易安全。 二 .交易手续专业、合法由房屋经纪公司专业人员提供全程及增值服务，确保二
手房交易手续专业、合法、完备与顺利； 三.交易信息透明由于二手房交易信息及价格由买卖双方面对面自行搓商，建 立了直接对称的信息平台，且不按交易金额比例收取中介费，可以避免人为因素抬高交易 价格； 四、便利、快捷买卖双方可通过专门的网站或覆盖广泛的房产金融服务网点当面 挂牌或选房； 五.省钱系统化操作，节省人力、物力花费，降低的成本反馈给买卖双方，服务费 及资金监管费远低于通常二手房交易的中介费；大大减少客户交易成本，并实现了客户、企 业、合作商三方共赢。 六.平抑二手房房价由于交易信息透明，不会有人为因素抬高交易价格的状况， 又由于省除了二手房交易的中介费(一般为买卖双方各出房价的1%)，使得该二手房下次 再交易时的成本至少降低了 2%，达到平抑二手房房价的功效。
图1是本发明二手房自助交易方法的签约及交易流程图。
具体实施例方式
本发明的二手房自助交易系统是由房屋经纪公司、担保公司与银行相配合，搭配 计算机系统的操作所构筑成的一种安全交易系统，该交易系统包括 房屋经纪公司建立的网络平台，其可供售屋者上载售屋信息，可供购屋者查询售
5屋信息或上载购屋需求条件，并可由网络系统自动配对； 银行资金监管系统，对存入监管账户中的资金、贷款状况和办理交易过程进行全 程监管，并对设定对象发送监管账户的相关信息； 房屋经纪公司的资金及房贷管理系统，其可接受银行资金监管系统的信息，实时 监控交易资金的存入状况并对贷款进度进行监控； 担保公司的担保管理系统，其可接受银行资金监管系统的信息，并可与房屋经纪 公司的资金及房货管理系统对接，完整的监控交易及贷款的过程，以确保交易安全。
本发明的二手房交易方法的基础是由房屋买卖双方直接接触并确定买卖意向，然 后经由前述本发明的系统，依以下所述步骤来完成二手房自助交易； 首先，售屋者可以将售屋信息上载至房屋经纪公司建立的网络平台，即售屋者可 以在网上自行挂牌，在房屋经纪公司受理后由业务员上门勘察，确认受理委托出售房源的 状况；购屋者则可到房屋经纪公司建立的网络平台上去进行选房，或是将需求提供给房屋 经纪公司，由房屋经纪公司依需求进行配对；然后由购屋者与售屋者直接进行联系、看房， 或是由房屋经纪公司的业务员带看房源，当售屋者与购屋者确定了买卖意向后，即可一起 到房屋经纪公司要求依本发明的方法进行二手房的交易。 当然也可经由亲朋好友或同事等的传统途径介绍房屋买卖，在双方确定了买卖意
向后，即可一起到房屋经纪公司要求依本发明的方法进行二手房的交易。 在本发明的交易方法中是由房屋经纪公司提供全程交易服务，更可提供买卖双方
谈判及前期服务的指导，而买卖双方仅需支付低廉的代办服务费，无需支付昂贵的中介费。 如图1所示，本发明的二手房交易方法是在买卖双方确定意向后，向房屋经纪公
司递交资料；在房屋经纪公司审核完书面资料后；接着即在签约服务网点进行签约，在买
卖双方进行签约时可由房屋经纪公司的专业人员在旁指导，该签约服务网点可以设立在银
行中；在签约后即可由买方将首付款存入担保公司在银行开设的监管账户中；然后即可到
交易中心办理过户手续；在买方见到交易中心办理过户手续的收件收据时，买方即可将二
期房款资金存入银行监管账户之中；待领取到新房产权证时，买卖双方即可进行物业交割，
待交割手续完成，银行监管账户即将款项放款给卖方。 由此可知，本发明的二手房自助交易系统与方法中，二手房交易双方可以自行或 通过网络的交易信息配对等服务，确定交易意向，由房屋经纪公司及其专业人员提供房产 经纪、金融及增值服务，并通过银行与担保公司进行交易资金监管，以保证每一笔交易的规 范、安全、便捷、省钱。这样，一方面，房屋买卖双方可以自行配对，由该交易系统提供后续服 务，即二手房交易双方自行确定交易意向后，由该交易系统完成签约、金融配套等所有后续
服务；另一方面，可由房屋经纪公司建立的网络平台自动配对而由该交易系统提供全程服 务，即通过网络自动配对，二手房交易双方确定交易意向后，由该交易系统完成全程服务。
在本发明的二手房自助交易方法中，房屋经纪公司与银行和担保公司合作可以提 供的服务项目包括 — .挂牌以及房屋供需信息查询可以在签约服务网点和房产金融网站上挂牌及 备案； 二 .前期专业咨询服务协助买卖双方谈判及提供买卖细节的专业咨询；
三.受理买卖双方委托，提供自动需求配对；
四.协助办理房地产买卖合同的签订；
五.提供一站式的房贷服务； 六.提供交易房款的全程资金监管，保障买卖双方的资金安全； 七.提供买卖双方签约后付款、过户、领证、交割及收款的后续全程服务。 而其中具体的服务项目举例如下 1.签订买卖合同，陪同交易过户； 2.上门签订定金协议； 3.陪同提前还贷； 4.有线电视交割代办收费； 5.水电煤交割代办； 6.宽带过户交割代办； 7.维修基金及物业管理处更名手续代办； 在上述服务之中银行可以获得买方贷款的商机；担保公司亦在交易中获取应得的 服务费用；房屋经纪公司在办理具体服务项目时，可以收取适当的服务费，同时可以由银行 办理贷款中获得佣金返点。 在本发明的方法中，跳开了中介公司门店式的服务方法，而将交易讯息网络化，降 低了中介的成本，同时经由房屋经纪公司提供协助买卖双方签定金协议、买卖合同、协助 办理银行贷款、资金监管、交易中心过户和物业交割、房款结清等手续，所有的专业工作均 在房屋经纪公司的专业人员协助下完成，让交易更安全且更有保障。 由以上的说明可知，本发明的方法是在买卖双方已确定二手房买卖意向后，由房 屋经纪公司主导，同时有银行与担保公司合作进行资金监管，以达到确保二手房交易资金 安全，并达到信息透明及节省中介费用的一种方法，其为二手房交易提供了资金安全保障， 为买卖双方省下了巨额的中介费，更可进一步达到抑平二手房房价的功效，其确为一相当 优异的方法。
权利要求
一种二手房自助交易系统与方法，其是在买卖双方确定意向后，由房屋经纪公司主导，并由银行与担保公司合作进行交易资金监管的一种交易方法，其特征在于a.由卖方向房屋经纪公司递交资料；在房屋经纪公司审核书面资料；b.在签约服务网点进行签约；c.在签约后买方将首付款存入银行监管账户中；d.到交易中心办理过户手续；e.在见到交易中心办理过户手续的收件收据时，买方将二期房款资金存入银行监管账户中；f.领取到新产证时，买卖双方进行物业交割；g.交割手续完成，银行监管账户将款项放款给卖方。
2. 如权利要求l所述的二手房交易方法，其特征在于，在买卖双方进行签约时可由房屋经纪公司的专业人员在旁指导。
3. 如权利要求l所述的二手房交易方法，其特征在于，该签约服务网点设立在银行中。
4. 一种二手房自助交易系统，其是由房屋经纪公司、担保公司与银行相配合，搭配计算机系统的操作所构筑成的一种交易系统，其特征在于该计算机系统包括房屋经纪公司建立的网络平台，其可供售屋者上载售屋信息，可供购屋者查询售屋信息或上载购屋需求条件，并可由网络系统自动配对；银行资金监管系统，对存入监管账户中的资金、贷款状况和办理交易过程进行全程监管，并对设定对象发送监管账户的相关信息；房屋经纪公司的资金及房贷管理系统，其可接受银行资金监管系统的信息，实时监控交易资金的存入状况并对贷款进度进行监控；担保公司的担保管理系统，其可接受银行资金监管系统的信息，并可与房屋经纪公司的资金及房货管理系统对接，完整的监控交易及贷款的过程。
全文摘要
一种二手房自助交易系统与方法，其是在买卖双方确定意向后，向房屋经纪公司递交资料，在房屋经纪公司审核完书面资料；接着买卖双方即在房屋经纪公司的专业人员在旁指导下在签约服务网点进行签约，该签约服务网点可以设立在银行中；在签约后买方即将首付款存入担保公司开设在银行的资金监管账户中；然后即到交易中心办理过户手续；在买方见到交易中心办理过户手续的收件收据时，即将二期房款资金存入银行监管账户之中；待领取到新产证时，买卖双方即进行物业交割，待交割手续完成，银行监管账户即将款项放款给卖方；整个资金监管账户及交易过程由房屋经纪公司、担保公司及银行的系统进行全程监管，以确保交易安全。
文档编号G06Q30/00GK101739634SQ200810202890
公开日2010年6月16日 申请日期2008年11月18日 优先权日2008年11月18日
发明者胡书来 申请人:上海华燕置业发展有限公司