专利名称：：房屋交易计税价格计算系统的制作方法
技术领域：
：本发明涉及一种房屋交易计税价格系统。
背景技术：
：房地产价格受如物业类型、层次、朝向、建造年代等等多方面的影响，特别是二手房，建筑结构、户型平面布局以及与现行的建筑标准存在不少差异，因此二手房价格是一个房一个价。另外，由于我国纳税人税收诚信度比较低，国家税务机关税收征管、稽查手段落后，使目前全国房地产业每年有大量的税收收入流失；由于对税收收入估算不准，使各级领导在制定房地产税收政策方面，存在方向模糊，制定政策量化依据不足等情况。只有在房地产交易价格核定过程中及时发现问题，纠正问题，税收征管部门才能对纳税人在申办、购票、纳税等方面实施动态的监控，才能最大限度发挥税务机关整体管理效能。目前，我国对房地产交易价格的评估方法有市场法、收益法和成本法，这是中介机构的评估师在对二手房价格评估时常用的方法。而对于二手房交易税收征管部门来说，通常使用了成本法，成本法优点是计算较为简便，缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值。尤其对于二手房，建筑结构、户型平面布局以及与现行的建筑标准存在不少差异，更是与市场实际成交价格相差较大。
发明内容为了克服己有的房屋交易计税价格系统的计算结果可靠性差的不足，本发明提供一种采用市场法、计算结果可靠性良好的房屋交易计税价格计算系统。本发明解决其技术问题所采用的技术方案是-一种房屋交易计税价格计算系统，包括本期小区挂牌价和成交价计算模块，用于对设定时间段内的二手房挂牌价和二手房实际成交价使用最小二乘法，分别得到本期小区挂牌价Cn和本期小区成交价Bn;并计算得到本期小区挂牌价相对上期挂牌价涨幅(Cn—Cn-i)/C^;以及本期小区成交价相对上期成交价涨幅(Bn—Bn.OZBn.pn为自然数；本期小区综合涨幅计算模块，用于按照预设的挂牌价涨幅权重Gm和成交价涨幅权重Om，得到本期小区综合涨幅Zm，该值等于挂牌价涨幅与对应权重之积加上成交价涨幅与对应权重之积，参照下式.-Zm=[(Cn—Cn—，)/Cn-]xGm+[(Bn—Bn-,)/B』xOm;本期小区基准价计算模块，用将1与本期小区综合涨幅之和乘以上期小区基准价A^，得到本期小区基准价，参照下式An=(l+Zm)xAn—1;本期楼幢系数计算模块，用于由上期楼幢基准价除以上期小区基准价得到X^BPnVAn-,;本期楼幢基准价计算模块，用于由本期小区基准价An和本期楼幢系数Xn相乘得到的BPn=AnxXn;本期房屋套基准价计算模块，用于将本期楼幢基准价BPn结合预设的楼层系数F、朝向系数O、面积系数Ar，得到房屋套基准价HPn，HPn等于BPn、1加F、1加O和Ar四个数值之积，参照下式HPn=BPnx(l+F)x(l+0)xAr;所述本期小区挂牌价和成交价计算模块连接本期小区综合涨幅计算模块，所述本期小区综合涨幅计算模块连接所述本期小区基准价计算模块，所述本期小区基准价计算模块连接所述本期楼幢系数计算模块，所述本期楼幢系数计算模块连接所述本期楼幢基准价计算模块，所述本期楼幢基准价计算模块连接所述本期房屋套基准价计算模块，所述本期房屋套基准价计算模块连接所述本期小区挂牌价和成交价计算模块。作为优选的一种方案所述房屋交易计税价格计算系统还包括评估基期小区基准价、基期小区挂牌价和基期小区成交价计算模块，用以将评估公司提供的楼幢基准价作为基期楼幢基准价BP。，由算术平均法生成基期小区基准价A。；使用最小二乘法从二手房挂牌价和二手房实际成交价分别得到基期小区挂牌价C。和基期小区成交价B0;所述评估基期小区基准价、基期小区挂牌价和基期小区成交价计算模块连接所述本期小区挂牌价和成交价计算模块。本发明的技术构思为目前，我国对房地产交易价格的评估方法有市场法、收益法和成本法，这是中介机构的评估师在对二手房价格评估时常用的方法。而对于二手房交易税收征管部门来说，近一两年才在北京、重庆、丹东、南京和杭州五个城市进行了房地产评税软件的试点。其他四个城市的评税软件主要都使用了成本法，只有我们的软件使用市场法，用数学模型结合每套房产的楼层、户型、朝向、建成年份、周边景观等因素，再结合房产历史成交价格数据动态产生每套房产的核定价格。成本法优点是计算较为简便，缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值。尤其对于二手房，建筑结构、户型平面布局以及与现行的建筑标准存在不少差异，更是与市场实际成交价格相差较大。市场法将可比案例与估价对象在交易情况、交易时间、房地产状况等方面进行比较，最终得出估价对象的客观合理价值，得出的结果与市场交易情况相吻合，最具实际价值。本发明的有益效果主要表现在采用市场法、计算结果可靠性良好。图1是房屋交易计税价格计算系统的原理框图。图2是房屋交易计税价格计算系统的流程图具体实施例方式下面结合附图对本发明作进一步描述。参照图1和图2，一种房屋交易计税价格计算系统，包括本期小区挂牌价和成交价计算模块，用于对设定时间段内的二手房挂牌价和二手房实际成交价使用最小二乘法，分别得到本期小区挂牌价cn和本期小区成交价Bn;并计算得到本期小区挂牌价相对上期挂牌价涨幅(Cn—C^)/Cn-n以及本期小区成交价相对上期成交价涨幅(Bn—Bw)/Bm，n为自然数；本期小区综合涨幅计算模块，用于按照预设的挂牌价涨幅权重Gm和成交价涨幅权重Om，得到本期小区综合涨幅Zm，该值等于挂牌价涨幅与对应权重之积加上成交价涨幅与对应权重之积，参照下式Zm=[(Cn—Cn.1)/Cn.1]xGm+[(Bn—Bn-1)/Bn.l]xOm;本期小区基准价计算模块，用将1与本期小区综合涨幅之和乘以上期小区基准价A^，得到本期小区基准价，参照下式An=(l+Zm)xAn—1;本期楼幢系数计算模块，用于由上期楼幢基准价除以上期小区基准价得到Xn=BPnVAn.1;本期楼幢基准价计算模块，用于由本期小区基准价An和本期楼幢系数Xn相乘得到的BPn=AnxXn;本期房屋套基准价计算模块，用于将本期楼幢基准价BPn结合预设的楼层系数F、朝向系数O、面积系数Ar，得到房屋套基准价mVHPn等于BPn、1加F、1加O和Ar四个数值之积，参照下式HPn=BPnx(1+F)x(1+0)xAr;所述本期小区挂牌价和成交价计算模块连接本期小区综合涨幅计算模块，所述本期小区综合涨幅计算模块连接所述本期小区基准价计算模块，所述本期小区基准价计算模块连接所述本期楼幢系数计算模块，所述本期楼幢系数计算模块连接所述本期楼幢基准价计算模块，所述本期楼幢基准价计算模块连接所述本期房屋套基准价计算模块，所述本期房屋套基准价计算模块连接所述本期小区挂牌价和成交价计算模块。所述房屋交易计税价格计算系统还包括评估基期小区基准价、基期小区挂牌价和基期小区成交价计算模块，用以将评估公司提供的楼幢基准价作为基期楼幢基准价BPQ，由算术平均法生成基期小区基准价A。；使用最小二乘法从二手房挂牌价和二手房实际成交价分别得到基期小区挂牌价C。和基期小区成交价BQ;所述评估基期小区基准价、基期小区挂牌价和基期小区成交价计算模块连接所述本期小区挂牌价和成交价计算模块。本实施例是一个循环算法，用来生成二手房交易税收相关的小区基准价、楼幢基准价和房屋套基准价。随着不断变化的二手房挂牌价和二手房实际成交价，在前次计算所得的数值基础上，得到最新的小区基准价、楼幢基准价和房屋套基准价，不断循环往复。首先设定初始值，将评估公司提供的楼幢基准价作为基期楼幢基准价BP。，由算术平均法生成基期小区基准价Ao。使用最小二乘法从二手房挂牌价和二手房实际成交价分别得到小区挂牌价初始值Co和小区成交价初始值B。。某个时间段内，二手房挂牌价和二手房实际成交价发生了变化。对该时间段内的二手房挂牌价和二手房实际成交价使用最小二乘法，分别得到本期小区挂牌价Cn和本期小区成交价Bn。接着可以分别得到本期小区挂牌价相对上期挂牌价涨幅(Cn—Cn—i)/C^和本期小区成交价相对上期成交价涨幅(Bn—B^)/Bn.,。结合挂牌价涨幅权重Gnl和成交价涨幅权重Om，从而可以得到本期小区综合涨幅Zm，该值等于挂牌价涨幅与对应权重之积加上成交价涨幅与对应权重之积zm=xOm。然后即可得到本期小区基准价An，其值等于l与本期小区综合涨幅之和乘以上期小区基准价A^(l+Zm)xA^。对于本期楼幢系数Xn，可以由上期楼幢基准价除以上期小区基准价得到X^BPnVAn.,。再进一步，就可得到本期楼幢基准价BPn，该值是由前面计算出的本期小区基准价An和本期楼幢系数Xn相乘得到的BPn=AnxXn。最后将本期楼幢基准价BPn结合楼层系数F、朝向系数0、面积系数Ar，得到房屋套基准价HPn，HPn等于BPn、1加F、l加O和Ar四个数值之积HPn=BPnx(l+F)x(l+Q)xAr。之后可以开始新的循环。以杭州市德雅花园举例计算第一期动态基准价，参照表格l<table>tableseeoriginaldocumentpage10</column></row><table>表l注单位为元/平方；依照表1，得到小区基期基准价A。为8554，并得到最小二乘法计算基期小区挂牌价Q)为9319，最小二乘法计算基期小区成交价Bo为8199;以下为计算本期小区基准价An、本期楼幢基准价BPn，本期房屋套基准价HPnU=l)的过程最小二乘法计算本期小区挂牌价Q为9471，最小二乘法计算本期小区成交价B,为8312;本期小区挂牌价相对上期挂牌价涨幅(C,一Q))/C。为0.0191;本期小区成交价相对上期成交价涨幅(B,—B。)/B。为0.0138;设定挂牌价涨幅权重G^20"/。，成交价涨幅权重Om=80%;本期小区综合涨幅挂牌价涨幅x权重+成交价涨幅x权重，即Zm=[(C一C。)/C。]xGm+[(B，一B。)/B。]xOm=0.01485;本期小区基准价=(l+本期小区综合涨幅)x上期小区基准价，即A'=(l+Zm)xA0=8680.99;本期楼幢系数=上期楼幢基准价/上期小区基准价，即Xi=BP0/A0,得到下表2:德雅花园1幢楼幢系数1.00304德雅花园2幢楼幢系数1.00304德雅花园3幢楼幢系数1.00304德雅花园4幢楼幢系数1.00304德雅花园5幢楼幢系数0.98784表2本期楼幢基准价二本期小区基准价x本期楼幢系数，即BPi=A^X^得到下表3:德雅花园1幢8707.38德雅花园2幢8707.38德雅花园3幢8707.38德雅花园4幢8707.38德雅花园5幢8575.45表3房屋套基准价(比如:本期的德雅花园2幢1单元301室基准价,面积87平方)，HP^BP^(l+F)x(l+0)xAr，其中，楼层系数F为0.02，朝向系数O为0.02，面积系数Ar为1.035，计算得到HP,=9376.2。权利要求1、一种房屋交易计税价格计算系统，其特征在于所述房屋交易计税价格计算系统包括本期小区挂牌价和成交价计算模块，用于对设定时间段内的二手房挂牌价和二手房实际成交价使用最小二乘法，分别得到本期小区挂牌价Cn和本期小区成交价Bn；并计算得到本期小区挂牌价相对上期挂牌价涨幅(Cn-Cn-1)/Cn-1；以及本期小区成交价相对上期成交价涨幅(Bn-Bn-1)/Bn-1，n为自然数；本期小区综合涨幅计算模块，用于按照预设的挂牌价涨幅权重Gm和成交价涨幅权重Om，得到本期小区综合涨幅Zm，该值等于挂牌价涨幅与对应权重之积加上成交价涨幅与对应权重之积，参照下式Zm＝[(Cn-Cn-1)/Cn-1]×Gm+[(Bn-Bn-1)/Bn-1]×Om；本期小区基准价计算模块，用将1与本期小区综合涨幅之和乘以上期小区基准价An-1，得到本期小区基准价，参照下式An＝(1+Zm)×An-1；本期楼幢系数计算模块，用于由上期楼幢基准价除以上期小区基准价得到Xn＝BPn-1/An-1；本期楼幢基准价计算模块，用于由本期小区基准价An和本期楼幢系数Xn相乘得到的BPn＝An×Xn；本期房屋套基准价计算模块，用于将本期楼幢基准价BPn结合预设的楼层系数F、朝向系数O、面积系数Ar，得到房屋套基准价HPn，HPn等于BPn、1加F、1加O和Ar四个数值之积，参照下式HPn＝BPn×(1+F)×(1+O)×Ar；所述本期小区挂牌价和成交价计算模块连接本期小区综合涨幅计算模块，所述本期小区综合涨幅计算模块连接所述本期小区基准价计算模块，所述本期小区基准价计算模块连接所述本期楼幢系数计算模块，所述本期楼幢系数计算模块连接所述本期楼幢基准价计算模块，所述本期楼幢基准价计算模块连接所述本期房屋套基准价计算模块，所述本期房屋套基准价计算模块连接所述本期小区挂牌价和成交价计算模块。2、如权利要求1所述的房屋交易计税价格计算系统，其特征在于所述房屋交易计税价格计算系统还包括评估基期小区基准价、基期小区挂牌价和基期小区成交价计算模块，用以将评估公司提供的楼幢基准价作为基期楼幢基准价BP。，由算术平均法生成基期小区基准价A。；使用最小二乘法从二手房挂牌价和二手房实际成交价分别得到基期小区挂牌价C。和基期小区成交价B;所述评估基期小区基准价、基期小区挂牌价和基期小区成交价计算模块连接所述本期小区挂牌价和成交价计算模块。全文摘要一种房屋交易计税价格计算系统，包括本期小区挂牌价和成交价计算模块、本期小区综合涨幅计算模块、本期小区基准价计算模块、本期楼幢系数计算模块、本期楼幢基准价计算模块、本期房屋套基准价计算模块，用于将本期楼幢基准价BP<sub>n</sub>结合预设的楼层系数F、朝向系数O、面积系数Ar，得到房屋套基准价HP<sub>n</sub>，HP<sub>n</sub>等于BP<sub>n</sub>、1加F、1加O和Ar四个数值之积，参照下式HP<sub>n</sub>＝BP<sub>n</sub>×(1+F)×(1+O)×Ar。本发明提供一种采用市场法、计算结果可靠性良好的房屋交易计税价格计算系统。文档编号G06Q30/00GK101599162SQ20091009986公开日2009年12月9日申请日期2009年6月17日优先权日2009年6月17日发明者彭敏佳,威杨,勇林,翔王,王存宇申请人:浙江天正信息科技有限公司