专利名称：一种不动产的成交行情的处理方法及其处理系统的制作方法
技术领域：
本发明涉及一种初始信息的处理方法，特别有关于一种不动产的成交行情的处理方法及其处理系统。
背景技术：
在因特网发达的现代，购屋信息除了藉由房产中介的推荐外，消费者亦可以由网络取得相关的信息。消费者虽然可以从网络上取得房屋对象的买卖信息，但是每一个对象均是独立的。因此，消费者实难由各对象中观察到特定地区的真正行情。在已知计算的方式是将特定地区中的每笔平均单价或平均租金加总起来，再除以房屋对象数量，藉以得到该地区的成交行情(出售或买入的行情)。此外，对于从网络上所取得的房屋对象在质与量更有不同的缺失。就房屋对象的量而言，若以已知的计算方式则需要够多的样本才能接近实际的成交行情。所以如何搜集到足够反映市场行情的房屋对象是一件相当耗费成本的工作。由于各家房产中介均不能取得市场上完整的房屋对象，因此每一家中介的行情分析均有所差异。另外，就房屋对象的质而言，若是在搜集的房屋对象中有差异性较大的情况时，则会出现因为平均行情被拉高/调低。举例来说，在地区A中搜集到50笔房屋对象，其中有 45笔的成交金额落在30万 40万(元/平方米)之间；另外有5笔的成交金额均为100 万(元/平方米)。并假设上述45笔的均价为35万(元/平方米)。如果将上述50笔房屋对象混合计算时，则地区A的均价为(5*100+45*3幻/50 = 41. 5万(元/平方米)。由此可知，过高或过低的成交金额会影响到整体的均价计算。也由于上述的各种问题，使得已知的计算方式使得消费者无法得到准确的行情价格。
发明内容
鉴于以上的问题，本发明的主要目的在于提供一种不动产的成交行情的处理方法，将所接收的多笔初始信息进行过滤，用以产生一特定地区的成交行情。为达上述目的，本发明所揭露的一种不动产的成交行情的处理方法包括以下步骤撷取初始信息，在初始信息中至少包括有卖出信息与买入信息；执行过滤程序，判断预设时间区段中的初始卖出或买入信息是否有适合的配对对象与其价格合意成功，如果找到价格合意的配对对象，则将该笔卖出信息或买入初始信息记录一份副件至行情数据库；如果找不到价格合意的配对对象，则该卖出或买入信息回存至样本数据库，继续在预设时间区段中，等待与之后新加入的配对对象执行过滤程序。并且将记录在行情数据库的初始信息定义为已成交信息；对每一笔已成交信息进行权重调整程序，用以产生已成交信息的权重值；回馈已经过权重调整程序后的已成交信息至行情数据库中。本发明还提出一种执行不动产的成交行情的处理方法的处理系统，其用以处理多笔的初始信息并进行分析与过滤，藉以产生合乎该地区的行情价格。为达上述目的，本发明所揭露的一种执行不动产信息的处理方法的处理系统包括
5有来源端与接收端。来源端用以提供多笔初始信息；而接收端用以撷取每一来源端的初始信息。特别的是在接收端中更包括有样本数据库、行情数据库与分析单元。样本数据库用以储存初始信息，其中初始信息更分为买入信息与卖出信息；行情数据库用以储存已经过处理的初始信息；分析单元用以对所接收的初始信息执行下列步骤撷取初始信息，将初始信息记录至样本数据库，在这些初始信息中包括有至少一项卖出信息与至少一买入信息；执行过滤程序，用以判断预设时间区段中的初始卖出或买入信息是否有适合的配对对象与其价格合意成功；如果找到价格合意的配对对象，则将该笔卖出信息或买入初始信息记录一份副件至行情数据库；如果找不到价格合意的配对对象，则将卖出信息或买入信息回存至样本数据库，继续在预设时间区段中，等待与之后新加入的配对对象执行过滤程序。并且将记录在行情数据库的初始信息定义为已成交信息；进行权重调整程序，用以产生每一已成交信息的相应来源端的权重值；根据这些已成交信息与其相应的来源端，用以输出特定地区的成交行情的价格。本发明提供一种不动产信息的行情处理方法及其系统，其对所接收的初始信息进行调整与加权。使得所接收的初始信息可以依据不同的地区与该地区的交易行情，用以调整各笔初始信息适当的信息权重。
图1所示为本发明的架构示意图。图2A所示为本发明的运作流程示意图。图2B所示为本发明卖出的过滤程序运作流程示意图。图2C所示为本发明买入的过滤程序运作流程示意图。图2D所示为本发明权重调整程序运作流程示意3A所示为卖出信息的示意图。图;3B所示为买入信息的示意图。图3C所示为每一笔交易数据的结构性描述。图3D所示为各地区的行情价格示意图。图4A所示为第一网站中初始信息的价格示意图。图4B所示为第二网站中初始信息的价格示意图。
具体实施例方式为了更了解本发明的技术内容，特举具体实施例并配合所附图式说明如下。请参考图1所示，其所示为本发明的架构示意图。在本发明所揭露的实施例中至少包括有来源端110与接收端120。来源端110用以提供多笔初始信息。接收端120用以撷取每一来源端110的初始信息。在此来源端110指的是提供不动产信息的网站，当然也可以是其它不同的数据来源。接收端120可以是个人计算机、笔记本电脑等。在本实施例中的接收端120更包括有样本数据库121、行情数据库122与分析单元123。样本数据库121用以储存初始信息，样本数据库中121更包括有卖单表单IM与买单表单125。其中，初始信息更分为买入信息与卖出信息。而行情数据库122用以储存通过过滤程序的已成交初始信息的副件。在本实施例中并不限定样本数据库121与行情数据库122是否被设置于同一储存装置中。分析单元123除了对所接收的初始数据进行分类外，更将分类后的卖出信息与买入信息进行相应的处理程序。请配合参考图2A所示，其所示为本发明的运作流程示意图。撷取初始信息(步骤 S210)，将初始信息记录至样本数据库121。初始信息中包括有至少一项卖出信息与至少一项买入信息。在运行步骤S210中更包括以下步骤设定循环时间(步骤S211)。每当经过循环时间后，重新撷取至少一目标网站中的初始信息(步骤S212)。比对当前所撷取的初始信息与前次循环时间所撷取的初始信息是否有异动(步骤S213)。将新增的初始信息设定为卖出信息，并将卖出信息记录至卖出表单 (步骤S213)。将删除的初始信息设定为买入信息，并将买入信息记录至买入表单中(步骤 S214)。在完成步骤S211 步骤S213后，接着再执行过滤程序(步骤S220)。换句话说， 在判断预设时间区段中的这些初始买入信息有价格合意的配对对象将其设定为卖出信息； 初始卖出信息有价格合意的配对对象将其设定为买入信息。执行过滤程序中对于卖出信息与买入信息更包括有相应的处理步骤。请另外参考图2B所示，其所示为本发明卖出的过滤程序运作流程示意图。设定波动幅度(步骤S2211)。由卖单表单选择一笔未成交的卖出信息(步骤S22U)。判断该笔卖出信息的价格是否小于当前成交行情的波动幅度(步骤S2213)。若该笔卖出信息的成交行情小于波动幅度时，从买入表单中找出大于卖出信息的价格的买入信息(步骤S2214)。注记所找出的买入信息为已成交，并回存至买单表单中储存(步骤S2215)。并将该笔卖出信息复制一份副件至行情数据库，再将该笔卖出信息注记为已成交，回存至卖单表单中储存 (步骤S2216)。若该笔卖出信息的成交行情大于波动幅度时，则将该笔卖出信息的价格进行修正(步骤S2217)。其中，修正的价格根据成交行情乘上波动幅度。举例来说，成交价格所示为120元且波动幅度所示为10%。若卖出信息的价格为140元，则明显大于120*10% =132。因此会将卖出信息的价格修改为132元，并继续执行步骤S2214至步骤S2216。若还有卖出信息未完成时，则重复上述选择一笔卖出信息，直至完成卖单表单124中所有的卖出信息为止。除了上述的卖出信息的过滤程序外，还请另外参考图2C所示，其所示为本发明买入的过滤程序运作流程示意图。设定波动幅度(步骤S2221)。由买单表单选择一笔未成交的买入信息(步骤 S2222)。判断该笔买入信息的价格是否小于当前成交行情的波动幅度(步骤S2223)。若该笔买入信息的成交行情小于波动幅度时，从卖单表单中找出小于买入信息的价格的卖出信息(步骤S2224)。注记所找出的卖出信息为已成交，并回存至卖单表单中储存(步骤 S2225)。并将该笔买入信息复制一份副本至行情数据库，再注记为已成交并回存至买单表单中储存(步骤S2226)。若该笔买入信息的成交行情大于波动幅度时，则将该笔买入信息的价格进行修正(步骤S2227)，并继续执行步骤S22M至步骤S2226。若还有买入信息未完成时，则重复上述选择一笔买入信息，直至完成买单表单125中所有的买入信息为止。将价格合意成功的初始信息副本记录至行情数据库，并且将记录在行情数据库的初始信息定义为已成交信息(步骤S231)。接下来，进行权重调整程序(步骤S240)，用以产生每一已成交信息的相应来源端110的权重值。
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在步骤S240中更包括了以下处理步骤，并同时配合参考图2D所示，其所示为本发明权重调整程序运作流程示意图统计每一来源端的初始信息的数量，并将其定义为样本总数(步骤S241)。取得行情数据库的初始信息的数量，并将其定义为交易总数(步骤 S242)。将交易总数除以样本总数，产生一合格率(步骤S243)。查找一级距表(步骤S244)， 其根据来源端110的合格率用以指派给相应的权重值。判断来源端是否完全产生相应的合格率(步骤S245)。若还有来源端110未处理时，则重复对其他来源端110产生其相应的合格率，直至完成所有来源端110为止。最后，在根据这些已成交信息与其相应的来源端进行加权处理，输出特定地区的成交行情的已加权后的价格(步骤S250)。判断是否接收到新的已成交信息(步骤S260)。 若接收到新的已成交信息时，则重复执行权重调整程序，直至将已成交信息的权重值回馈至行情数据库122为止。为清楚解释本发明的运作，在此以下述例子作为说明，但并非仅局限于本实施例。 首先，接收端120开始撷取多个网站中的初始信息。请参考图3A与图:3B所示，其分别为卖出信息与买入信息的示意图。在初始信息中至少记录有房屋所在位置(地区、街道、楼层或机能)、平方米数与交易价格。接收端120中的样本数据库121中分别设置卖单表单IM 与买单表单125，卖单表单IM用以记录所撷取到的卖出信息，买单表单125用以记录所撷取到的买入信息。在此以可扩展标记语言(Extensible Markup Language, XML)格式作为每一笔交易数据的结构性描述，请另外参考图3C所示。对于买入信息与卖出信息的收集，在此更提出了以下撷取方法作为说明。假设在 20008/10/01时，A网站中提供五笔初始信息(分别为Al、A2、A3、A4与A5)，其中各笔信息的价格请参考下表1所示表1.初始信息与其价格表并且，将初始信息Al、初始信息A2、初始信息A3、初始信息A4与初始信息A5分别记录为卖出信息。另外假设在20008/10/02时，A网站又更新了各笔信息的成交价格，请参考下表2所示
权利要求
1.一种不动产的成交行情的处理方法，将来自于来源端的的多笔初始信息进行过滤， 用以产生一特定地区的一成交行情，其特征在于，该处理方法包括以下步骤撷取该些初始信息，在该些初始信息中至少包括有一卖出信息与一买入信息； 执行一过滤程序，用以找出在一预设时间区段中该买入信息的价格大于该卖出信息的价格；若该买入信息的价格大于该卖出信息的价格时，则将该初始信息记录一份副本至一行情数据库，将该初始信息的副本定义为一已成交信息，并且将其回存至一样本数据库； 进行一权重调整程序，用以产生每一该已成交信息的相应来源端的一权重值；以及根据该些已成交信息与其相应的来源端，用以调整该特定地区的该已成交信息的价格。
2.根据权利要求1所述的不动产的成交行情的处理方法，其特征在于，其中在撷取该些初始信息前更包括以下步骤设定一循环时间；每当经过该循环时间后，重新撷取至少一目标网站中的该些初始信息；比对当前所撷取的该些初始信息与前次该循环时间所撷取的该些初始信息是否有异动；将新增的该初始信息设定为该卖出信息，并将该卖出信息记录至一卖单表单中，并将该卖出信息记录至一卖出表单；以及将删除的该初始信息设定为该买入信息，并将该买入信息记录至一买入表单中。
3.根据权利要求2所述的不动产的成交行情的处理方法，其特征在于，其中在执行该过滤程序中更包括以下步骤由该卖单表单选择一笔该卖出信息；将所选出的该卖出信息比对该买入表单中的该些买入信息，用以找出大于该卖出信息的该些买入信息；注记该卖单信息以及所找出的该些买入信息为已成交，并将该卖单信息的副本记录至该行情数据库；以及重复上述选择一笔该卖出信息，直至完成该卖单表单中所有的该些卖出信息为止。
4.根据权利要求3所述的不动产的成交行情的处理方法，其特征在于，其中在选择该卖出信息前更包括以下步骤判断该笔卖出信息的价格是否符合当前该成交行情的一波动幅度；以及若该笔卖出信息符合该成交行情时，则执行该过滤程序；若该笔卖出信息的价格不符合该成交行情时，则根据该波动幅度用以对该笔卖出信息的价格进行修正。
5.根据权利要求2所述的不动产的成交行情的处理方法，其特征在于，其中在执行该过滤程序中更包括以下步骤由该买单表单选择一笔该买入信息；将所选出的该买入信息比对该卖单表单中的该些卖出信息，用以找出小于该买入信息的该些卖出信息；注记该买单信息以及所找出的该些卖出信息为已成交，并将该买单信息的副本记录至该行情数据库；以及重复上述选择一笔该买入信息，直至完成该买单表单中所有的该些买入信息为止。
6.根据权利要求5所述的不动产的成交行情的处理方法，其特征在于，其中在选择该买入信息前更包括以下步骤判断该笔买入信息的价格是否符合当前该成交行情的一波动幅度；以及若该笔买入信息符合该成交行情时，则执行该过滤程序；若该笔买入信息的价格不符合该成交行情时，则根据该波动幅度用以对该笔买入信息的价格进行修正。
7.根据权利要求1所述的不动产的成交行情的处理方法，其特征在于，其中在通过该权重值调整中更包括下列步骤统计每一该来源端的该些初始信息的数量，并将其定义为一样本总数； 取得该行情数据库中的该些初始信息的数量，并将其定义为一交易总数； 将该交易总数除以该样本总数，产生一合格率；重复对其他该些来源端产生其相应的该合格率，直至完成所有该些来源端为止；以及查找一级距表，其为根据该来源端的该合格率用以指派给一相应的该权重值。
8.根据权利要求1所述的不动产的成交行情的处理方法，其特征在于，其中在输出该特定地区的该成交行情后更包括以下步骤当该行情数据库接收到新的该已成交信息时，重复执行该过滤程序与该权重调整程序，直至将该已成交信息的该权重值回馈至该行情数据库为止。
9.一种执行不动产的成交行情的处理方法的处理系统，将来自于来源端的初始信息进行过滤，用以产生一特定地区的一成交行情，其特征在于，该处理系统包括有多个来源端，其提供了多笔初始信息；以及一接收端，其用以撷取每一该来源端的该些初始信息，该接收端中更包括有 一样本数据库，用以储存该些初始信息，其中该些初始信息更分为一买入信息与一卖出信息；一行情数据库，用以储存已成交的该些初始信息的副本；以及一分析单元，对所接收的该些初始信息执行下列步骤 撷取该些初始信息；执行一过滤程序，用以找出在一预设时间区段中该买入信息的价格大于该卖出信息的价格；若该买入信息的价格大于该卖出信息的价格时，则将该初始信息记录至该行情数据库，并且将记录在该行情数据库的该初始信息的副本定义为一卖出已成交信息或一买入已成交信息；进行一权重调整程序，用以产生每一该已成交信息的相应来源端的一权重值并且储存至该行情数据库中；以及根据该些已成交信息与其相应的来源端，用以输出该特定地区的该成交行情的价格。
10.根据权利要求9所述的执行不动产的成交行情的处理方法的处理系统，其特征在于，其中该些初始信息为可扩展标记语言或超文件标记语言。
11.根据权利要求9所述的执行不动产的成交行情的处理方法的处理系统，其特征在于，其中在撷取该些初始信息的步骤中更包括以下步骤 从至少一目标网站中撷取该些初始信息；将该目标网站中的刊登信息设定为该卖出信息，并将该卖出信息记录至一卖单表单中；以及将该目标网站中的关闭信息设定为该买入信息，并将该买入信息记录至一买入表单中。
全文摘要
本发明提出一种不动产的成交行情的处理方法及其处理系统，将所接收的复数笔初始信息进行过滤，产生特定地区之成交行情。在处理方法中包括下列步骤撷取初始信息，在初始信息中包括有卖出信息与买入信息；执行过滤程序，判断预设时间区段中的初始卖出信息或买入信息是否有适合的价格；如果失败，则初始信息回存至样本数据库，继续等待与之后新加入的配对对象执行过滤程序。将记录在行情数据库的初始信息定义为已成交信息；对每一笔已成交信息进行权重调整程序，产生已成交信息之权重值；回馈已经过权重调整程序后的已成交信息至行情数据库中。
文档编号G06Q50/00GK102339442SQ20101023548
公开日2012年2月1日 申请日期2010年7月23日 优先权日2010年7月23日
发明者杨建杰 申请人:搜房家天下股份有限公司