用于房地产开发自动估价的系统和方法

用于房地产开发自动估价的系统和方法
【专利摘要】本发明公开了一种用于自动确定房地产开发估价的系统和方法的示例。在各个实施例中，所述系统和方法可以接收在所述开发中被构建的财产的信息。所述系统和方法可以使用自动估价模块(AVM)来计算所述财产的估价并至少部分地基于所述AVM估价确定所述开发的估价。在一些实施例中，所述系统和方法可以预测所述财产的市场需求并生成用于所述财产的计划销售的销售时间线。所述系统和方法可以用于估价住宅的、商业的或混合用途的房地产开发。
【专利说明】用于房地产开发自动估价的系统和方法

【技术领域】
[0001] 本发明涉及一种用于确定房地产开发的估价的系统和方法。

【背景技术】
[0002] 为了开发不动产，房地产开发商可以，举例来说，购买财产，确定土地使用和开发 计划，雇佣承包商、工程师、建筑师、或施工人员按照计划在财产上建造构筑物，在市场上向 终端购买者出售完成的开发物，以及整合并负担所开发项目的经费。随着房地产开发的规 模和范围的增大，预估开发成本和预期利润的任务变得越来越复杂。


【发明内容】

[0003] 用于自动确定房地产开发的估价的系统和方法的示例被公开。在各种实施例中， 该系统和方法可以接收在开发中被构建的财产上的信息（被称为"虚拟财产"）。该系统和 方法可以使用自动估价模型（AVM)对虚拟财产进行计算估价并至少部分基于AVM估价确定 用于开发的估价。在一些实施方式中，该系统和方法可以预测对财产的市场需求并生成用 于所计划的财产销售的销售时间线。该系统和方法可以用来估价住宅的、商业地产的、或混 合使用的地产的开发。
[0004] 一方面，公开了一种确定房地产开发的估价的方法。该方法包含接收用于与地理 区域内的房地产开发相关联的多个虚拟财产的信息，每个虚拟财产代表了在房地产开发中 已经被构建或计划被构建的财产。该方法还包含使用一个或多个自动估价模型（AVM)对每 个虚拟财产进行自动估价，以及通过由物理计算系统所进行的指示的执行来至少部分地基 于每个虚拟财产的自动估价确定用于房地产开发的估价。
[0005] 另一方面，公开了一种用于确定房地产开发估价的系统。该系统包含非瞬变的计 算机存储，其被配置存储：（1)用于与地理区域中的房地产开发相关联的多个虚拟财产的 信息，每个虚拟财产代表在房地产开发中已经被构建或计划被构建的财产，以及（2)对于 多个虚拟财产中的每个的至少一个估价。该系统还包含与非瞬变计算机存储相连通的物理 计算系统。该物理计算系统可以被程序化以至少部分地基于对每个虚拟财产的估价确定房 地产开发的估价。
[0006] 另一方面，公开了一种非瞬变计算机存储，其具有存储在其中用于确定房地产开 发的估价的计算机可执行指令。该计算机可执行指令包含用于访问以下内容的指令：（1) 与地理区域内的房地产开发相关联的多个虚拟财产的信息，每个虚拟财产代表在房地产开 发中已经被构建或计划被构建的财产，以及（2)用于多个虚拟财产的每个的至少一个估 价，并至少部分地基于每个虚拟财产的估价确定用于房地产开发的估价。
[0007] 所公开的任何一个方面中的房地产开发可以包括住宅房地产的开发。
[0008] 在本申请中所描述的主题的一个或多个实施方式的细节结合附图和以下的说明 书被提出。其他特征、方面、以及优点将参考说明书、附图、以及权利要求书变得显而易见。

【专利附图】

【附图说明】
[0009] 图1为概要地示出了确定房地产开发估价的系统的示例框图。
[0010] 图2示出了汇总了用于房地产开发估价的报告的示例。
[0011] 图3示出了用于房地产开发的市场需求和销售时间线报告的示例。
[0012] 图4为示出了用于确定房地产开发估价的方法的示例流程图。
[0013] 图5为示出了用于确定房地产开发估价的方法的选择性示例的流程图。
[0014] 图6为确定房地产开发的市场需求预测和销售时间线的方法的示例流程图。
[0015] 纵览全部附图，附图标记可以被重新使用以指示所参考元件之间的一致性。附图 被提供以阐释此处描述的示例的实施例以及并非意在限制本发明的保护范围。

【具体实施方式】
[0016] 鐘述
[0017]估价房地产开放项目可以是有挑战性的并可以包含很多不充分知晓的数据输入 或推测性的假设。相应地，本发明提供了系统的示例以及可以用来提供对房地产开发进行 自动估价的方法。举例来说，该系统和方法可以基于在开发区域中计划构建的特定类型财 产（"虚拟财产"）的预测值预测房地产开发的整体值。开发的整体值可以包括在开发中带 有便利设施的完全开发的预估价。可以提供估价的上限和/或下限。进一步，在一些实施 例中，单独财产的预期销售价格的时间线可以被提供。
[0018] 相应地，对房地产开发的计划、估价、或销售关注的地产开发商、住宅建筑商、社区 总体规划开发商、地产银行、贷款方、融资人、市民、或投机者等可以使用本公开的系统和方 法来确定用于开发的预估价。该系统和方法的使用可以估价不同的土地用于开发的使用场 景、构建以及销售的时间线等。用户可以确定用于各种不同项目开发计划的预估价以便，举 例来说，确定提供用于开发的最高估价的计划、提供最短时间线的计划、提供最少开发成本 的计划，等等。该预估价还可以用来确定是否购买土地用于开发，是否对开发融资（如果 是，那么该融资多少），以及确定开发商的获利退出策略。
[0019] 该系统和方法的示例的实施方式将以住宅房地产为背景进行描述，其中独户住房 (例如，房屋、公寓、城镇房屋）为在根本所有权上构建的。然而，下列示例被提供来阐述该 系统和方法而非限制。在其他的实施方式中，该系统和方法可以确定用于商业地产或混合 使用地产（例如，住宅以及商用）开发的估价。
[0020] 示例的房地产开发估价系统
[0021] 图1为概要地示出了系统100的示例的框图以确定房地产开发的估价。该示例系 统100包括可以在诸如计算机服务器这样的一个或多个实地计算系统上被托管在服务器 上或在其上执行的房地产开发估价系统104。该估价系统100可以与存储了用于确定房地 产开发的估价的财产估价数据（以下将进一步描述）的一个或多个数据存储108a、108b连 通。该数据存储l〇8a、108b可以在任何类型的计算机存储介质上实施。一些数据存储对于 估价系统104可以为本地的（例如，该数据存储108a)以及其他数据存储可以为通过网络 116连接到系统104的远程数据（例如，数据存储108b)。举例来说，该估价系统104可以通 过网络116访问来自第三方数据提供者的财产估价数据。虽然在图1中的该示例系统100 示出了两个数据存储l〇8a、108b，但是任意数量的数据存储（例如，1、3、4、5或更多）可以 被使用。
[0022] -个或多个计算设备112可以通过网络116与估价系统100连通。该系统100的 用户可以使用计算设备112中的一个来从系统100请求或访问估价信息。该计算设备112 可以包括通用计算机、数据输入设备（例如，终端或显示器）、网络接口、便携式的或移动的 计算机、笔记本电脑或平板电脑、智能手机等。该网络116可以在计算设备112和估价系统 104之间提供有线的或无线的连通。在一些实施方式中，该数据存储108a、108b可以与估价 系统104(和/或计算设备112)通过网络116连通。该网络116可以为局域网（LAN)、广域 网（WAN)、因特网、内联网、或上述网络的集合等。在某些实施例中，该网络116可以被配置 支持安全外壳（SSH)隧道管理协议或用于在估价系统104、计算设备112、和/或数据存储 108a、108b之间进行数据的安全传输的其他安全协议连接。
[0023] 在图1所示的实施例中，该估价系统104包括含有虚拟财产分类模块124和虚拟 财产估价分析器128的价值预估模块120。该系统104还可以包括执行报告、审计、和与系 统100的管理者和用户的其他沟通功能的报告模块136。
[0024] L虚拟财产分类的示例
[0025] 该分类模块124可以用来接收与按照房地产开发的开发计划构建的财产类型相 关的信息并对财产类型进行分类。这些财产可以被称为"虚拟财产"，因为每个虚拟财产的 该"虚拟"特性（例如，财产类型、建筑面积、编号的卧室灯）可以通过估价分析器128使用 以确定用于开发的估价。举例来说，开发的估价可以为对每个虚拟财产单个估价的总和。虚 拟财产可以包括已经在开发中被建设的以及可以通过在开发计划中被提出的每个财产的 特性等进行说明。在一些实施方式中，虚拟财产还可以包括在开发中已经实际建设的财产。 举例来说，它们的真实特性可以被输入到系统100中，以及这样的特性可以像它们是虚拟 的一样被估价。因此，该系统100可以基于输入到系统100的单个财产的特性估价单个财 产，无论该单个财产是否已经建设还是在将来进行建设。在一些实施例中，该系统100可以 接收实质已经被建设的财产的"真实世界"估价（例如，鉴定估价、销售价格、或其他估价）， 以及当估价财产时，该系统100可以至少部分地使用这样的现实世界估价。
[0026] 该虚拟财产分类模块124可以接收或访问用于开发的开发计划中描述的和/或 通过来自地理信息系统（GIS)的地理信息（例如，经度和维度）的单个财产的虚拟财产特 性。举例来说，该分类模块124可以通过计算设备112接收或访问来自用户或来自数据存 储108a、108b的财产特性。在住宅开发的背景下，用于特定财产的虚拟财产特性可以包括 地理信息（例如，地址或邮编）、特定财产信息（例如，财产类型、财产的说明）、特定开发信 息（例如，存在或缺乏本地便利设施、景观、学校、公园、大门）等。
[0027] 在一个示例的实施方式中，用于开发中的虚拟财产的该虚拟财产特性包括诸如邮 编或地址这样的地理信息。该用于财产的地理信息可以在确定邻里间的边界上是有用的 并且这个特性可以影响估价。该财产位置还可以通过地理坐标（例如，地理编码）或财产 的维度和经度确定。该虚拟财产特性还可以包括对财产的物理说明。举例来说，该物理说 明可以包括地块尺寸（例如，每英亩登记的住宅宽度和长度）、总的居住区域（GLA)、卧室数 量、浴室数量、楼层数、层数、或层级、车库说明（例如，车库空间，无论单个车辆还是多个车 辆），财产是否带有暖气或空调，财产是否具有任何特定属性的便利设施，诸如自己的游泳 池或温泉浴场等等。开发的虚拟财产特性可以包括在开发中的财产的总数，最小财产尺寸、 财产类型（例如，独院住宅、分契式公寓、城镇房屋），财产是否具有地下室（以及是否完成 或未完成），以及财产的楼层或阶梯的数量。
[0028] 该虚拟财产特性还可以包括可以影响估价的开发特性的信息。这些常常正面影响 估价的特性的示例为景观、高尔夫球场、游泳池、公园、学校、日托中心、门禁的存在（有人 操纵或无人操纵的）等。常常负面影响估价的特性的示例为接近高速公路、道路、电话线路 或电源线路、表现不佳的学校、接近高犯罪率地区等。在一些实施方式中，这样的数据可以 通过地理空间的地理信息系统（GIS)经用户输入或其他数据源获得。复式造表服务（MLS) 列出了可以被访问的信息清单以提供周边区域中有多长的时间特性已被用于销售和改变 开价。MLS数据还可以包括供应的月数和市场存量。在一些实施方式中，该系统100可以 从使用房地产交易标准（RETS)服务器上访问MLS数据（例如，通过网络116)，其提供了用 于在计算设备之间进行MLS数据交换的通常标准。该系统100附加地或可选择地可以访问 MLS信息（或其他信息）的机器可读版本。举例来说，该机器可读版本可以包括在MLS清单 的领域中的可扩展的标记语言（XML)版本。其他可以被使用的信息包括可以使用的周边区 域中的财产价格的交易历史，带有积极股权或消极股权的财产的（或百分比）份额等。
[0029] 该分类模块124可以选择性地包括能够分析虚拟财产特性的调和模块126以检查 错误或矛盾。通过识别（和/或修正）这些错误或矛盾，该系统100可以提供更准确的估 价。该调和模块126可以分析相对于周边地区或附近或销售比较数据的虚拟财产特性的一 致性，以及MLS清单信息用于识别在虚拟财产特性中的可能的错误或矛盾。该调和模块126 还可以检查在虚拟财产特性中的一些或全部的数据范围，该虚拟财产特性数据用于本范围 内输入数据的合理性。有疑问的或不合理的数据输入的示例包括已经被输入的3000平方 英尺的范围带有15000英尺大小的房屋，或1250英尺大小的房屋带有10个卫生间。其他 类型的错误的示例，该调和模块126可以识别并报告包括财产的邮编是否是由美国邮政管 理局提供的标准形式，财产是否位于该系统可以访问的财产估价数据的地理位置的外侧， 以及该财产是否位于难以被估价的地理位置中。举例来说，相关的农村地区或极度高档的 关税豁免区可能很难被估价。具有销路不佳的对比数据的特性或严重的特征数据缺乏也可 以被包括在这个范畴中。
[0030] 在一些实施方式中，如果存在错误，则该调和模块126可以与用户或系统管理者 通报错误通知（例如，电子邮件、文字信息、或其他类型的报告或记录）。举例来说，该通知 可以指示用户/管理者应当通过调和模块126以及重输入数据检查被识别域中的不合理。 在这样的情况下，该估价系统104可以停止进一步的处理直到有问题的域已经被重新输入 并随后通过调和模块126调和为合理的。在其他情况下，该估价系统104可以在自动修正 可疑域之后继续处理以具有默认参数（例如，可以假定一个卫生间、而不是10个卫生间）。 在接收了用于开发的估价后，用户或管理者可以检查错误记录（或估价报告的误差部分） 以确定该域为可以的，并且如果该默认参数为不合理的，则该用户或管理者可以更新该域 并重新运行估价。
[0031]2.虚拟财产估价分析的示例
[0032] 在关于虚拟财产的信息已经被接收或通过系统100访问后（以及选择性的调和）， 该估价分析器128可以通过接收或访问由一个或多个自动估价模块（"AVMs") 132a、132b、 132c提供的估价确定用于每个虚拟财产的估价。总体上，该AVM为可以基于数学模型提供 用于财产的估价（例如，对用于财产的公平市价的预测）的计算机化系统，该数学模型考虑 了例如，特性、价格（例如，可比销售额或"两者的比较"）、以及财产和周边地区或附近的价 格趋势。在该系统100中，该AVMs132a-132c、该分类模块124、和/或估价分析器128可 以从数据存储108a、108b访问财产估价。
[0033] 一个或多个AVMs可以与估价系统104整合或本地化到估价系统104(例如， AVM1132a和AVM2132b)和/或通过该网络116(例如，AVM132c)远程获取。该估价系统 104可以使用所有的AVMs和/或第三方AVMs(例如，AVM3132C可以通过独立于系统100的 第三方可操作）。虽然单个AVM可以被使用，但是在一些实施方式中复合AVMs可以被用来 提供用于虚拟财产的更好的预测（或预测的范围）。举例来说，复合AVM估价可以被接收 用于财产，以及通过估价分析器128使用的该估价可以为复合AVM估价的平均值。在一些 情况下，加权平均数可以随着至少部分基于对AVM估价的准确预测（例如，对AVM预测标准 差）的单个AVM估价的权被使用。在该系统100的各个实施例中可使用的AVMs的示例包 括但不限于ValuePoint4AVM、房屋价格分析器（HPA)AVM、PowerBASE6AVM以及PASSAVM， 以上所有均可以从Corelogic(圣安娜，加利福尼亚州），以及FreddieMac(麦克莱恩市，弗 吉尼亚州）、HomeValueExplorer(HVE)AVM处购买。
[0034]a.财产估价数据的示例
[0035]AVM可以从数据存储108a、108b访问财产估价数据并使用该数据决定用于虚拟财 产的估价。在各种实施例中，该财产估价数据可以包括诸如财产类型（诸如、独户住宅、分 契式公寓、城镇房屋、商业地产等）、财产特性（例如，用于单个家庭住宅的卧室和卫生间的 数量或在商业地产中的可出租单元的数量，无论其是否已经对财产做出了改进等）、地理信 息（例如，财产的地址或邮编）、财产质量（例如，由实地检查确定）、之前或现在的销售价 格、估价或评估、由财产担保的之前或现在的贷款信息、贷款的性质（例如，是否用于购买 或用于融资）等这样的财产具体特点。该财产估价数据可以包括与以下相关的信息：财产 附近或与财产临近的地区（例如，具有相同邮编的其他财产）、特有的住宅类型、商业份额、 多户家庭、工业、分区等级、以及接近该地区的外部因素或便利设施（例如，高尔夫球场、游 泳池、学校、公园、垃圾填埋场、高速公路、水池）。财产估价数据还可以包括目前财产的交易 量、同性质的住宅保有量、财产估价趋势（例如，本地市场是增值还是贬值）、违法犯罪率、 止赎、重融资、或卖空等。财产估价数据可以从复式造表服务处（MLS)获取。举例来说，MLS 造表信息可以指示在周边地区已经用于销售的多长的时间属性并改变该财产的要价。MLS 造表信息还可以包括供应的月数和市场存货量。
[0036] 在一些实施方式中，对于每个虚拟财产，该估价分析器128 (或单个AVM)可以通过 使用地理数据（例如，邮编）并访问用于该地理区域的地理估价数据来确定虚拟财产的位 置。如果不存在用于该虚拟财产的地理位置的估价数据，则该估价分析器128不能生成虚 拟财产估价并可以向用户或管理者返回错误通知。该估价分析器128(或单个AVM)可以在 数据存储l〇8a或108b上访问财产估价数据以搜索并识别地理位置中的财产，该财产与虚 拟财产相似（例如，具有相同的邮编）并且其当前处于销售中。地理区域的性质可以影响 用于相关财产搜素中的搜索参数。举例来说，该搜索参数可以包括与财产的距离以及如何 搜索以前的相关交易。在一些实施例中，最初的搜索以相对小距离或时间参数进行，并且如 果发现的相关交易太少，搜索参数的范围可以被增大并且扩大搜索直到用于被执行的AVM 估价的足够"两者对比"被发现。
[0037] 以下将进行进一步讨论，该系统100的一些实施方式可以预测在开发中的财产的 市场需求以提供计划的销售时间线和开发的估价。相应地，该财产估价数据还可以包括反 映财产价值、销售需求、或销售倾向的分数或度量。举例来说，在某些实施例中，该财产估价 数据可以包括HomeStandings分数，其将局部市场的相对的优点和缺点进行分级，该房屋 价格指数（HPI)和/或HPI预测，预测了房屋价格趋势、市场波动和弹性，以及来自负资产 抵押报告的信息预测了用于单个家庭住宅财产的抵押和负债抵押份额以及趋势。前述的分 数和预测可向Corelogic(圣安娜市，加利福尼亚州）购买。该财产估价数据还可以包括受 损交易、银行回收房屋（REO)交易、止赎、以及贷款拖欠上的信息。其他提供了市场需求、历 史价格趋势、以及未来市场趋势的数据源可以被访问并分析以用于在估价或开发的销售预 测中使用。
[0038] b.财产开发估价的示例
[0039] 由AVM(S)确定的虚拟财产的估价可以被结合以提供用于开发的估价。举例来说， 该虚拟财产估价可以被相加以确定用于开发的带有N虚拟财产的估价Vd_1()p_t N
[0040] =Σvirtual property,·), '=1 (I)
[0041] 其中V(virtualPropertyi)为第i个虚拟财产的AVM估价。如果所有的财产被 构建并且目前已被卖出，则在等式（1)中给出的用于开发的估价代表开发的价值的预测。 然而，财产需要花费时间来构建，以及需要在一些计划的社区中协调地被构建。如下将进一 步讨论，在其他实施例中，该系统100还可以预测财产的市场需求，确定用于计划的财产销 售的近似销售时间线，以及基于该销售时间线提供估价。在一些这样的实施例中，来自财产 销售的计划的未来现金流可以对目前贴现（例如，使用折现系数或利率）以提供开发的净 现值。在一些实施方式中，该系统100可以接收用于开发的预测成本信息，并通过从由等式 (1)提供的估价中减去开发成本来决定用于潜在地块的土地余值。开发成本可以包括硬成 本（例如，用于构建财产的成本）和软成本（例如，经纪人、市场营销、或融资费用等）。
[0042] 该系统100可以确定整个开发（例如，如果N代表在开发计划中的全部财产数量） 或开发（例如，如果N小于被构建的财产的全部数量）的部分（或子项）的估价。因此，该 系统100可以确定用于子分类、计划、或主开发中的阶段的估价。在一些实施方式中，该AVM 虚拟财产估价可以返回虚拟财产估价的上限和下限，并且该系统100相应地可以确定用于 开发的估价的上限和下限。此外，一些AVMs返回用于AVM估价的精准预测（例如，预测标 准差），并在一些实施例中该精准预测可以被结合以确定用于开发的估价的精准预测（例 如，用于VdCTel_t的预测标准差）。
[0043] 该报告模块136可以输出总结房地产开发的估价的电子报告。举例来说，该报告 模块136可以通过网络116经电子邮件或将报告存储在非瞬变数据存储中以将报告传送给 用户。该报告模块136可以通过文本信息传送报告（或报告中的估价）。该系统100可以 通过用户访问系统100 (例如，通过网页浏览器或计算设备122上的应用（例如，应用程序 或窗口部件））提供图形用户界面（GUI)以便输入用于估价的数据或用户需求并接收或访 问估价报告。在一些实施方式中，该系统100通过软件应用提供应用程序界面（API)，该软 件应用可以被编程来访问系统100以输入或检索数据、财产估价、报告等。
[0044] 图2示出了可以由系统100的报告模块136提供的报告200的示例。这个示例 报告用于住宅地产子分类开发，其被计划具有115个独户住宅（SFD)，分别在四个计划中以 45、20、35、以及15个单元进行销售。该报告200总结了虚拟财产204的属性（在这个例子 中为房屋）：卧室和卫生间的数量，是否为相依方程（以布尔型真/伪（1/0)值进行表述）， 车库中的停车位数量，房屋中的楼层数量，以及以平方英尺计的房屋尺寸。该报告200还 列出了以平方英尺计的平均套尺寸（在其他势力中，该套尺寸可以作为每英亩的住宅单元 (DU)来提供）。
[0045] 该示例报告200包括三个总结了用于地下室208a的预测虚拟财产估价的不同 的估价部分208a、208b和208c并还进行了价格上浮5% (208b，标记为"高"）和下降5% (208c，标记为"低"）进行了估价。用于开发的每个计划的虚拟财产该AVM估价在报告200 的框212中列出（标记为"净底价")。框212还列出了用于四个计划的房屋的数学平均AVM 估价以及加权平均估价（其中该加权与每个计划中的单元数成比例）。该报告200还示出 了子分类的底预测、高预测、低预测的总估价。在这个示例中，用于子分类的底预测估价为 $73, 950, 000。
[0046] 该示例报告200还包括框200列出的用于每个计划中的房屋的每月计划销售。该 计划为选择性的并可以通过以下描述的选择预测模块130实施。该报告200作为阐述性示 例被提供并且并非意在限制。在其他报告中，报告200中示出的数据的一些或全部以及附 加的或不同的数据可以通过报告模块136提供。
[0047]3.用于开发的市场需求预测和销售时间线的示例
[0048] 系统100的某些实施方式可以预测虚拟财产的市场需求，确定在开发中所计划的 财产销售的销售时间线，以及基于该销售时间线提供计划的财产估价。超时的用于开发的 计划的估价（或在开发中的单个财产）可以按照销售时间线进行计算。某些这样的实施方 式使用预测模块130来执行该预测和计划。举例来说，该预测模块130可以使用虚拟财产的 价格点计算平均市场需求并至少部分地基于预测的市场需求和价格点确定该销售时间线。 该预测模块100可以适应一些状况，其中该财产在阶段中被开发，举例来说，在阶段1中被 构建并出售的第一组财产，在阶段2中被构建并出售的第二组财产（其可以但非必须处于 阶段1以后的日期）等。
[0049] 该预测模块130可以分析能够影响财产销售倾向的多个因素，包括供应、存量、以 及对财产的需求和在开发的区域中的财产市场的波动性，与周边区域相比的开发财产的相 似性等。该预测模块130可以从财产估价数据存储108a、108b中访问这样的信息。因此， 在某些实施方式中，该系统100可以按照这些因素执行市场分析以确定开发的区域中房地 产市场的当前特性。举例来说，该预测模块130可以分析相似可比较的财产之间的价格差 作为市场状况的一个可行的指标。如果相似的财产以差别很大的价格售出，则显示出波动 的市场。大百分比的受损的和REO销售也可以为波动性市场的指标。该预测模块130还可 以分析多个与区域密度相关的当前销售。如果当前市场行情是减速的，则开发中的该财产 销售需要较长时间完成。该预测模块130可以使用一个或多个预测模块或算法以实施预 测，诸如，例如均值回归法、霍尔特-温特斯法（Holt-Wintersmethod)、加权或不加权的移 动平均数、指数平滑法、自回归移动平均模型等。该预测模块130可以对数据中的周期性因 素和/或趋势做出解释。
[0050] 图3示出了市场需求和用于房地产开发的销售时间线报告300的示例。该报告300 可以由报告模块136提供。在这个示例中，该房地产开发包括在四个计划或阶段302a-302d 中售出的住宅财产。用于每个类型房屋的地块尺寸和房屋尺寸（以平方英尺计）在框304 中被示出并且这样的房屋的数量在框312中被示出。如所讨论的，该系统100可以使用AVM 估价来预测每个类型财产的平均价格（框308)。该预测模块130可以预测超时的财产的价 格变化（框320a、320b以及320c)以确定未来销售的价格点。至少部分地基于每类财产的 计划的市场需求和价格点，该预测模块130可以计算销售时间线，其示出了一段时间内每 类财产的销售数量。该1、2、3以及4年的销售时间线分别在框316a、316b、316c以及316d 中示出，其中每季度每类房屋的销售数量被示出。该报告300还示出了用于开发的平均月 销售。该报告300被提供用于阐释示例而非意在限制。在其他报告中，报告300中示出的 部分或全部的数据以及附加的或不同的数据可以通过报告模块136被提供。
[0051] 示例的房地产开发估价方法
[0052] 图4为用于确定房地产开发的估价的方法400的示例的流程图。在框410中，该 方法400接收房地产开发中的虚拟财产信息。举例来说，该方法400可以访问包含了开发 中的计划或阶段的信息的开发计划以及在开发中被计划构建的（或已经被构建的）财产的 类型和特性。在框420中，该虚拟财产信息可以被调和以确定是否错误、矛盾、或不合理的 数据被包含在信息中。如前所述，参考调和模块126,如果矛盾的数据被发现，则该方法400 可以停止，或在其他实施例中，该方法可以在尝试调和数据后继续（例如，通过使用可以数 据输入的默认值）。
[0053] 在框430中，该方法400可以确定虚拟财产的估价，例如，通过使用一个或多个 AVMs至少部分地基于框410中接收的信息来估价虚拟财产。该AVMs可以附加地访问财产 估价信息以实施该估价。在框440中，该方法400可以确定计划一段时间内销售数量的销 售时间线。在框450中，该方法400可以提供用于开发的估价。举例来说，如果所有的财产 在当前已经卖出，该估价可以代表开发的价值预测（例如等式（1))或基于计划的销售时间 线的估价。举例来说，计划的来自财产销售的未来现金流可以对当前进行贴现（例如，使用 折现系数或利率）以提供开发的净现值。
[0054] 图5为示出了用于确定房地产开发的估价的方法500的可选择示例的流程图。 该示例方法500可以通过房地产开发估价系统104的各种实施例实施并可以从数据存储 108a、108b访问财产估价数据。
[0055] 在这个示例中，该开发为住宅子分类，其中房屋在开发的住宅地块上被构建。在框 504和506中，该方法500接收子分类中的地块的总数和房屋的总数。在框508,该方法500 接收地块的尺寸，例如，地块的宽度和长度。在框510中，该方法500接收具有在框508中指 定了尺寸的地块的数量。在框512中，该方法500可以调和从框504-508中接收的多个值 以确定是否存在差异和矛盾。如上所述，如果识别到差异和矛盾，则该方法500可以停止并 向用户传输错误信息，或该方法500可以通过尝试调和该数据（例如，使用合理的默认值） 以继续进行。在方法500的一些实施方式中，调和框512可以在其他虚拟财产数据被接收 的框之后（例如，在框516-520之后）被执行。
[0056] 在框514中，该方法500可以接收房屋尺寸（例如，以平方英尺计）。在框516-520， 该方法500可以接收用于虚拟房屋的其他虚拟特征，举例来说，卧室的数量（框516)、卫生 间的数量（框518)、以及车库空间、楼层或层次的数量、地下室的存在及尺寸、以及便利设 施（例如，温泉浴场或游泳池）（框520)。在框522中，该方法500确定是否用于附加地块 或房屋的信息被接收。作为确定存在附加的地块或房屋的回应，该方法500返回到框514。 作为确定与子分类相关的信息已经被接收的回应，该方法500在框524继续，其中一个或多 个虚拟财产的AVM估价被实施。在框526中，该方法500确定用于开发的估价（例如，通过 等式（1))。在其他的实施方式中，该方法500可以预测房屋的计划销售，举例来说，如所述 的参考方法400的框440或如下所述的方法600。
[0057]图6为示出了用于确定市场需求预测和用于房地产开发的销售时间线的方法600 的示例的流程图。在这个示例中，该房地产开发为住宅开发。在一些情况下，已经发现下列 因素可以被使用以确定开发中的销售属性倾向：房屋销售交易及上市、市场波动性和市场 周期趋势、以及靠近开发的地区中的剩余价值比例。
[0058]在这个示例中，在框610中，该方法600预测开发的地理区域中的房屋的月供应量 和平均销售速度。该地理区域可以随着具有与该开发相同邮编来确定（或附近的邮编）。 MLS对房屋供应、存量情况、或需求、和销售完成数据的造表可以被使用。该方法600可以接 收容差（例如，+/-15%)以为了提供房屋供应量和销售速度的上或下限。在框620中，该 方法600预测该区域中的市场周期趋势。举例来说，该方法600可以预测该区域中的房屋 价值的升值或贬值。在一些情况下，该方法600可以使用诸如HPI这样的市场指数以预测 区域内的房屋价格趋势、市场波动性、以及弹性。在框630中，该方法600可以预测区域中 的资产比例（或负资产比例）。
[0059] 在框640中，该方法600接收包含房地产开发中的虚拟财产信息的开发计划。该 方法600的一些实施例可以适应阶段性的开发，其中成组的财产可以在不同时间构建（例 如，1年期的阶段1、2年期的阶段2)或在开发中的不同地点构建（例如，阶段1在北端、阶 段2在南端等）。如此处所述，在框640中，该方法600可以调和虚拟财产数据以说明错误、 矛盾、或可疑的或不合理的数据。
[0060]在框610-640接收的信息和实施的预测可以在框650中应用以确定财产的市场需 求和销售时间线。举例来说，该方法600可以确定房地产开发完成的全部时间（例如，售完 所有财产的时间）以及财产销售预测的突破（例如，每月或每季度的销售量，见图3中的示 例销售时间线）。该销售时间线可以包括财产的预测销售价格（例如，通过AVM确定）以及 预测的销售价格的上下限。该市场需求和销售时间线可以由房地产开发商使用以确定是否 购买潜在土地以进行开发并确定盈利退出策略。该市场需求和销售时间线可以由贷款方使 用以确定是否为开发商融资以及融资多少等。
[0061]在一些情况下，开发商会希望确定满足开放商目标的潜在开发计划的数量，举例 来说，提供用于开发的最高估价或销售财产的最短时间。相应地，在方法600的一些实施 方式中，框640和650可以被重复（如通过箭头660所示）用于不同的开发计划。该方法 600(或该开放商）可以分析用于每个开发计划的结果以确定哪个计划最接近满足（或超 出）开放商对该开发的目标。
[0062]该示例方法400、500、和600可以通过图1所示的房地产开发估价系统100的各种 实施例实施。举例来说，该估价预测模块120可以被编程以实施方法400、500和600的实 施例。实施方法400、500、600的系统可以访问数据存储108a、108b的财产估价数据。该示 例方法400、500、和600意在阐释而非限制。在前述的示例中，并非所有的框都是必须的，以 及附加的或不同的框可以被并入该方法的其他实施方式中。此外，该框可以以与所示不同 的方式被重排序、重安置、合并或实施。
[0063] 总结
[0064] 虽然上述阐释性示例在用于估价住宅开发的系统和方法的背景下被描述，但这并 非限制，以及此处描述的该系统和方法也可以用于其他类型的房地产开发的实施。举例来 说，所公开系统和方法的实施可以用于估价诸如办公楼、工业园区或仓库配合物、零售和商 贸中心、以及公寓租赁中心这样的商业财产开发的估价。在其他实施方式中，估价可以被提 供用于混合用途开发（例如，包含公寓大厦、独户住宅、办公楼、以及零售商场的开发）。 [0065]与此处公开的实施方式相关联的各种示例性的逻辑、逻辑框、模块、以及算法操作 可以随电子硬件、计算机软件、或两者的结合来实施。硬件和软件的可交换性已经依据其功 能性、以及在各种阐释性组件、框图、模块和上述算法的阐述中被总体上描述。不论这样的 功能性在硬件或软件中取决于特定的应用执行还是施加给整个系统的设计约束。
[0066] 该硬件和数据处理装置被用来实施各种与此处公开的各个方面相关联的阐述 性逻辑、逻辑框、模块和算法，其可以由通用的单芯片户多芯片处理器、数字信号处理器 (DSP)、特定用途集成电路（ASIC)、现场可编程门阵列（FPGA)或其他可编程逻辑设备、独立 的门或晶体管逻辑、独立的硬件部件或设计用来实施此处所述功能的任意组合。通用的处 理器可以为微处理器，或任何常规的处理器、控制器、微控制器、或状态机。处理器还可以由 计算设备的组合来实施，诸如DSP和微处理器的组合、多个微处理器、与DSP核心相连的一 个或多个微处理器、或任何其他这样的构造。在一些实施方式中，特定的操作和方法可以通 过针对给定功能的电路系统来实施。该硬件和数据处理装置可以设置在单个地理位置上 (例如，作为本地网络的一部分）或多个不同的地理位置上（例如，通过一个或多个个人或 公共网络连接）。
[0067]在一个或多个方面，所描述的该方法、流程、算法、以及功能可以在硬件、数字电子 电路、计算机软件、固件、含有本说明书公开的结构和其结构的等价物、或其任意的组合来 实施。在本说明书中所描述主题的实施方式还可以由一个或多个计算机程序实施，例如，一 个或多个计算机程序指令模块，在计算机存储媒介上编码用于通过或控制数据处理装置的 运行来执行。
[0068] 如果由软件执行，则该功能可以被存储在指令或计算机可读介质的编码上或通过 一个或多个指令或计算机可读介质的编码来传输。此处公开的该方法或算法的运行可以在 处理器可执行软件模块上实施，其可以位于计算机可读介质上。计算机可读介质包括非瞬 变的计算机存储介质和含有任何可以从一个位置向另一位置传输计算机程序的介质的传 播介质。存储介质可以为计算机可访问的任何可用介质。通过示例而非限制的方式，这样 的计算机可读介质可以包括RAM、ROM、EEPRPM、CD-ROM或其他光盘存储、闪存、磁盘存储或 其他磁存储设备、或任何可以用来以指令或数据结构形式存储可由计算机访问的所期望的 程序编码的介质。上述的组合还可以包含在计算机可读介质的范围内。此外，方法或算法 的运行可以属于极其可读介质上或计算机可读介质上的成组的指令和编码以及一种或多 种组合，其可以整合进计算机程序产品中。
[0069] 本发明的系统和方法中的每个具有多个改进的方面，对于此处公开的所期望的属 性没有单独一个单一的起作用或被需要。上述的各种特征和方法可以彼此独立地使用，或 以各种方式组合使用。所有可行的组合和子组合意在落入到本发明的范围中。对在本说明 书中描述的实施方式的各种改进对于【技术领域】内的技术人员是显而易见的，以及此处所限 定的通用的原则可以在不离开本发明的构思和范围的前提下应用到其他实施方式中。因 此，本权利要求并非意在限制此处示出的实施方式，而是为符合与本说明书、此处公开的原 则和新颖特征相一致的宽范围，
[0070] 在单独的实施方式的背景下说明书中描述的一定的特征还可以以单个实施方式 的结合来实施。相反的，在单个实施方式的背景下的被描述的各种特征还可以以多个单独 的实施方式或任意适当的子组合来实施。此外，虽然上述特征在特定的组合中起作用并甚 至最初同样可以要求，所要求的组合中的一个或多个特征可以在一些情况下从该组合中剥 离，以及所要求的组合可以针对子组合或子组合的变形。没有单个的特征或成组的特征对 于一个或每个实施例来说是必须的或不可缺少的。
[0071] 此处所用的假定性的语言，诸如"能"、"能够"、"可能"、"可以"、"例如"等等，除非另 有特别说明，或在所使用的语境中由其他理解，否则通常意在表达某些实施例包含，同时其 他的实施例不包含的，某些特征、元素和/或步骤。因此，在任何特定实施例中无论是否包 含或实施这些特征、元素和/或步骤，这样的假定性语言通常并非意在表示这些特征、元素 和/或步骤在任何方面都被一个或多个实施例需要或一个或多个实施例必须包含用于决 定的逻辑，无论是否带有作者的输入或提示。术语"包含"、"包括"、"具有"等为同义词并以 一种开放式的形式被包含性使用，并且并不排除附加的元素、特征、动作、运行等。同样地， 该术语"或"被包含性使用（并且不以排除性使用）以便当使用时，举例来说，连接一系列 元素，该术语"或"意味着列表元素中的一个、一些、或全部。
[0072] 连接性的语言，诸如短语"X、Y和Z中的至少一个"除非另有特别说明，否则其以 上下文理解通常意为该项目、条款等可以为X、Y或Z的每个。因此，这样的连接性语言通常 并非意在指示某些实施例的每个需要至少一个X、至少一个Y以及至少一个Z来表达。
[0073] 相似的，当运行在附图中以特定的次序被描述时，可以被意识到的是这样的操作 需要以所示的特定次序或相继次序实施，或所有示出的操作被实施以获得所期望的结果。 此外，附图可以以流程图的形式概要地描述一个或多个示例流程。然而，其他为描述的操作 可以被并入到被概要地示出的示例方法和流程中。举例来说，一个或多个附加的操作可以 在任何所示的操作之间、之前、之后或同事被实施。附加地，该操作在其他实施方式中可以 被重新安排或重新排序。在某些情况下，多任务或平行的流程可以是有利的。此外，在实施 方式中描述的各种系统部件的分隔不应理解为在所说有实施方式中需要进行这样的分隔， 以及其应理解的是所描述的程序部件和系统通常可以整合到单个的软件产品或打包的软 件产品中。此外，其他实施方式处于下列权利要求的范围中。在一些情况下，在权利要求中 列举的动作可以以不同的次序实施并获得所期望的结果。
【权利要求】
1. 一种用于确定房地产开发的估价的方法，所述方法包含： 接收用于与地理区域内的房地产开发相关联的多个虚拟财产的信息，每个虚拟财产代 表在开发中已经被构建或计划被构建的财产； 使用一个或多个自动估价模块（AVM)自动地为每个虚拟财产估价；以及 通过由物理计算设备执行指令至少部分地基于每个虚拟财产的自动估价确定用于房 地产开发的估价。
2. 如权利要求1所述的方法，其中接收用于多个虚拟财产的信息包含接收以下至少其 中之一 ：（1)与所述虚拟财产或所述房地产开发的地理区域相关联的地理信息，（2)用于虚 拟财产的特定性质信息，以及（3)与所述房地产开发相关的开发信息。
3. 如权利要求2所述的方法，其中所述地理信息包含邮编、地址、经度和纬度、以及地 理坐标中的至少一个。
4. 如权利要求2所述的方法，其中所述特定性质信息包含虚拟财产类型和虚拟财产特 性中的至少一个。
5. 如权利要求4所述的方法，其中所述类型的虚拟财产包括一个或多个独户住宅、以 及城镇房屋，或所述虚拟财产的特性包括以下的一个或多个：地块尺寸、房屋尺寸、总居住 面积、卧室数量、卫生间数量、层数、楼层或层级、车库数据、地下室数据、供暖或制冷数据、 以及存在的特定性质的便利设施。
6. 如权利要求2所述的方法，其中所述开发信息包含与在所述房地产开发项目中或附 近是否存在学校、公园、景观、游泳池、或高尔夫球场的一个或多个信息。
7. 如权利要求1所述的方法，其中用于所述多个虚拟财产的所述信息包含所述财产被 开发的各阶段的信息。
8. 如权利要求1所述的方法，进一步包含调和所述信息用于多个虚拟财产以识别潜在 的矛盾的或不合理的数据。
9. 如权利要求8所述的方法，进一步包含如果识别到矛盾或不合理数据，则发出错误 通知。
10. 如权利要求1所述的方法，其中对所述房地产开发的估价的确定包含将每个所述 虚拟房地产的自动估价结合。
11. 如权利要求1所述的方法，进一步包含在所述开发中预测所述财产的未来销售。
12. 如权利要求11所述的方法，其中预测未来销售包含确定一个或多个供应，存量，或 在房地产开发的地理区域内对财产的需求，在房地产开发的地理区域中的财产的市场周期 趋势、波动性、或弹性，以及用于所述房地产开发中的所述地理区域内的财产的资产或负资 产。
13. 如权利要求11所述的方法，其中对未来销售的预测包含确定含有一段时间内所述 财产的计划销售的信息的销售时间线。
14. 如权利要求13所述的方法，其中所述销售时间线包含用于所述财产的计划销售价 格的信息。
15. 如权利要求14所述的方法，其中对所述房地产开发的估价的确定包含基于来自所 述财产的计划销售价格的贴现现金流确定房地产开发的净现值。
16. 如权利要求1所述的方法，其中所述方法被重复用于所述房地产开发的多个开发 计划中的每个。
17. 如权利要求16所述的方法，进一步包含： 接收用于所述房地产开发的目标；以及 自动识别最接近达到或超过所述目标的所述多个开发计划中的一个。
18. 如权利要求17所述的方法，其中所述目标包含用于所述房地产开发的目标估价或 用于在所述房地产开发中销售所述财产的目标数据。
19. 如权利要求1所述的方法，进一步包含确定用于所述房地产开发的估价的准确性 的预测。
20. 如权利要求19所述的方法，其中所述准确性的预测至少部分地基于与通过所述 AVM进行的所述自动估价相关联的预测标准差确定。
21. 如权利要求1所述的方法，其中所述房地产开发包含住宅房地产开发。
22. -种用于确定房地产开发估价的系统，所述系统包含： 非瞬变的计算机存储，其被配置来存储（1)与地理区域中的房地产相关联的多个虚拟 财产的信息，每个虚拟财产代表在所述房地产开发中已经被构建的或计划被构建的财产， 以及（2)用于多个虚拟财产的每个的至少一个估价；以及 与所述非瞬变计算机存储相关联的物理计算系统，所述物理计算系统被程序化以： 至少部分地基于每个所述虚拟财产的估价确定所述房地产开发的估价。
23. 如权利要求22所述的系统，其中用于所述多个虚拟财产的至少一部分通过自动估 价模块（AVM)生成。
24. 如权利要求23所述的系统，其中所述物理计算系统被进一步程序化以使用AVM生 成多个虚拟财产的估价的至少一部分。
25. 如权利要求22所述的系统，其中所述物理计算系统被程序化以通过将所述多个虚 拟财产的每个的估价相结合确定所述房地产开发的估价。
26. 如权利要求22所述的系统，其中所述物理计算系统被程序化以调和用于多个虚拟 财产的信息以识别潜在的矛盾的或不合理的数据。
27. 如权利要求26所述的系统，其中所述物理计算系统被程序化以如果识别到矛盾的 或不合理的数据则传送错误通知。
28. 如权利要求22所述的系统，其中所述物理计算系统被程序化以预测所述开发中的 财产的未来销售。
29. 如权利要求28所述的系统，其中为预测未来销售，所述物理计算系统被程序化以 确定一个或多个供应、存量、存量，或在房地产开发的地理区域内对财产的需求，在房地产 开发的地理区域中的财产的市场周期趋势、波动性、或弹性，以及用于所述房地产开发中的 所述地理区域内的财产的资产或负资产。
30. 如权利要求28所述的系统，其中所述物理计算系统被程序化以确定包含一段时间 内所述财产的计划销售的信息的销售时间线。
31. 如权利要求30所述的系统，其中所述销售时间线包含用于所述财产的计划销售价 格的信息。
32. 如权利要求31所述的系统，其中为确定所述房地产开发的所述估价，所述物理计 算系统被程序化以基于来自所述财产的计划销售价格的贴现现金流确定用于所述房地产 开发的净现值。
33. -种具有存储在其中的用于确定房地产开发的估价的计算机可读指令的非瞬变计 算机存储，所述计算机可执行指令包含以下指令： 访问（1)用于与地理区域中的房地产开发相关联的多个虚拟财产的信息，每个虚拟财 产代表在所述房地产开发中已经被构建的或计划被构建的财产，以及（2)用于多个虚拟财 产之一的至少一个估价；以及 至少部分地基于每个所述虚拟财产的估价确定所述房地产开发的估价。
34. 如权利要求33所述的非瞬变计算机存储，进一步包含用于调和用于所述多个虚拟 财产的信息以识别潜在的矛盾的或不合理的数据。
35. 如权利要求33所述的非瞬变计算机存储，进一步包含用于预测所述开发中的财产 的未来销售的指令。
【文档编号】G06Q10/04GK104380318SQ201380033057
【公开日】2015年2月25日 申请日期:2013年5月23日 优先权日:2012年6月22日
【发明者】塔拉·J·布莱克利, 乔恩·A·威尔克斯 申请人:科络捷解决方案有限责任公司