不动产投资分析辅助装置及方法、记录介质与流程

本发明涉及不动产投资分析辅助装置、不动产投资分析辅助方法及不动产投资分析辅助程序。

背景技术：

一直以来，提出了一种用于对不动产进行投资分析的技术。例如，专利文献1公开了一种区分所有写字楼投资管理系统，实现区分所有写字楼的供给侧、所有侧双方企业的商业利益提高，并且明确未来的盈亏。区分所有写字楼投资管理系统掌握成为投资对象的区分所有写字楼物件的当前的各种状况，并且基于经济状况保持不变地推移时的财务报表等，对区分所有写字楼的供给侧企业、所有侧企业双方的投资效果、风险进行分析，而且，基于假定还考虑了物件状况、消费税率的动向的经济状况而创建的财务报表、消费税模拟结果一览，对投资效果、风险进行分析，提供业务发展的指标。

专利文献1：日本特开2016-157162号公报

如上述现有技术那样，以财务报表为基础来明确未来的盈亏是非常重要的。另一方面，为了对投资用的不动产进行投资以进一步提高商业利益，不仅考虑不动产本身的地段、属性，而且还以达成该投资的过程、取得后的不动产的维持管理为代表，从不动产所有者所有的多个投资不动产的投资组合得到的综合性且出于多种观点的分析是不可或缺的。另外，不仅是自己所有的投资不动产，而且在以多种观点与自己以外的不动产所有者的投资实绩进行比较时，多数会得到关于今后的投资的启示。

技术实现要素：

本发明是鉴于上述情况而提出的，提供一种辅助从多种观点对投资用不动产的运作实绩等进行分析的不动产投资分析辅助装置、不动产投资分析辅助方法及不动产投资分析辅助程序。

为了解决上述课题，提供一种不动产投资分析辅助装置，是辅助分析人员进行不动产的投资分析的装置，其中，所述不动产投资分析辅助装置具备：物件信息存储部，存储与投资用不动产的物件有关的信息；所有者信息存储部，存储与物件的所有者有关的信息；租赁信息存储部，存储与物件的租赁状况有关的信息；借款偿还信息存储部，存储与物件的借款有关的信息；输入部，从分析人员受理分析条件的输入；处理部，基于存储在物件信息存储部、所有者信息存储部、租赁信息存储部以及借款偿还信息存储部中的信息，根据输入部所受理的分析条件，处理与针对第一物件的投资有关的信息，所述第一物件是与分析人员有关联的物件；以及输出部，输出处理部进行处理后的与投资有关的信息。

由此，能够提供一种通过根据各种分析条件，提供与针对跟分析人员有关联的物件的投资有关的信息，从而辅助从多种观点对投资用不动产的运作实绩等进行分析的不动产投资分析辅助装置。

而且，不动产投资分析辅助装置的特征也可以在于，处理部根据输入部所受理的分析条件，处理与针对第二物件的投资有关的信息，所述第二物件是与分析人员没有关联的物件，输出部将与针对第一物件的投资有关的信息和与针对第二物件的投资有关的信息建立关联地输出。

由此，通过将与针对跟分析人员有关联的物件和跟分析人员没有关联的物件的投资有关的信息建立关联地提供，从而能够同与跟分析人员没有关联的不动产有关的投资实绩进行比较，由此能够辅助获得与今后的投资相关的启示。

而且，不动产投资分析辅助装置的特征也可以在于，还具备收益性判断部，该收益性判断部判断物件的收益性，收益性判断部基于与针对第一物件的投资有关的信息以及与针对第二物件的投资有关的信息，判断第一物件的收益性，输出部输出与收益性判断部判断出的收益性有关的信息。

由此，通过基于与针对跟分析人员有关联的物件和跟分析人员没有关联的物件的投资有关的信息，提供判断跟分析人员有关联的物件的收益性的指标，从而能够进行与今后的投资有关的更直接的辅助。

而且，不动产投资分析辅助装置的特征也可以在于，收益性判断部基于第一物件的当前建筑年龄以后的第二物件的收益性，判断第一物件的当前建筑年龄以后的收益性。

由此，能够基于与分析人员有关联的物件的当前建筑年龄以后的与分析人员没有关联的物件的收益性，判断与分析人员有关联的物件的该当前建筑年龄以后的收益性。

为了解决上述课题，提供一种不动产投资分析辅助方法，是辅助分析人员进行不动产的投资分析的方法，其中，所述不动产投资分析辅助方法包括：存储与投资用不动产的物件有关的信息；存储与物件的所有者有关的信息；存储与物件的租赁状况有关的信息；存储与物件的借款有关的信息；从分析人员受理分析条件的输入；基于所存储的与物件有关的信息、与所有者有关的信息、与租赁状况有关的信息以及与借款有关的信息，根据所受理的分析条件，处理与针对跟分析人员有关联的物件的投资有关的信息；以及输出处理后的与投资有关的信息。

由此，能够提供一种通过根据各种分析条件，提供与针对跟分析人员有关联的物件的投资有关的信息，从而辅助从多种观点对投资用不动产的运作实绩等进行分析的不动产投资分析辅助方法。

为了解决上述课题，本发明提供一种记录介质，存储有不动产投资分析辅助程序，所述不动产投资分析辅助程序是用于使计算机执行辅助分析人员进行不动产的投资分析的方法的程序，其中，所述不动产投资分析辅助程序使计算机执行以下的不动产投资分析辅助方法：存储与投资用不动产的物件有关的信息；存储与物件的所有者有关的信息；存储与物件的租赁状况有关的信息；存储与物件的借款有关的信息；从分析人员受理分析条件的输入；基于所存储的与物件有关的信息、与所有者有关的信息、与租赁状况有关的信息以及与借款有关的信息，根据所受理的分析条件，处理与针对跟分析人员有关联的物件的投资有关的信息；以及输出处理后的与投资有关的信息。

由此，能够提供一种通过根据各种分析条件，提供与针对跟分析人员有关联的物件的投资有关的信息，从而辅助从多种观点对投资用不动产的运作实绩等进行分析的不动产投资分析辅助程序。

发明效果

如以上所说明的那样，根据本发明，能够提供一种辅助从多种观点对投资用不动产的运作实绩等进行分析的不动产投资分析辅助装置、不动产投资分析辅助方法及不动产投资分析辅助程序。

附图说明

图1为本发明的第一实施例的社交网络服务系统的结构概要图。

图2为本发明的第一实施例的社交网络服务处理装置的功能框图。

图3为本发明的第一实施例的社交网络服务系统中的不动产投资分析辅助装置的结构图。

图4为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的硬件结构图。

图5为表示本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的处理的流程图。

图6为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的存储部中包含的数据库的例子(所有者输入的例子)。

图7为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的存储部中包含的数据库的例子(管理公司输入的例子)。

图8为表示本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的按建筑年龄的收益性的例子的图表。

图9为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的物件信息存储部中的物件信息的表格的例子。

图10为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的所有者信息存储部中的所有者信息的表格的例子。

图11为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的租赁信息存储部中的租赁信息的表格的例子。

图12为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的借款偿还信息存储部中的借款偿还信息的表格的例子。

图13为本发明的第一实施例的社交网络服务处理装置输出的主要显示画面。(a)为主页，(b)为博客功能的主画面，(c)为推文功能的主画面，(d)为q&a(问答)功能的主画面，(e)为社区功能的主画面，(f)为新闻功能的主画面，(g)为资产分析功能的主画面，(h)为检索功能的主画面。

图14为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的输出部的输出显示例(管理公司一览)。

图15为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的输出部的输出显示例(按管理公司的现金流)。

图16为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的输出部的输出显示例(按管理公司的(a)收入、(b)支出)。

图17为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的输出部的输出显示例(按管理公司的(a)贷款信息、(b)运营状况)。

图18为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的输出部的输出显示例(物件一览)。

图19为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的输出部的输出显示例(按物件的现金流)。

图20为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的输出部的输出显示例(按物件的(a)收入、(b)支出)。

图21为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的输出部的输出显示例(按物件的(a)贷款信息、(b)运营状况)。

图22为本发明的第一实施例的不动产投资分析辅助装置的输出部的输出显示例(将跟分析人员有关联的物件与跟分析人员没有关联的物件建立关联地输出的例子)。

标号说明

1不动产投资分析辅助系统(社交网络服务系统)

100不动产投资分析辅助装置(社交网络服务装置)

10控制部

11处理部

12判断部

13输入部

14输出部

20存储部

21物件信息存储部

22所有者信息存储部

23租赁信息存储部

24借款偿还信息存储部

30通信部

200用户的终端

300网络

具体实施方式

以下，参照附图，对本发明的实施例进行说明。

＜第一实施例＞

参照图1至图22，说明本实施例中的不动产投资分析辅助系统1和不动产投资分析辅助装置100。另外，示出了不动产投资分析辅助系统1作为社交网络服务系统的一部分、不动产投资分析辅助装置100作为社交网络服务装置的一部分而实现的例子。在本说明书中，将社交网络服务处理装置也称为sns处理装置。

如图1所示，社交网络服务系统1是包括通过与网络300连接而能够彼此进行通信的sns处理装置100和多个终端200的系统。sns处理装置100处理、执行和控制社交网络服务的功能。终端200向利用社交网络服务的用户显示与社交网络服务相关的信息，并受理用户的操作。

网络300是能够实现sns处理装置100与终端200之间的信息处理和数据所涉及的通信的任意的通信线路或通信网络。因此，网络300可以是广域网(wan)、有线网络、光纤网络、无线网络(例如，移动或蜂窝网络)、蜂窝或电信网络(例如，wifi、长期演进(lte)网络)或它们的任意适当的组合。网络300可以包括专用网络、公共网络(例如，因特网)的一个以上的部分、或者它们的任意适当的组合。另外，这些是例示，并不限定于这些。

图4示出了作为服务器的sns处理装置100的硬件结构的一例。sns处理装置100例如是服务器计算机，由多个终端200访问，实现社交网络服务的功能。终端200是例如个人计算机或智能手机等信息处理装置，由作为社交网络服务的会员的用户操作。服务器具有例如作为web服务器的功能，通过浏览器向终端200的用户提供与社交网络服务有关的服务。

sns处理装置100包括：运算装置110(控制部10)，由cpu(centralprocessingunit：中央处理器)构成；存储部20，由rom(readonlymemory：只读存储器)、ram(randomaccessmemory：随机存取存储器)等存储器111以及硬盘、存储器等外部存储装置120构成；通信装置130(通信部30)，作为与上述网络300连接的网络接口；供服务器的管理者等使用的键盘、鼠标等输入装置150；用于显示各种信息的显示器、打印机等输出装置140；以及介质驱动装置122，对dvd(digitalversatiledisk：数字通用光盘)或cd-rom(compactdiskreadonlymemory：光盘只读存储器)等非暂时性计算机可读记录介质进行驱动，并对记录于该记录介质的软件、程序进行读写，它们经由包括内部总线、外部总线、扩展总线等系统总线之类的传输路径101彼此连接。

控制部10通过运算装置110(cpu：centralprocessingunit)实现其功能，统一控制sns处理装置100。控制部10具有用于存储os(operatingsystem：操作系统)等控制程序、规定了各种处理过程等的程序及所需数据等的内部存储器，并基于所存储的这些程序来执行各种信息处理。

存储部20通过存储器111及外部存储装置120实现其功能，存储各种数据库、表格及文件等。在存储部20中记录有用于与os协作并向控制部10发出指令而进行各种处理的计算机程序。这些计算机程序是用于网站提供的各种程序、实现将社交网络服务作为服务而提供的功能的程序及实现将不动产投资分析辅助方法作为服务而提供的功能的程序等。

例如，对于sns处理装置100所具备的处理功能，特别是由控制部10进行的各处理功能，其全部或任意一部分可以通过cpu及由该cpu翻译执行的程序来实现，另外，也可以作为基于布线逻辑的硬件来实现。另外，程序可以记录在包含用于使cpu执行在本实施例中所说明的处理的程序化的指令的非暂时性计算机可读记录介质中，根据需要经由介质驱动装置122被读取到sns处理装置100中。所谓记录介质，包括dvd等任意的“便携式的物理介质”。因此，存储有用于执行在本说明书中所说明的处理或处理方法的程序的记录介质也构成本发明。该计算机程序通过加载到ram中而被执行，与cpu协作而构成控制部10。

此外，程序可以存储在经由任意的网络与sns处理装置100连接的应用程序服务器中，并且还能够根据需要下载其全部或一部分。另外，所谓“程序”，是以任意的语言或描述方法所描述的数据处理方法，可以为源代码或二进制代码等形式。另外，“程序”并不一定限于单一地构成的程序，也包括作为多个模块或程序库而分散构成的程序、与以os为代表的单独程序协作而实现其功能的程序。此外，对于在上述的各装置中用于读取记录介质的具体结构和读取过程以及读取后的安装过程等，可以使用公知的结构和过程。

另外，sns处理装置100可以构成为已知的个人计算机或工作站等信息处理装置，另外，也可以构成为连接有任意的外围装置的该信息处理装置。另外，sns处理装置100也可以通过安装实现如上所述的处理的软件(包括程序或数据等)来实现。sns处理装置100的具体方式不限于图示，可以根据功能的负荷，以任意的单位，功能性或物理性地进行分散、统合而构成其全部或一部分。

通信装置130经由网络300从终端200接收数据等并发送给运算装置110，且将运算装置110所生成的数据等经由网络300发送给终端200。通信装置130是用于经由网络300与终端200连接的网络接口，更具体而言，例如是lan(localareanetwork：局域网)卡等通信设备。

输入装置150和输出装置140经由输入输出接口由运算装置110控制。运算装置110从输入装置150取得数据等，并向输出装置140输出所生成的数据等。输入装置150典型地为键盘或鼠标、触摸面板等与服务器直接本地连接的装置，但也可以是经由网络300远程访问并操作sns处理装置100的装置。输出装置140同样典型地为显示器或打印机等与服务器直接本地连接的装置，但也可以是经由网络300远程连接的装置。

另外，在本说明书中，所谓“输出”，包括运算装置110向运算装置110以外的装置输出的情况。例如，“输出”包括：运算装置110(控制部10)经由传输路径101及通信装置130向与终端200连接的网络300输出的情况；运算装置110(控制部10)经由传输路径101及输出装置140向远程装置输出的情况；以及运算装置110(控制部10)经由传输路径101向加载了外部存储装置120或可写入记录介质的介质驱动装置122输出的情况等。

参照图2，对sns处理装置100的功能进行说明。sns处理装置100将与投资用不动产的交易或维持管理相关的业务人员、辅助该业务人员的律师或司法代书人、保险代理等业务人员(狭义的用户)、以及从这些业务人员接受服务的提供的一般消费者(广义的用户)作为会员，并提供与工作或业务相关的社交网络服务。在sns处理装置100中，用户进行注册并成为会员，以接受社交网络服务。更具体而言，sns处理装置100包括通讯功能f10、检索功能f20、博客功能f30、推文功能f40、q&a功能f50、社区功能f60、新闻功能f70、资产分析功能f80。

通讯功能f10是辅助狭义的用户之间、以及狭义的用户与广义的用户之间的通信的功能，并且是以对话的方式交换消息的所谓聊天功能。通讯功能f10具有对在用户之间收发的消息进行存储，并且仅能够由该用户查看/编辑的消息空间。消息空间的消息存储在存储部20中，在具有来自该用户的请求的情况下，控制部10从存储部20读出该用户的消息空间内的消息，并经由通信部30输出该消息。通讯功能f10具有用户界面，该用户界面按照时间序列排列显示在该用户之间收发的消息。

检索功能f20是用于检索注册了社交网络服务的会员的功能。主要由广义和狭义的用户输入想要从狭义的用户中找到的狭义的用户的检索条件来进行检索。检索功能f20受理用户输入的检索条件，在存储作为社交网络服务的会员的用户的信息的数据库(未图示)中检索符合该检索条件的狭义的用户，并输出满足检索条件的用户。

博客功能f30是用户针对业务、个人体验、与工作相关的新闻或时事等话题等，提供按照时间序列显示的网站的功能。博客功能f30与在因特网上通常提供的博客为相同的功能。博客功能f30辅助某个用户向注册了该社交网络服务的非特定用户或访问互联网的非特定的大量用户发送话题或文章。阅读了博客的用户在对通过博客功能f30提供的文章等产生共鸣，或者想要在工作上进行咨询的情况下，为了与发文的用户首先建立新的人际关系，可以在后述的推文功能f40中对该发文的用户进行关注，或者在q&a功能f50中向该发文的用户提出问题。

推文功能f40是也被称为微博的功能，是用户用短的语句发布自己的意见、感想、状况等，并且对该用户进行关注的用户等能够浏览该帖子等的功能。由于发布内容是短的文本，更新容易，因此能够进行大量发布，并且对于该发布也能够进行回复，因此也能够进行接近实时的交换。

q&a功能f50是辅助用户向特定的用户或非特定的用户针对存在疑问的内容或业务上所需的内容等提出问题，并且由其他用户对该问题进行回答的功能。例如，普通的用户(广义的用户)可以向其他普通的用户(广义的用户)询问自己存在疑问的内容，也可以针对投资用不动产的购买向经营该物件的业务人员(狭义的用户)进行咨询。接受咨询的用户通过针对该咨询快速地作出适当的回答来建立人际关系。

社区功能f60是针对对特定的兴趣或话题感兴趣的用户群，促进该群内的通信的功能。是仅能够由属于该群的用户访问的公告栏或用于通信的工具，也可以具有仅能够由属于该群的用户访问的消息空间。

新闻功能f70是从其它新闻站点引用与不动产相关的新闻而进行登载的功能。

资产分析功能f80是辅助普通用户或业务人员分析自己所有的投资用不动产或自己管理的不动产的投资的功能(资产navi功能)。该用户能够对自己所有等的物件进行综合性且从多种观点的分析。详细内容如后文所述。

上述的各个功能输出如图13所示的作为终端200的智能手机的画面(用户界面)。当然，sns处理装置100也可以具有向个人计算机输出画面的功能。sns处理装置100向访问了所提供的社交网络服务的用户输出如图13(a)所示的主页，并使其显示于用户的智能手机。在主页上，显示有名为“新闻”、“博客”、“社区”、“大家的q&a”、“搜索业务人员”、“资产navi”、“推文”、“通讯”的图标，通过由用户触摸该图标而调用对应的功能。

例如，当用户在主页上触摸“新闻”图标时，该触摸所产生的信号经由网络300传输到sns处理装置100，由此调用新闻功能f70。所调用的新闻功能f70输出如图13(f)所示的画面，对用户发布从其他新闻站点引用的不动产相关新闻等。

另外，当用户在主页上触摸“博客”图标时，该触摸所产生的信号传输到sns处理装置100，由此调用博客功能f30。所调用的博客功能f30输出如图13(b)所示的画面，并输出订阅的博客的列表。博客功能f30输出在该画面上被触摸的博客的内容，并使其适当地显示于智能手机。

另外，当用户在主页上触摸“社区”图标时，该触摸所产生的信号传输到sns处理装置100，由此调用社区功能f60。所调用的社区功能f60输出如图13(e)所示的画面，并输出所参与的社区的列表。社区功能f60输出在该画面上被触摸的社区中的内容，并使其适当地显示于智能手机。

另外，当用户在主页上触摸“大家的q&a”图标时，该触摸所产生的信号传递到sns处理装置100，由此调用q&a功能f50。所调用的q&a功能f50输出如图13(d)所示的画面，并输出感兴趣的q&a的列表。q&a功能f50输出在该画面上被触摸的q&a的内容，并使其适当地显示于智能手机。

此外，当用户在主页上触摸“推文”图标时，该触摸所产生的信号传输到sns处理装置100，由此调用推文功能f40。所调用的推文功能f40输出如图13(c)所示的画面，并输出所关注的用户的列表和供自己写推文的画面。推文功能f40输出在该画面上被触摸的用户的发布内容，并使其适当地显示于智能手机。此外，推文功能f40输出包含供进行操作的用户发布内容的输入区域的用户界面的画面，并且还输出并显示自己发布的内容。

另外，当用户在主页上触摸“通讯”图标时，该触摸所产生的信号传输到sns处理装置100，由此调用通讯功能f10。通讯功能f10输出与在该画面上被触摸的用户所交换的消息，并使其适当地显示于智能手机。

另外，当用户在主页上触摸“搜索业务人员”图标时，该触摸所产生的信号传输到sns处理装置100，由此调用检索功能f20。所调用的检索功能f20输出如图13(h)所示的画面，并输出符合检索条件的业务人员(狭义的用户)的业务人员一览。检索功能f20输出在该画面上被触摸的业务人员的信息，并使其适当地显示于智能手机或个人计算机的画面。

当用户在主页上触摸“资产navi”图标时，该触摸所产生的信号传输到sns处理装置100，由此调用资产分析功能f80。所调用的资产分析功能f80输出如图13(g)所示的画面，并输出与进行操作的用户相关的投资用不动产即资产的列表和其收支状况等信息，且使其适当地显示于智能手机。

资产分析功能f80由在与sns处理装置100相同的服务器上构建的不动产投资分析辅助装置100执行。当然，资产分析功能f80也可以由在与sns处理装置100不同的连接到网络300的独立的服务器上构建的不动产投资分析辅助装置100执行。不动产投资分析辅助装置100辅助使用资产分析功能f80的用户从多种观点对该用户的投资用不动产的运作实绩等进行投资分析。

参照图3，对具有资产分析功能f80的不动产投资分析辅助装置100进行说明。不动产投资分析辅助装置100具有控制部10、存储部20及通信部30。不动产投资分析辅助装置100的存储部20具备：物件信息存储部21，存储与投资用不动产的物件有关的信息；所有者信息存储部22，存储与物件的所有者有关的信息；租赁信息存储部23，存储与物件的租赁状况有关的信息；以及借款偿还信息存储部24，存储与物件的借款有关的信息。另外，不动产投资分析辅助装置100的控制部10具备：输入部13，从分析人员受理分析条件的输入；处理部14，基于存储在物件信息存储部21、所有者信息存储部22、租赁信息存储部23及借款偿还信息存储部24中的信息，根据输入部13所受理的分析条件，处理与针对第一物件的投资有关的信息，该第一物件是与分析人员有关联的物件；输出部14，输出处理部11进行处理后的与投资有关的信息；以及收益性判断部12，判断物件的收益性。

存储部20中包含的各种信息如图6和图7所示那样创建。图6示出了作为分析人员的用户是所有者，未委托管理公司管理与该所有者有关联的物件的情况下的例子。所有者在s200中，将与跟该所有者有关联的投资用不动产的物件有关的信息(物件信息)存储到物件信息存储部21中。物件信息存储在如图9所示的物件信息表中。物件信息表在栏中具有在登记物件时被编号的固有的物件id、该物件的名称、该物件的所在地、该物件的建造年份(建设完成年月日)、该物件的结构、该物件的层数、该物件中的租赁的房间编号、该房间的面积、该房间的布局、该房间的租赁开始年月日以及该房间的管理公司。此外，在没有管理公司的情况下，管理公司的栏为空白。在该图中，作为例子，将3个物件id作为记录而存储，在新创建了物件信息时，对物件id进行编号，并追加记录。例如，示出了物件id为a00001的物件由作为管理公司的○○不动产管理，a00090的物件由作为管理公司的○△不动产管理。

此外，所有者在s200中，将与该所有者自身有关的信息(所有者信息)存储到所有者信息存储部22中。所有者信息存储在如图10所示的所有者信息表中。所有者信息表在栏中具有在登记所有者时被编号的固有的所有者id、该所有者的姓名、该所有者的地址以及该所有者所有的物件id。在该图中，作为例子，将两个所有者id作为记录而存储，在新创建了所有者信息时，对所有者id进行编号，并追加记录。例如，示出了所有者id为b00001的所有者拥有两个物件(a00001和a00090)。

另外，所有者在s200中，将与物件的租赁状况有关的信息(租赁信息)存储到租赁信息存储部23中。租赁信息存储在如图11所示的租赁信息表中。租赁信息表在栏中具有物件id、该物件的承租人、该承租人的地址、该承租人入住的年月日、该承租人退租的年月日、该物件的租金、该物件的礼金(月数)、该物件的押金(月数)、该承租人的支付状况、该物件的使用方式。在该图中，作为例子，将4个物件id作为记录而存储，在新创建了承租信息时，以该物件id为关键字而追加记录。例如，示出了物件id为a00001的物件在2015年6月1日到2016年4月30日由“佐藤一郎”承租，在2016年9月1日以后至今由“加藤次郎”承租。由于根据物件信息，a00001物件的建造日期为2015年4月1日，因此示出了在建造后1个月承租人入住，之后存在4个月的空置期。

另外，所有者在s200中，将与物件的借款有关的信息(借款偿还信息)存储到借款偿还信息存储部24中。借款偿还信息存储在如图12所示的借款偿还信息表中。借款偿还信息表在栏中具有物件id、抵押权的有无、首付金额、借款金额、偿还总额、运营月、入住月、租金收入额、管理费、借款银行名、税额等。在该图中，作为例子，将3个物件id作为记录而存储，在创建了新的借款偿还信息时，以该物件id为关键字而追加记录。例如，示出了物件id为a00001的物件借了800万日元的借款，已偿还了378万日元，而实际的租金收入为333万日元，另外存在每月2万日元的管理费、8万日元的税等支出。

所有者在步骤s202中，按月输入精算表的信息。所谓精算表的信息，是除了建筑物名、户数、建筑年龄等物件概要信息之外，还包括入住退租、合同更新、空置、入住者概要信息等租册，对各入住者收取的租金、进款金额等进款信息，修缮工作/管理委托费等收费信息(包括从管理公司向所有者收取的金额)等的信息。所有者在s204中基于物件信息存储部21、所有者信息存储部22、租赁信息存储部23、借款偿还信息存储部24、按月精算表25的信息，根据分析条件进行浏览。

图7示出了作为分析人员的用户为管理公司，该管理公司从所有者接受委托而管理与该所有者有关联的物件的情况下的例子。管理公司在s300中，将与跟被受理了委托的所有者有关联的投资用不动产的物件有关的信息(物件信息)存储到物件信息存储部21中。物件信息存储在如图9所示的物件信息表中。此外，管理公司在步骤s300中，将与被受理了委托的所有者有关的信息(所有者信息)存储到所有者信息存储部22中。所有者信息存储在如图10所示的所有者信息表中。另外，管理公司在s300中，将与物件的租赁状况有关的信息(租赁信息)存储到租赁信息存储部23中。租赁信息存储在如图11所示的租赁信息表中。另外，管理公司在s300中，将与物件的借款有关的信息(借款偿还信息)存储到借款偿还信息存储部24中。借款偿还信息存储在如图12所示的借款偿还信息表中。

另外，管理公司在s302中，将所管理的物件的入住申请信息、租赁合同信息、进款信息、修缮工作/原状恢复工作信息、解约信息、督促信息、索赔信息等按日输入到租赁信息存储部23中，而日常更新租赁管理信息。此外，管理公司在s304中，按月输入精算表的信息。此外，在s300中初始输入的租赁信息存储部23的信息存在变更的情况下，管理公司适当地进行更新。如此，在不动产投资分析辅助装置100的存储部20中，不仅由该物件的所有者或管理公司初始地进行数据输入，而且还追加/更新之后的日常管理方面的信息，从而累积了可靠性非常高的信息。另外，不动产投资分析辅助装置100也可以设置供所有者和管理公司追加/更新这些信息的输入画面，还可以受理以给定的格式输入有这些信息的文件(例如csv文件)，并存储在存储部20中。基于这种可靠性高的信息，所有者和管理公司在s306中根据分析条件进行浏览。

输出部14首先输出图13(g)所示的主画面以作为资产分析功能f80的初始画面。在输出主画面时，作为前提，处于作为分析人员的用户已登录的状态，在不动产投资分析辅助装置100中已知分析人员的用户id等。因此，输出部14对于主画面，将与针对跟该分析人员有关联的物件(第一物件)的投资有关的给定的信息作为基本信息而输出。

所谓跟分析人员有关联的物件(第一物件)，在分析人员为投资用不动产的所有者的情况下是分析人员所有的不动产物件，在分析人员为投资用不动产的管理者的情况下是分析人员所管理的不动产物件。所谓投资用不动产的所有者，包括不动产登记簿誊本上的所有者和实际上支配该所有者的最终所有者这两个含义。例如，作为不动产登记簿誊本上的所有者，存在有例如记载了abc株式会社的不动产和记载了xyz株式会社的不动产的情况下，经营两个株式会社的单个人也作为两个不动产的最终所有者。作为使用不动产投资分析辅助装置100的分析人员的所有者有时意味着后者的所有者，或者以自己的名义作为所有者而记载于不动产登记簿誊本的情况下，有时也意味着前者。所谓投资用不动产的管理者，是指从所有者等受理针对该所有者所有的不动产物件的租赁管理、物件管理的委托，日常进行管理的人员。

所谓与投资有关的信息，是与从以投资为目的的不动产获得的收益相关的信息，具体而言，是收入额、支出额、贷款偿还额、现金流、费用率(支出比例)、租金收缴率(收入/满额总收入)、空置期(解约日到下一个合同日的天数)、收款率、入住率(入住数/总户数)、租金m²单价、应收款、解约率(空置数(月)/总户数)等。作为它们的计算依据的数据如上所述，既可以由所有者输入到不动产投资分析辅助装置100，也可以由管理者输入到不动产投资分析辅助装置100。初始画面例如用条形图显示与跟分析人员有关联的全部物件、即如果是所有者则为自己所有的全部物件、如果是管理公司则为自己所管理的所有物件相关的最近一年的每月的现金流的实绩值，或者用数字显示一年的总现金流。

输入部13等待经由通信部30从终端200发送来的来自分析人员的分析条件，并在发送过来的情况下进行受理。发送来的分析条件由对分析对象的分析观点构成。分析对象是与从不动产获得的收益相关的信息。所谓分析观点，是从哪个点对分析对象进行分析的观点，例如，按物件、按管理公司、按地段位置(地区)、按大小(总建筑面积)、按类型(单人用、丁克用、家庭用)、按建筑年龄、按售价、按借款金额、按利率等。另外，在按物件的分析观点中也可以包含按物件的层数、按电梯的有无、按机械停车场的有无等观点。输入部13在受理了这样的分析条件后，将分析条件传输到处理部11。

处理部11在由输入部13传输了分析条件后，基于存储在物件信息存储部21、所有者信息存储部22、租赁信息存储部23以及借款偿还信息存储部24中的信息，根据输入部11所受理的分析条件，处理与针对跟分析人员有关联的物件的投资有关的信息。参照图5对不动产投资分析辅助系统1的处理流程及不动产投资分析辅助装置100中的处理部11的处理流程进行说明。另外，该图中的分析人员是投资用不动产的所有者。

在s100中，分析人员的移动终端200在资产分析功能f80被调用时，请求分析人员的用户id及资产navi的显示。在s150中，处理部11在经由网络300、通信部30以及输入部13受理了该请求时，输出资产navi的初始画面。在s102中，分析人员的移动终端200在经由输出部14、通信部30和网络300接收到初始画面时，将其显示于显示器。

分析人员从所显示的初始画面指定自己想要分析的条件。例如，分析人员将分析条件指定为将分析对象设为现金流、将分析观点设为按物件。在s104中，分析人员的移动终端200经由网络300向不动产投资分析辅助装置100发送所指定的分析条件。在s152中，处理部11从所有者信息存储部22中提取作为所有者的分析人员所有的物件。例如，在设为分析人员是所有者信息b00001时，则该分析人员拥有a00001和a00090这两个物件，以该例来说，处理部11提取分析人员所有的a00001和a00090物件。

在s154中，处理部11对从物件信息存储部21提取出的分析人员所有的物件中的对应于分析条件的与投资有关的信息进行处理。例如，在分析人员将分析观点设为按物件并将分析对象设为现金流的情况下，处理部11进行对与a00001和a00090这两个物件相关的现金流进行计算的处理。另外，例如在分析人员将分析观点设为按管理公司并将分析对象设为平均空置期的情况下，处理部11分为○○不动产所管理的物件(本例中为物件a00001)和○△不动产所管理的物件(本例中为物件a00090)来进行计算平均空置期的处理。另外，虽然在本例的情况下物件为各一个，但在一个管理公司管理多个物件的情况下，计算对它们进行平均后的空置期。

处理部11也可以在s156中进行使处理后的与投资有关的信息可视化的处理，并进行输出。例如，在分析条件为按物件的现金流的情况下，可以按a00001物件和a00090物件输出现金流的数字，也可以创建将两个物件排列在一起的图表并输出。另外，在分析条件为按管理公司的平均空置期的情况下，可以按○○不动产管理公司和○○不动产管理公司创建将平均空置期排列在一起的图表并输出。

被可视化而输出的与投资有关的信息经由输出部14、通信部30和网络300发送到分析人员的移动终端200。在s106中，移动终端200接收所发送的与投资有关的信息，并将其显示于显示器。分析人员查看所显示的与投资有关的信息，并进行自己的投资实绩等的研究。如图14至图21所示，分析人员可以通过各种分析观点来分析各种与投资有关的信息。

例如，图14至图17示出了按管理公司的与投资有关的信息(现金流、收入支出、贷款信息、运营状况)。图14示出了每个管理公司的概要。作为主要分析对象的合计后的现金流显示为最大。另外，现金流例如是从租金收入等收入中减去管理费、税等支出和贷款偿还金后的金额。根据该例，最下方的管理公司产生了最多的现金流。

图15是针对图14中的最上方的管理公司表示更详细的信息的画面。该画面除了合计现金流之外，还详细显示有过去一年的每月的现金流、成为其明细的收入和支出的合计、租金收缴率、入住率、收款率、平均空置期、贷款信息、运营状况的详细情况、入住信息等。此外，图16是表示与该管理公司有关的收入和支出的详细情况的画面。该画面除了合计收入和合计支出之外，还显示有过去一年的每月的收入和支出、其明细等。此外，图17是表示与该管理公司有关的贷款信息、运营状况的详细情况的画面。该画面中，作为贷款信息显示有偿还额、剩余债务、借款，作为运营状况显示有现状下的收入额和假定满室时的收入额等。

另外，图18～图21示出了按物件的与投资有关的信息(现金流、收入支出、贷款信息、运营状况)。图18示出了每个物件的概要。作为主要分析对象的合计后的现金流显示为最大。根据该例，最上方的物件产生了最多的现金流。图19是针对图18中的最上方的物件表示更详细的信息的画面。该画面除了合计现金流之外，还详细显示有过去一年的每月的现金流、成为其明细的收入和支出的合计、租金收缴率、入住率、收款率、平均空置期、贷款信息、运营状况的详细情况、入住信息等。此外，图20是表示与该物件有关的收入和支出的详细情况的画面。该画面除了合计收入和合计支出之外，还显示有过去一年的每月的收入和支出、其明细等。此外，图21是表示与该物件有关的贷款信息、运营状况的详细情况的画面。该画面中，作为贷款信息显示有偿还额、剩余债务、借款，作为运营状况显示有现状下的收入额和假定满室时的收入额等。

例如，在按物件分析现金流，存在现金流差的物件的情况下，如果按管理公司分析现金流，则可知在特定的管理公司中现金流差的物件较多。此外，在按管理公司分析平均空置期时，如果该管理公司与其他管理公司相比，平均空置期较长，则可知在处于该管理公司的管理下的物件中，入住者退租后的平均空置期较长或者退租次数较多。如此，分析人员能够研究用于改善现金流的对策。如此，不动产投资分析辅助装置100通过根据分析人员的各种分析条件，提供与针对跟分析人员有关联的物件的投资有关的信息，从而能够辅助从多种观点对投资用不动产的运作实绩等进行分析。

上述内容也为一种辅助分析人员进行不动产的投资分析的方法。即，辅助该投资分析的方法是包括如下步骤的方法，即：存储与投资用不动产的物件有关的信息；存储与物件的所有者有关的信息；存储与物件的租赁状况有关的信息；存储与物件的借款有关的信息；从分析人员受理分析条件的输入；基于所存储的与物件有关的信息、与所有者有关的信息、与租赁状况有关的信息以及与借款有关的信息，根据所受理的分析条件，处理与针对跟分析人员有关联的物件的投资有关的信息；以及输出处理后的与投资有关的信息。由此，能够提供一种通过根据各种分析条件，提供与针对跟分析人员有关联的物件的投资有关的信息，从而辅助从多种观点对投资用不动产的运作实绩等进行分析的不动产投资分析辅助方法。

另外，也可以作为用于使计算机执行上述方法的程序而提供。该程序是使计算机执行不动产投资分析辅助方法的不动产投资分析辅助程序，所述不动产投资分析辅助方法包括：存储与投资用不动产的物件有关的信息；存储与物件的所有者有关的信息；存储与物件的租赁状况有关的信息；存储与物件的借款有关的信息；从分析人员受理分析条件的输入；基于所存储的与物件有关的信息、与所有者有关的信息、与租赁状况有关的信息以及与借款有关的信息，根据所受理的分析条件，处理与针对跟分析人员有关联的物件的投资有关的信息；以及输出处理后的与投资有关的信息。由此，能够提供一种通过根据各种分析条件，提供与针对跟分析人员有关联的物件的投资有关的信息，从而辅助从多种观点对投资用不动产的运作实绩等进行分析的不动产投资分析辅助程序。

而且，也可以采用如下方式，即，处理部11根据输入部13所受理的分析条件，处理与针对跟分析人员没有关联的物件(第二物件)的投资有关的信息，输出部14将与针对跟分析人员有关联的物件(第一物件)的投资有关的信息和与针对跟分析人员没有关联的物件的投资有关的信息建立关联地输出。所谓跟分析人员没有关联的物件，在分析人员为所有者的情况下是该分析人员并不拥有的物件，在分析人员为管理公司的情况下是该管理公司未管理的物件。

例如，在图22的下层的图表附近，显示有该公寓的房间的租金收缴率、入住率、收款率、平均空置期的图表和数字。另外，与跟分析人员有关联的物件有关的租金收缴率、入住率、收款率、平均空置期分别用大的数字显示为91.69％、89.29％、96.06％、48.6日。另外，与跟分析人员没有关联的物件有关的租金收缴率、入住率、收款率、平均空置期分别以小的数字显示为95.2％、93.5％、98.2％、26.4日。如此，输出部14通过将与针对跟分析人员有关联的物件的投资有关的信息和与针对跟分析人员没有关联的物件的投资有关的信息对应地显示在附近，从而建立关联地输出。建立关联地输出的方法当然并不限定于此，例如也可以用图表显示为两者相对应。如此，不动产投资分析辅助装置100通过将与针对跟分析人员有关联的物件和跟分析人员没有关联的物件的投资有关的信息建立关联地提供，从而能够同与跟分析人员没有关联的不动产有关的投资实绩进行比较，由此能够辅助获得与今后的投资相关的启示。

不动产投资分析辅助装置100还可以具备判断物件的收益性的收益性判断部12。所谓物件的收益性，是指与投资有关的信息中的现金流、收入额、支出额、租金m²单价等可表现为金额的指标。收益性判断部12基于与针对跟分析人员有关联的物件和跟分析人员没有关联的物件的投资有关的信息，判断跟分析人员有关联的物件的收益性。例如，收益性判断部12对跟分析人员有关联的物件内的特定地区、物件的平均现金流与跟分析人员没有关联的物件内的相同地区、物件的平均现金流进行比较，以判断跟分析人员有关联的物件的现金流的好坏，并且在现金流坏时，判断坏到什么程度(例如坏5％等)。并且，输出部14输出与由收益性判断部12判断出的收益性有关的信息，例如平均现金流坏5％。如此，不动产投资分析辅助装置100通过基于与针对跟分析人员有关联的物件和跟分析人员没有关联的物件的投资有关的信息，提供判断跟分析人员有关联的物件的收益性的指标，从而能够进行与今后的投资有关的更直接的辅助。

另外，收益性判断部12也可以基于与分析人员有关联的物件的当前建筑年龄以后的与分析人员没有关联的物件的收益性，判断与分析人员有关联的物件的当前建筑年龄以后的收益性。图8是概念性地示出了基于建筑年龄的收益性(例如，现金流)的变化的图表。该图中的点表示组合了跟分析人员有关联的物件与跟分析人员没有关联的物件的建筑年龄后的现金流的推移。由于在不动产投资分析辅助装置100的存储部20中累积有日常管理方面中的与收益性有关的信息，因此这样的收益性的推移数据是可靠性高的数据。另外，该图中的线是这些点的回归曲线。这样的回归曲线也可以按物件的地域或特性生成。

例如，在建造年份为2015年4月，当前为2019年2月时，物件id为a00001的物件的当前建筑年龄约为4年。物件id为a00001的物件的过去和现在的现金流可以理解为实绩值，但也可以说今后的现金流如何推移是不明确的。但是，在跟分析人员没有关联的物件中，在同一地区(东京都千代田区)存在建造年份为2010年3月的物件id是a00002的物件，作为第5年以后到第9年的实绩值而在存储部20中存在该物件的现金流。通过将与跟该分析人员没有关联的物件的第5年以后到第9年的实绩值应用于跟分析人员有关联的物件，从而能够预测未来的现金流。由于实际存在大量的同样的实绩值，从而能够将可靠性高的回归曲线的增减率用于预测。由此，不动产投资分析辅助装置100能够基于与分析人员有关联的物件的当前建筑年龄以后的与分析人员没有关联的物件的收益性，判断与分析人员有关联的物件的当前建筑年龄以后的收益性。

另外，本发明并不限定于例示的实施例，能够通过在不脱离权利要求的各项所记载的内容范围内的结构来实施。即，虽然本发明主要对特定的实施方式特别进行了图示和说明，但在不脱离本发明的技术思想和目的的范围的前提下，对于以上所述的实施方式，在数量、其他的详细结构中，本领域技术人员能够加以各种变形。