专利名称：一种建筑节能改造的商业运作方法
技术领域：
本发明涉及能源合同管理中一种关于热计量和收费管理的商业运作方法，尤其涉 及促进集中供热系统中建筑节能改造的一种商业运作方法。
背景技术：
自从我国开始集中供暖以来， 一直是在实行按面积收取供暖费用。虽然最近几年 在国家有关部门的力促之下，推广供热商品化，尝试按实际用热量计费的分户供暖改革，但 是却遭遇了来自供暖公司和居民的抵制。有些试点建筑安装了分户计量装置，但是由于没有 一个配套可行的商业运作机制，这些试点建筑的分户计量装置大多并没有发挥应有的作用， 有的计量装置损坏，有的弃之不用，还是按面积计费，这些热计量装置根本无法收回投资和 维护正常运行。当前这种状况，不仅造成热费和热耗相脱节，还使得采暖用户很难产生节能 的积^性，也导致节能建筑不节能，价格调节机制无法发挥效用，造成能源的巨大浪费和环 境的污染。
虽然建筑节能的必由之路是通过供热改革实行供热商品化和分户计量，但是目前实行分 户计量不仅面临实际困难，同时也遭遇到政策制定滞后的难题。虽然收取热费的分户计量和 电表、水表等功能相似，但影响供热的因素却相对复杂。由于建筑存在产权形式多样、结构 形式复杂、收费标准不一、建筑节能改造费用筹集困难等诸多因素，委托节能服务机构进行 节能诊断、设计、融资、改造和运行管理的能源合同管理商业运作办法在我国还正处在研究 试用阶段，到目前为止，还没有一个成熟的滚动发展运营模式和比较成功的案例，能源合同 管理国内外主要做法如下
能源服务公司(ESCo)是目前国际上最为推崇和发展最快的新型节能运营管理机制，通 过专业公司以商业经营方式帮助用户实施节能改造，并通过合同管理用户的能源系统，分享 节能效益。
在我国的情况也大体如此，即能源服务公司在楼栋的热力入口处安装热流量表，并对小 区楼栋进行分户计量改造，计量改造的费用、技术、装备是由能源公司提供的。能源服务公
司收取一定的运营费用，并按照热计量数进行热费用的结算。并在一定的年限内，比如5至 io年内，节能的效益及节省下来的供暖费用，除还贷外将部分返还给这个能源公司和用户。
不管国内国外均是先确定了热费的价格再收费，只是国外完全按热计量收费，国内还有一个 按面积收费的热费价格。对于新建筑，由于国家规定新建建筑采暖系统中必须安装分户热计 量和温度调控装置，这意味着新建住房今后可按实际用热量来交热费。但是目前所有的新建 建筑多数没有实行，建筑节能改造的运作和新建筑的收费都产生如下的问题-
1、 由于国内普遍实施的是包费制按面积收费的政策，绝大部分建筑是按面积收费，由于 供热分户计量收费政策出台滞后，有些地区尚在陆续出台配套。因此，绝大多数用户还在观 望等待当中，对节能改造并不积极，所以按实际用热量计费的分户供暖改革因启动困难而难 以推进。
2、 虽然确立既有建筑节能改造费用由政府、建筑所有权人共同负担，但是由于缺乏有效
的建筑节能激励机制，改造前又没有计量，能源服务公司的诊断、设计缺少科学依据，评估 节能改造经济效益也是一笔糊涂账，投资风险和投资收益责任义务不明确，无法形成可持续 投资节能改造的局面，建筑节能改造举步维艰。
3、由于各地供热分户计量收费政策陆续的出台，会形成按面积收费和按计量收费的价格 双轨制，如果是按计量收费将导致目前建筑节能改造往往顾及不上最具节能潜力的旧建筑， 由于这些建筑单位面积能耗高，供热系统又不便进行分户计量，改造虽有效益，但改造起来 投资大，节能改造投资难以落实。从而使新旧建筑能耗"贫富"差距继续拉大，使真正急需 节能改造建筑的用户没有动力和能力进行节能改造。对于新建分户计量建筑按计量收费将导致用户认为用多少缴多少，计量成本无人顾及，计量部门无从收取计量运营费用，不利于分 户计量工作的运作。
4、 由于节能改造后按计量收费可能导致热力公司收入减少，热力公司没有动力对现有 建筑和自身的管网系统进行按计量收费的节能改造。
5、 由于供暖质量不能得到完全保证，部分用户还没有达到最低供暖温度，且供暖收费 只涨价不降价，所以供热供需双方的矛盾日益突出，采暖缴费率逐年降低，有的供热公司很 难维持正常的运营。
6、 在供热质量没有保证的前提下，能源服务公司代收热费必然引起与供需双方的矛盾， 虽然进行能源合同管理，但缺少收费的调控措施，对于不按时缴费的用户，只能采取关断处 理，随之又影响其周围用户的采暖和计量，且用户缴费都集中在冬季，也不利于用户的全年 计划安排，使代收热费更加困难，能源服务公司很难生存和发展。
而通过本发明提供的商业运作方法，可以解决上述问题。
发明内容
本发明的目的在于提供一种建筑节能改造商业运行系统模式及方法。为了达到解决上述 问题的目的，在本发明的商业系统模式中，首先由政府或能源服务公司贷款投资，在某供暖 区内所有建筑楼栋(包括大型公共建筑)的热力入口处安装热计量表和供水温度表，测量每 个楼栋的能耗，确定此楼栋标准情况下的年耗热费用，得到整个供暖区内的平均耗热费用。 能源服务机构根据计量结果和楼栋的具体情况，对节能量进行预测，规划设计科学合理的节 能改造方案，供用户选择并与楼栋内每个用户签订能源管理合同协议。采用专利 2006100616803的方法，可以解决温控与计量的技术难题，同时可以由计量服务部门对用户 采取温控措施。能源服务公司代表用户与热力公司签订用能协议，按照热计量数相比改造前 所用能量费用(最少为此供暖区内当年的平均耗热费用)的百分比进行热费用的结算，这些 费用由能源服务公司从代收的用户取暖费中支出。在实施过程中，能源服务公司拿上与用户 的合同向专业银行申请贷款，实施计量节能改造方案。由能源服务机构按原定按面积收费的 单价向用户收取费用，用户按平均每月向能源服务公司缴费，除每年留下固定的运营费用和 还贷外，其余返还用户。节能计量改造后，能源服务公司保证用户的供暖质量达到18° C以 上并在14-24° C范围内可调，20° C为标准计量温度，用户承诺按时缴纳热费，保证室内温 度在14° C以上，作为基础热费。供热公司承诺保证供水温度达标，而且理想的是集中向供 热公司交费按时、足额、量大的可以在价格上有不同的优惠。对于新建的达标的节能建筑， 可以通过计量检验其是否达到节能标准，能源服务公司与热力公司按照热计量数相比检验时 (最少为此供暖区内当年的平均耗热费用)用能量的百分比进行热费用的结算。
例如某地每平方热收费按面积为30元每平方每年，此楼栋每户80平方米,每年缴费2400 元，每月缴费200元，能源服务公司承诺进行节能改造和分户计量服务，每年收取20%的固 定费用(根据检测分户计量后可节省20-25%),包括所有安装费用及折旧和运营费用，为期 五年。用户从每年四月份开始缴费，分户计量改造就开始实施，进入供暖季节提供供热计量 账单服务，对用户多退少补。对于不按时缴费的个别用户，可对其及时提前采取降低温控权 限直至某一最低温度的措施，即使按时缴费的用户，当用户在用热过程中有超用能计划的趋 势时，可以采取多重温控措施保证用能计划的有效实施，过程见附
图1、 2、 3。
通过以上方法可以解决目前建筑节能改造出现的以上问题。
1、 能源服务公司按市场化运行节能改造，继续实行包费制的按面积收费政策，收费方式 有连续性，用户缴费最多与过去相同，温度有提高，舒适度有保障，用户会有很高的积极性， 改造资金筹措有保障，可以形成可持续投资节能改造的局面。
2、 由于政府只投资建筑热力入口处的热计量表，发放优惠贷款和监管运行。使得能源服务公司会根据其计量，进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理的商业运作。使得热力 公司会根据计量，投资改造其供热采暖系统提高运行效率。使得热用户会根据自身利益做出 是否投资的选择。投资风险和投资收益责任义务非常明确，节能改造的效益一目了然，使政 府真正起到以点带面的作用，形成各方合力实现可持续滚动发展。
3、 由于能源服务公司按照热计量数相比改造前所用能量的百分比进行热费用的结算， 不会形成价格的双轨制，所有用户都有了公平的节能改造投资环境，使节能改造投资大的效 益也大，节能的建筑返还就多，节能改造投资效益不明显的，可以继续计量观察，从长计议， 防止一哄而上而造成监管的不利，可以分阶段逐步进行节能改造。
4、 通过节能改造的逐步实施，热力公司会省出大量供热能力供应新的节能达标或基本 达标的建筑，热力公司的平均供热成本会逐步降低，效益会逐步提高，在不增容的情况下， 可以供应更多的建筑，降低了增容费，还可以消化一些涨价成本，改造越多，供暖区内当年 的平均耗热费用就越低，供热公司效益就越好，更重要的是在很短时间内就可以做到计量供 热，这就从根本上解决了热力公司无动力热改的问题。
5、 由于能源服务公司首先进行节能改造保证供热质量，节能改造后，供热质量保证度 有很大提高，在此前提下，能源服务公司收费容易被用户接受，用户的缴费将不成问题。
6、用户按月平均缴费，利于用户全年费用的计划安排，且采用温度控制的办法，可以及 时尽早解决用户欠费问题，最大限度的消除了对邻户的影响。过程见附图。
具体实施例方式
下面结合具体实例对本发明的方法做进一步说明
首先由政府或能源服务公司贷款投资在某供暖区内所有建筑楼栋的热力入口处安装热计
量表，假设此地每平方热收费为30元每年，供暖区内当年平均耗热费用为30元/m"年。根
据计量结果，可采取以下方式对房屋建筑进行节能改造
1、 拆除重新建造达标的节能建筑
如果某楼栋建筑结构已有损坏，供热系统已接近老化，房屋户型较小，且布局不合理，
每年每平方实际耗热费折算为40元，用户有强烈的改造愿望，改造方案为拆除重新建造一步 达标的节能建筑，并实现分户温度控制和分户计量。分享方案是固定费用20%即6元每年用 于计量运营费和设备还贷，为期5年，其余用于支付可变费用，改造后如果实测每年每平方 实际耗热费折算为20元。即缴给供热公司20/40X30=15元，返还用户为30-6-15=9元。因有 多余的供热能力，在规划允许的情况下，可以在原地址上通过增加容积率，多建一部分建筑， 超出原有房屋面积的部分按改造后的新房缴费。如果超出面积部分实测每年每平方实际耗热 费折算为10元。即给供热公司10/30X30=10元，返还用户为30-6-10=14元。如果实测每年 每平方实际耗热费折算为20元。即缴给供热公司20/30X30=20元，返还用户为30-6-20=4元。 见附图1、 3。
2、 改造成基本达标的节能建筑
如果实测每年每平方实际耗热费折算为20元，供暖温度达标，用户满意，供热系统适合 分户计量，用户有强烈的改造愿望，可先对供热系统进行计量改造，实现分户温度控制和分 户计量。分享方案是固定费用20%即6元每年用于计量运营费和计量设备投资还贷，为期5 年，其余用于支付可变费用，改造后实测每年每平方实际耗热费折算为20元。即缴给供热公 司20/30X30=20元，返还用户为30-6-20=4元，如果用户再愿意投资改造门窗，并按国家规 定改造后保证使用20年以上，改造费用可以申请政府优惠贷款，保证门窗节能改造做到20 年内每年偿还20%即6元。改造后，如果实测每年每平方实际耗热费折算为15元。即缴给供 热公司15/30X30=15元，返还用户头5年为30-6-6-15=3元，5年后供暖区内的平均耗热费 用变为25元/m"年，固定费用10%即3元每年用于计量运营费和计量设备更新投资还贷， 缴给供热公司15/25X30=18元，返还为30-3-6-18=3元。如果只有部分用户有改造门窗的愿望，可继续计量观察，从长计议。见附图1、 3。 3、部分改造成部分达标的节能建筑
如果实测某楼栋每年每平方实际耗热费折算为30元。此种房屋结构尚好，但分户计量 改造困难，虽然用户有改造的愿望，可是各项改造方案投资较大，只有先对门窗墙体等维护 结构中的部分最薄弱环节进行改造，不改造供热系统，暂时不进行分户温度控制和分户计量 设备，只对整栋建筑进行温度控制，实现楼栋的温度控制和计量。分享方案是固定费用5%即 1.5元每年用于楼栋计量运营费，5%即1.5元每年用于楼栋计量设备投资还贷为期5年，10% 即3元每年用于对维护结构改造投资还贷，为期5年，其余用于支付可变费用，如果实测每 年每平方实际耗热费折算为25元。即给供热公司25/30X30=25元，返还用户头5年为 30-1. 5-1. 5-3-25=-1元，即每年再多支付1元，或采取降低温控权限的措施，或进行温度控 制，此种情况可能性较小，在初期即可采取措施扭转。5年后为30-1.5-1.5-25=2元。如果 第二年用户愿意投资改造供暖系统，并按国家规定改造后保证使用20年以上，改造费用可以 申请政府优惠贷款，但要20年内每年偿还10%即3元，固定费用20%即6元每年用于计量运 营费和计量设备投资还贷。改造后，如果实测每年每平方实际耗热费折算为20元，即给供热 公司20/30X30=20元，返还用户为30-6-3-20=1元。见附图1、 2、 3。
通过以上办法，节能服务公司会根据每栋建筑的不同情况，和用户的要求及筹资情况， 做出合适的判断，并实施节能改造和计量。
权利要求
1、所述方法是一种关于能源合同管理中热计量和收费管理的商业运作方法，尤其涉及集中供热系统中建筑节能改造的一种商业运作方法，其特征在于(1)、对实施建筑节能改造和能源合同管理的建筑，首先由政府或能源服务公司贷款投资在某供暖区内所有建筑楼栋(包括大型公共建筑)的热力入口处安装热计量表和供水温度表，其中测量某楼栋的能耗，确定此楼栋标准情况下的年耗热费用，和整个供暖区内的平均耗热费用；(2)、能源服务公司代表用户与热力公司签订用能协议，按照热计量数相比改造前用能量费用(最少为此供暖区内当年的平均耗热费用)的百分比进行热费用的结算，由能源服务公司代收；(3)、由能源服务机构按原定按面积收费的单价向用户收取费用，用户按平均每月向能源服务公司缴费，除每年留下固定的运营费用和还贷外，其余返还用户。
2、 根据权利要求1所述的方法，其特征在于能源服务机构根据计量结果和楼栋的具体情况，对节能量进行预测，规划设计科学合理的节能改造方案，供用户选择并与楼栋内每个用户签订能源管理合同协议。
3、 根据权利要求1所述的方法，其特征在于在实施过程中，能源服务公司拿上与用户的合同向专业银行申请贷款，实施计量节能改造方案。
4、 根据权利要求1所述的方法，其特征在于节能计量改造后，能源服务公司保证用户的供暖质量达到18。 C以上并在14-24° C范围内可调，20° C为标准计量温度，用户承诺按时缴纳热费，保证室内温度在14。 C以上，作为基础热费。
5、 根据权利要求1所述的方法，其特征在于供热公司承诺保证供水温度达标，而且理想的是集中向供热公司交费按时、足额、量大的可以在价格上有不同的优惠。
6、 根据权利要求1所述的方法，其特征在于对于不按时缴费的个别用户，可对其及时提前采取降低温控权限直至某一最低温度的措施，即使按时缴费的用户，当用户在用热过程中有超用能计划的趋势时，可以采取多重温控措施保证用能计划的有效实施。
全文摘要
本发明涉及一种建筑节能改造的商业运作方法。为了促进供热商品化和既有建筑节能改造，首先由政府或能源服务公司贷款投资在在某供暖区内所有建筑楼栋的热力入口处安装热计量表，确定楼栋标准情况下的年耗热费用，和整个供暖区内的平均耗热费用。由能源服务机构与供热供需双方分别签订协议，进行能源合同管理，与需方建筑业主签订节能改造协议，保证用户的供暖质量，最理想的是进行分户温度控制和分户计量，由能源服务机构按原定按面积收费的单价向用户收取费用，结余返还。能源服务公司与供热方按照热计量数相比改造前用能量费用(最少为此供暖区内当年的平均耗热费用)的百分比进行热费用的结算，对于不按时缴费的对其提前采取温控措施。
文档编号G06Q30/00GK101593344SQ20091014178
公开日2009年12月2日 申请日期2009年5月17日 优先权日2009年5月17日
发明者程玉明 申请人:程玉明