房地产价格评估方法和房地产价格评估系统与流程

本发明涉及房地产估价领域，尤其涉及一种房地产价格评估方法和房地产价格评估系统。

背景技术：

我国房地产市场从1978年起步开始，至今近40年的历史，其中近20年来飞速发展。住宅市场具有非常高的不确定性且无章可循，易受诸多非正常因素影响起伏波动。另一方面，因为住宅市场起步晚，当时评估方法理论却直接套用了先进国家积累的丰富经验，起点很高。“拿来主义”看似少走了不少弯路，但这与我国20几年的评估发展历程显然不能完全匹配，因而在评估实践中存在巨大差异，评估结果受到社会的质疑。

目前的房地产管理体制下，没有健全、公开、透明的房地产信息系统，房地产管理部门内部之间相互封锁信息，致使评估机构搜集和整理房地产信息都是比较举步维艰的。评估方法中使用的参数选择更是困难重重，行业竞争惨烈，评估机构之间相互戒备、固步自封、缺乏交流，不能共享房地产信息资源，评估结果的精准度更是无法保证。

目前最好的评估方法是市场比较法，市场比较法具有三个必要条件：第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据；第二，在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争；第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。以上三个必要条件目前均无法满足。

现在技术中使用的主要评估方法中，单个参数取值选择范围太广，取值依据不够充分随意性强，形成的最终评估价格，正确性很难进行鉴定。

因此，寻找一种新的房地产估价方法，提高房地产估价的合理性与准确性是目前亟待解决的问题。

技术实现要素：

本发明所要解决的技术问题是，提供一种房地产价格评估方法和房地产价格评估系统，提高房地产估价的合理性与准确性。

为了解决上述问题，本发明提供了一种房地产价格评估方法，包括：将估价区域划分为若干标杆板块；在各个标杆板块内分别建立多个板块标杆点，并确定板块标杆对应的价格标杆，板块标杆对应的价格即为价格标杆，各个标杆板块的价格标杆之间相互影响与牵制，构成价格标杆网络；根据待估价房地产所在的标杆板块，寻找对应的价格标杆，结合影响房地产价格的影响因素值修正，获得对所述待估价房地产的价格。

可选的，所述板块标杆包括：建筑类型子标杆以及小区内子标杆；所述房地产价格评估方法还包括：针对不同类型的子标杆，确定子价格标杆。

可选的，所述价格标杆包括：标杆基价和区域影响源值。

可选的，所述房地产价格评估方法还包括：对价格标杆进行调整；对价格标杆进行调整包括：对标杆基价进行调整和对区域影响源值进行调整；所述对标杆基价进行调整的方法进一步包括：系统自动将市场各种交易案例的价格分离为标杆基价与区域影响源值，所述交易案例包括挂牌、成交以及租赁中的至少一种案例；对分离后的标杆基价进行合理归类；根据归类后标杆基价与现存的标杆基价进行比较，得出相同类型板块标杆的基价调整值；根据所述基价调整值对标杆基价进行调整；所述对区域影响源值进行调整的方法进一步包括：系统根据区域内价格出现整体上涨与下跌的幅度进行自动调整。

可选的，还包括对价格标杆进行修正；对价格标杆进行修正包括：建立影响因素值数据库和对所述影响因素值进行调整；对所述影响因素值进行调整包括：从市场各种交易类型信息中提取交易价格，所述交易类型包括挂牌、成交以及租赁中的至少一种；对不同的价格标杆与价格标杆之间进行系数归类；通过设计模型分析与提取；再根据提取结果确定各个影响因素调整值，对影响因素值数据库内的影响因素值进行调整。

为解决上述问题，本发明的具体实施方式还提供一种房地产价格评估系统，包括：价格标杆子系统，用于将估价区域划分为若干标杆板块、在各个标杆板块内分别建立多个板块标杆点，并确定各板块标杆对应的价格标杆，板块标杆对应的价格即为价格标杆，各个标杆板块的价格标杆之间相互影响与牵制，构成价格标杆网络；房地产价格标杆修正评估子系统，用于根据待估价房地产所在的标杆板块，寻找对应的价格标杆，结合影响房地产价格的影响因素值修正，获得对所述待估价房地产的估价。

可选的，所述板块标杆包括：建筑类型子标杆以及小区内子标杆；所述价格标杆子系统还用于针对不同类型的子标杆，确定子价格标杆。

可选的，所述价格标杆包括：标杆基价和区域影响源值。

可选的，还包括：价格标杆调整子系统，用于对标杆基价进行调整和对区域影响源值进行调整；对标杆基价进行调整包括：系统自动将市场各种交易案例的价格分离为标杆基价与区域影响源值，所述交易案例包括挂牌、成交以及租赁中的至少一种案例；对分离后的标杆基价进行合理归类；根据归类后标杆基价与现存的标杆基价进行比较，得出相同类型板块标杆的基价调整值；根据所述基价调整值对标杆基价进行调整；所述对区域影响源值进行调整的方法进一步包括：系统根据区域内价格出现整体上涨与下跌的幅度进行自动调整。

可选的，还包括：价格标杆修正子系统，包括影响因素值数据库和影响因素值调整单元，所述影响因素值调整单元用于从市场各种交易类型信息中提取交易价格，所述交易类型包括挂牌、成交以及租赁中的至少一种；对不同的价格标杆与价格标杆之间进行系数归类；通过设计模型分析与提取；再根据提取结果确定各个影响因素调整值，对影响影响因素值数据库内的影响因素值进行调整。

本发明的价格评估系统及评估方法改变了目前市场上自动估价中不确定因素的修正，系统内小区数据的数量与内容完整性决定了估价的精度。

价格标杆确定有完整的市场比较理论基础，测试结果表明与市场价格吻合度很高，它的真实性和可靠性有保证，在房地产价格评估时参照指导性更强，个别特殊房地产价格出现偏差也不会超出合理的范围。

价格标杆修正中使用的所有影响因素取值范围可以确定，它是系统中各种价格之间的系数与市场上的相关数据，通过设计模型计算提取，不是个人经验决定。每个影响因素值可以量化，可以验证，经得起时间考验，价格标杆修正方法让评估结果比传统的评估结果依据更充分，价格更合理。

附图说明

图1为本发明一具体实施方式的房地产价格评估方法的流程示意图；

图2为本发明一具体实施方式的房地产价格评估系统的结构示意图。

具体实施方式

下面结合附图对本发明提供的房地产价格评估方法和房地产价格评估系统的具体实施方式做详细说明。

请参考图1，为本发明一具体实施方式的房地产价格评估方法的流程示意图。所述评估方法可以针对：住宅、商业、办公以及工业等各种用途的房地产；土地、房地产这两种类型；成交、挂牌、拍卖以及租赁这四种交易类型涉及的评估方法。

以下以住宅用途为例说明具体实施方式。

本发明的房地产价格评估方法包括步骤s101～步骤s103。

步骤s101：将估价区域划分为若干标杆板块。通过对待估价区域进行合理的划片，分区，建立标杆板块。通常可以根据区域内的主干道设置、住宅区分布、商业区分布等多种因素对待估价区域进行科学划片，使得各个标杆板块内均包括一典型住宅或商业地产。由于房地产价格受到行政区域划分、道路变化、小区变化等各种地理因素影响，因此，在行政区域、道路或者小区发生变化时，需要及时做好标杆板块拆分、合并、撤销等的修改与调整，保证标杆板块划分的准确性。

步骤s102：在各个标杆板块内分别建立多个板块标杆点，并确定板块标杆对应的价格标杆，板块标杆对应的价格即为价格标杆，各个标杆板块的价格标杆之间相互影响与牵制，构成价格标杆网络。

所述板块标杆通常可以选择在区域内具有相同用途、相同建筑类型、相同周边环境、分布区域广泛、市场交易活跃又具有代表性的房地产。价格标杆由影响源值与板块标杆基价共同组成。每个板块内可以建立一个或多个板块标杆，例如6个。板块标杆数量越多，估价越准确，但是要求的数据量也更大，对计算的系统性能要求也越高，因此可以综合考虑各个因素，合理确定板块标杆的数量。

所述板块标杆进一步包括：建筑类型子标杆以及小区内子标杆。所述建筑类型子标杆以及小区内自标杆与板块标杆之间是从属系数关系。

所述建筑类型子标杆对应于房地产的建筑类型。以住宅类房地产为例，所述建筑类型子标杆可以包括：低层、多层和高层三种类型，低层指四层以下建筑，多层指八层以下建筑、高层是指九层以上建筑。建筑类型子标杆是针对标杆板块内的不同建筑类型因建造年代跨度长、价格差异比较大而增设的辅助标杆。板块标杆与建筑类型标杆之间系数是通过市场交易价格中提取，目的是让板块的价格标杆起到更准确的作用，同时为提取该类建筑影响因素值提供依据。

所述小区内子标杆对应于特定住宅小区或商业区内的小区、幢、层、室等与小区信息对应的标杆。小区内子标杆使标杆板块内不同住宅类别小区与板块标杆建立关系，小区又与幢、层、室建立上下互动关系。小区子标杆是应对近20年来住宅类型个性化增强、相同建筑类型住宅价格差异而增设的子标杆，小区子标杆让部分不确定的因素和因素值变化大的因素变得更少，价格修正更方便准确，同时为提取不同类型之间影响因素值提供依据。

同一标杆板块内的各个板块标杆点之间构成标杆网络。采用合理的方法让标杆板块内相同类型的标杆点与标杆点之间建立横向的联系，不同类型标杆点之间建立纵向的联系，点与线之间因为关联与距离影响，存在密切的联系，密切联系的点线之间建立单向、双向以及多向的互动、牵制、有序的网络。

在一个具体实施方式中，住宅标杆网络可以通过建立小区管理数据库的小区图与小区信息表进行管理。可以采用数字小区管理方式对小区管理数据库进行管理，通过规范程序实现整理、分类、汇总及建库，可以在小区图与小区信息表之间建立有序的对应关系，实现图表互动。

小区图主要是对小区地理位置进行记录，图上反映行政界线、板块界线、小区界线等信息。

小区信息表是对小区土地状况、建筑物状况以及影响住宅价格的主要因素的记录，例如：开盘时间、一手均价、竣工日期、土地总面积、建筑总面积、环线位置、小区规模、小区布局、地址、停车类型、物业公司、开发商、车位需求、土地用途、土地性质、统计率、绿化率、密度、土地形状、土地质量、土地使用年限、周围环境、智能程度、安保系统、健身设施、建筑特色、基础设置等各种与房地产相关的信息。小区信息越详细，根据小区信息建立的标杆网络的标杆点类型越丰富，后期估价越准确。

在构成标杆网络之后，确定各板块标杆对应的价格标杆。价格标杆是区域内有相同用途、相同建筑类型、相同条件、分布区域广泛，市场上交易活跃，又具有代表性的房地产，在理想状态下的一个基础价格。价格标杆包括标杆基价和影响源值两部分。针对不同类型的子标杆，还需要确定子价格标杆。子价格标杆是板块价格标杆的辅助，与板块价格标杆之间是从属系数关系。

价格标杆包括标杆基价和区域影响源。

由于各个板块标杆之间具有距离、位置等不同，相互之间存在差异，因此标杆点与标杆点之间的价格会有变化。但是各个板块的价格标杆中标杆基价之间相互影响，相互牵制。

区域影响源就是指对区域范围内相同用途的房地产，在确定条件下产生有规律的价格影响，区域影响源有自然的和人为的事物组成，例如离市中心距离、地铁站、商圈、河流等。发明人发现，房地产只要是相同用途、相同建筑类型、相同条件，在区域内的价格变化一定是城市中心逐渐向边缘递减，并且递减是有规律可循的。我们平时看到相同类型的房地产在不同范围(距离1公里内)，价格与价格之间变化，好像无规律性可循。这一现象,其实是一种假象。相同类型的房地产价格，在不同的地方会受到太多的正负区域影响源的影响，例如：自然环境、人口密度、公共设施、公园、高架、高压线、光、声、气、水、地五种污染等，以及建筑物本身差异影响。这些区域影响源和建筑物本身差异影响，对相同类型的房地产价格影响是非常巨大的。

深入分析研究发现，不同种类区域影响源和建筑物本身差异，对相同类型房地产价格影响是有规律性的。不同区域内每种区域影响源和建筑物本身差异影响的影响值又都是不同的。但是，当我们掌握区域内一段时间内(5年以上)所有的各种类型房地产交易信息，再有一个各种用途的房地产在区域内分布清楚的信息库。然后将两个房地产信息在同一张地图上定位，再设计一个计算模型通过计算机运算。各种区域影响源和建筑物本身差异，在不同区域内，对相同类型的房地产影响的强度、力度与影响距离，是可以计算出来的。

区域影响源有大小之分、正负之分、有中心到边缘呈现从大到小的有规律的逐步降低现象，或者具有线性向两侧从大到小的逐步降低现象。也有结合两种现象的和其他的区域影响源。本发明的区域影响源主要是针对从中心到边缘，呈现从大到小的有规律，逐步降低的大小正负区域影响源。其它区域影响源对价格的影响通过板块标杆基价与子标杆基价修正与调整。

区域影响源由源点、距离、终点和价格四部分组成。标杆点位置的区域影响源值是区域影响源点、标杆点两点径纬度和区域影响源的强度，通过计算得到。同一区域内出现多个不同类型的区域影响源，不同类型的区域影响源之间需要设置的有序互补。

区域影响源值与标杆基价结合，形成新的价格，就是价格标杆，价格标杆对该标杆板块内的相同类型房地产价格起标杆作用，对标杆板块内的不同建筑类型通过建筑类型子标杆起价格标杆作用。

最初设定的价格标杆来自市场调查与估价师经验两者结合，比较粗略，为了让它的精度能随时间变化，交易量的增长而逐步提高，需要设计模型对价格标杆进行自动化的调整，包括：对标杆基价进行调整，对区域影响源值进行调整，以及对小区内小区、幢、层、室价格进行调整。

标杆基价进行调整，是通过对采集的各种住宅类型交易信息，经过甄别修正。让甄别后的各种交易(挂牌、成交、拍卖、租赁)案例价格进行基价与区域影响源值的分离。分离后的基价再进行合理的归类。归类后基价，通过科学运算得出相同建筑类型，相同区域标杆基价调整值。确定的区域标杆基价调整值，通过网络对相同建筑类型标杆基价进行调整。

区域影响源值进行调整，是受整体房地产市场影响而影响，又受一定范围内供求关系影响，市场下跌低迷或者供大于求，影响线的斜线率变陡，影响距离变短。市场上涨或者供不应求又交易活跃，影响线的斜线率变平缓，影响距离变远。区域影响源调整是需要多维度对房地产有影响因素一起参加进行分析研究，并且根据不同区域对各种区域影响源进行单个调整过程。各种区域影响源调整是通过设计模型根据区域内价格出现整体上涨与下跌的幅度进行自动调整，也可以通过人工进行调整。

小区内小区、幢、层、室四级价格调整，实质上就是室价格调整过程。市场上交易主要是室，室的类型最多、最杂、分布不均匀。室价格变动又和影响因素总值紧密关联，故调整需要仔细与合理。室价格调整同时必须对影响因素总值进行调整，它们的调整是一个往返多次的调整过程。所以室价格调整设计模型是关键。

以上对价格标杆的调整方法，在调整过程中是相互牵制，有时会出现矛盾的，设计模型时候需要很好的合理的解决。调整后标杆基价、区域影响源值与小区内四级价格，需要经过再次验证、审核，确认无误，才能最终形成价格标杆网络。

步骤s103：根据待估价房地产所在的标杆板块，寻找对应的对应的价格标杆，结合影响房地产价格的影响因素值修正，获得对所述待估价房地产的价价。

把标杆板块内的房地产，根据它们不同类型与类别，分别设计影响因素值得数据组合，以下称为模板。影响因素值对房地产估价的准确性有重要影响，如何获取准确的影响因素值尤为重要。

具体的，获取影响因素值的方法包括：首先建立房地产影响因素值数据库，根据不同类型的房地产，需要建立可以对各种类型房地产的价格标杆进行修正的影响因素值的组合，称为模板。根据各种类型房地产对影响因素敏感度强弱进行排列组合，让不同类型的房地产都有自己对应的影响因素的组合(模板)。初次建立各种模板中的影响因素值，是从市场上针对不同类型的房地产，进行分析后提取总影响值，再结合估价师集体的经验对总影响值进行分解，给每个影响因素一个具体的影响因素值。

模板中影响因素总值在标杆网络子系统经过一段时间运行，达到稳定状态后，通过标杆板块内价格标杆与各种标杆点之间价格比较，可以得到各种类型系数值(影响因素总值)，每一个系数值就是一定区域内某个类型房地产与价格标杆之间的影响因素修正的总值。设计模型对相同类型所有系数值进行综合分析，就可以得到该类型影响因素总值。影响因素总值，再分解到单个影响因素值，难度就非常大。需要估价师集体经验和设计模型，借助计算机运算。

模板设计是关系到价格标杆能否被正确修正的关键。因为市场上的住宅类型类别很多又很杂。相同建筑类型、相同的条件、在不同的区域修正值有差异，在相同区域不同的供求关系中也有差异，在不同的建筑类型之间差异就更大了。还有目前使用估价方法中缺少的重要修正因素，就是房地产价格在一定范围内受到各种不同用途，不同类型房地产数量与分布的影响。总之，修正的类型非常多。我们需要根据不同类型、类别、区域、供求等等种类，进行有针对性的设计很多种类模板。

建立影响因素值数据库之后，还需要对影响因素值进行调整。通过设计模型：1，从市场各种交易类型信息中提取交易价格；2，对系统内不同价格标杆之间进行系数，并设计模型分析与提取；3，再根据提取结果确定各个因素调整值，对影响因素值数据库内的影响因素值进行调整。

价格标杆通过不同种类模板中影响因素总值修正，修正总值将受到正负两个阀值控制，受到控制的修正才能得到与市场吻合一致的价格。

总影响因素值设正阈值和负阈值，而阈值在不同环境下是有变化的。阀值设置解释如下：人们在观察标的物时首先是确定哪几个影响因素的影响，这些影响因素对我的工作与生活影响程度。然后选择周边类似效用的价格比较，总价格到了合适的价位,再有影响因素影响就忽略不计。因此，每个影响因素值是一个不确定值，影响因素值的大小是因人而异的，并且影响因素总值在一定区域范围内，是要受到购买总价限制，这个限制我们称它为阀值。

采用如下评估公式：评估标的＝价格标杆×部分影响因素值1×部分影响因素值2。其中所述部分影响因素值1和部分影响因素值2分别为不同的影响因素值之和，两者相加为总的影响因素值。可以根据影响因素的种类不同，进行区分。所述部分影响因素值1和部分影响因素值2小于正阈值，大于负阈值。

以下为房地产价格评估方法的一个具体实施例。

基于市场调查数据设计标杆板块的大小以及板块标杆的位置。市场调查需要调查小区数据、影响源数据、各种类型价格数据、不同类型面积分布、标杆板块周围环境、配套设施等；对调查的数据进行内部整理，并进行核对与补充，对板块内外影响源和影响因素的名称，影响程度和力度进行补充。在市场调查的基础上设计标杆板块的大小，标杆的选择，标杆点位置的选择，以及初步确定主要影响源名称、影响源点、影响源强度、影响距离。

根据设计确定标杆板块数量，根据市场价格偏差等情况调整标杆板块数量与标杆板块面积，根据系统价格与市场价格偏差情况调整标杆板块数量与标杆板块面积。画板块图，录板块信息表需要注意：1、画板块的秩序是从上到下：市——区——街道——标杆板块；2、板块界线避免重叠与间隙过大；3、板块面积量算；4、填写对应板块的信息表，包括区域因素、基础设施等。

标杆板块划分之后，确定标杆类型、建立标杆点。标杆点的建立需要合理，具体的，根据标杆板块的形状、界线类型、板块内建筑物用途、数量、分布情况设置标杆点，标杆点数量必须合适，板块标杆包括建筑类型子标杆以及小区内子标杆。标杆点的设立，第一步是根据预先设计全部设立，第二步根据系统价格与市场价格偏差，对不必要的板块标杆进行删除。

板块标杆建立之后，确定区域影响源。在不同的区域，设置影响程度、距离、影响强度不同的、大小正负区域影响源，区域影响源于标杆基价结合，形成价格标杆。其中，确定的区域影响源影响强度、影响距离、根据市场情况进行调整，相同的影响源的影响，在不同的位置影响程度是不同的；又粗到细逐步调整，直到合理。

建立板块标杆、小区价格、幢价格、层价格以及室价格网络。根据房地产价格从中心到边缘呈现出从高到低有规律，设计板块标杆主网络与小区、幢、层、室次网络。网络的作用就是让每个价格标杆随市场波动而波动，同时保证每个价格标杆与市场价格吻合。具体包括：区域内根据标杆类型进行归类关联形成初步网络。初步建立网络通过市场数据检验，根据检验的数据，分析研究检验数据后进行第一次调整。调整后必须进行第二次、第三次检验，调整。直到所有价格标杆价格在合理的区间。先粗后细，先大后小，逐步调整。

对价格标杆进行修正。修正过程包括：建立影响因素值数据库，影响因素值数据库就是根据不同类型的房地产，建立价格标杆可以被各种类型房地产，进行修正的影响因素因子值的组合；设计模型从市场上提取总影响值，再结合估价师集体的经验对总影响值进行分解，给每个影响因素一个具体的影响因素值。设计模型获取影响因素值，包括：1，从市场各种交易类型信息中提取交易价格；2，对系统内不同价格标杆之间进行系数，并设计模型分析与提取；3，再根据提取结果确定各个因素调整值，对影响因素值数据库内的影响因素值进行调整。

根据待估价房地产对应的价格标杆，结合影响因素值修整，就能够获得待估价房地产的价格。

为了确保估价与市场吻合，还需要对价格标杆进行调整。

对价格标杆进行调整，包括日常管理、交易案例甄别修正以及标杆价格调整。

日常管路包括：1、常规管理：市场上成交、挂牌、拍卖、租赁信息数据收集整理与导入；政策、经济、人口、舆情等对住宅价格有影响的信息收集整理与导入；收集、补充、完善小区幢层室的基础数据。2、变更管理：对行政区域、标杆板块、小区发生的变化，及时做好板块拆分、合并、撒销、小区幢层室等基础数据图表内容的修改与调整；标杆网络子系统内标杆点根据标杆板块调整而调整，保证网络中每个点有关联性，价格的正确性。日常管理的重点是调查短期内价格变化超出平均水平的区域，政府规划实施的进展而引起基础设施变化，板块、小区的变化。及时进行板块、小区、各种标杆价格、网络中点线关系等调整。系统对成交数据依赖性不大，收集政府公开资料和市场上获得的资料完全足够对价格标杆进行精细的价格调整。目前获取资料手段非常多，而且是方便而快捷的，通过公开的资料来调整板块标杆价格是本体系设计上的一个亮点。经过试用只要公开资料的筛选，甄别模型设计合理，完全可以把价格标杆价格调整到非常合理的范围。日常管理收集资料越多越全价格标杆调整越方便。也是体系运行的关键,数据的现势性和连续性是保证价格标杆正确的唯一方法，交易案例甄别修正是本发明又一个核心亮点。它是保证日常收集整理的所有交易案例的价格都真实有效的重要手段。甄别修正是建立在标杆网络子系统，价格标杆修正系统和相同用途房地产在区域内分布清楚的基础上，通过设计模型自动进行甄别修正。发明人发现，相同区域相同条件的案例的正常价格,在三个月内是不会大起大落的(价格浮动在10％以上，特殊情况除外)。而现在，市场上经常出现，同样区域相同的条件,在三个月内价格浮动超20-30％现象，而且这种现象非常普遍。多年调查研究，发现形成主要原因有两个:1.做低价格，以避税.2.做高价格，为了从金融机构得到更高扺押贷款数额。所以案例成交价格如果不经过甄别，基于案例价格直接开发的评估系统对其他房地产进行评估，出来的价格一定是有问题的。本发明的具体实施方式中，对案例价格的甄别修正包括：将标准价格与案例价格进行比较，案例价格在标准价格的上下5％以內的浮动，就可以判断为正常价格，否则就是非正常成交价格；将非正常交易价格调修正至5％的浮动范围内。所述标准价格为案例房地产在所属板块内对应的价格标杆通过影响因素值修正得到的价格，也就是案例房地产通过标杆修正评估法所获得的评估价格。具体的，案例标准价格＝价格标杆×部分影响因素值1×部分影响因素值2。其中所述部分影响因素值1和部分影响因素值2分别为不同的影响因素值之和，两者相加为总的影响因素值。可以根据影响因素的种类不同，进行区分。所述部分影响因素值1和部分影响因素值2小于正阈值，大于负阈值。标杆价格调整包括：标杆基价调整、区域影响源调整以及小区内小区、幢、层、室价格调整。初设定的价格标杆是来自市场调查与估价师经验两者结合，比较粗略。为了让它的精度能随时间变化，交易量的增长而逐步提高，设置了三套价格调整系统。标杆基价调整子系统、区域影响源调整子系统以及小区内小区、幢、层、室价格调整子系统。住宅价格标杆调整就是将日常管理子系统中收集的各种数据，通过设计模型对数据进行筛选`梳理`归类。归类后数据采用案例价格与标准价格比对，然后根据比对的结果与区域内相似类型价格整体走势分析得到调整值。

对房地产进行价格标杆修正评估，包括房地产半自动评估子系统和房地产价格标杆修正评估法。

房地产半自动评估子系统就是把标杆网络系统、区域影响源系统与影响因素修正系统组合在一起，设计模型，形成房地产价格半自动估价系统。这种方式改变了目前市场上自动估价中不确定因素的修正，并且系统内小区数据的数量与内容完整性决定了估价的精度。

房地产价格标杆修正评估法，根据被评估标的个别因素与价格标杆标准因素进行比较，得到差异值，通过设计模型进行计算取得评估标的市场价格。

本发明的具体实施方式还提供一种房地产价格评估系统。请参考图2，为本发明一具体实施方式的房地产价格评估系统的价格示意图。

所述房地产价格评估系统包括：价格标杆子系统201、房地产价格标杆修正评估子系统202、价格标杆调整子系统203和价格标杆修正子系统204。

价格标杆子系统201包括标杆网络单元和区域影响源单元。价格标杆子系统201用于把整个估价区域，根据标杆网络子系统中设计需求，对整个区域进行划片、分区、建立标杆板块；在各个标杆板块内建立多个板块标杆点，并确定各板块标杆对应的价格标杆，板块标杆对应的价格即为价格标杆，各个标杆板块的价格标杆之间相互影响与牵制，构成价格标杆网络。

标杆网络单元是建立在小区管理数据库的小区图与小区信息表基础上。小区管理数据库采用数字小区管理方式，通过规范程序实现整理，分类，汇总及建库，管理方法采用小区图与小区信息表、图与表之间通过建立有序的对应关系，实现图表互动。小区图主要是对小区地理位置进行记录.图上反映行政界线,小板块界线,小区界线等信息。小区信息表是对小区土地状况，建筑物状况及影响住宅价格的主要因素记录。住宅标杆网络子系统系统中图件，采用在小区图上增加板块标杆位置,区域影响源位置等信息，利用小区信息表，增加板块标杆表、区域影响源信息表、影响因素信息表。

区域内根据各种住宅类型标杆特征，采用一种方法让相同类型标杆点与标杆点之间建立横线的联系。标杆板块内不同类型标杆点与标杆点之间建立纵向的联系。点与线因为关联与距离影响，而存在密切的联系。密切联系的点线之间建立单向、双向、多向的互动、牵制、有序的网络。

标杆网络单元包括：标杆网络、标杆类型、标杆特征和价格标杆。标杆网络就是通过对一定区域进行科学合理的划片、分区，建标杆板块。标杆板块内设置各种类型虚拟标杆,标杆点与点之间建立形成互动、牵制、协调的关系。标杆类型有板块标杆，板块标杆包括：建筑类型子标杆，小区内小区、幢、层、室子标杆。

板块标杆是区域内有一种有相同用途、相同建筑类型、相同相同周边环境、分布区域广泛、市场上交易活跃又具有代表性的房地产。

建筑类型子标杆是标杆板块内低层、多层、高层三种类型。低层是指四层以下建筑，多层是八层以下建筑，高层是指九层以上的建筑。小区内子标杆是本住宅小区内小区、幢、层、室。

板块的价格标杆由影响源值与板块标杆基价共同组成。子价格标杆就是板块价格标杆辅助，是从属系数关系。

区域影响源单元用于确定在一定区域内对房地产价格产生影响的有形与无形事物对房地产价格的影响值。

所述价格标杆修正子系统204包括影响因素值数据库以及影响因素值自动调整单元。价格标杆子修正子系统204用于对标杆板块内不同类型的房地产通过价格标杆，被影响因素值修正得到市场价格。

影响因素因子值数据库包括根据不同类型的房地产，建立的可以对各种类型房地产的价格标杆进行修正的影响因素值的组合，称为模板。

影响因素值自动调整单元用于采用科学的方法，通过设计模型从市场各种交易类型(挂牌，成交，租赁，拍卖)信息中提取交易价格；对系统内不同价格标杆与价格标杆之间进行系数归类。通过设计模型分析与提取；再根据提取结果确定各个影响因素调整值，对影响因素值数据库内影响因素值进行调整

价格标杆调整子系统203用于通过平时收集的与房地产价格变化有关的信息，通过甄别修正后参与价格标杆调整，对价格标杆进行调整包括：对标杆基价进行调整和对区域影响源值进行调整。所述价格标杆调整子系统203包括：日常管理单元，交易案例甄别修正单元，标杆价格调整单元。

所述日常管理单元用于进行常规管理和变更管理。常规管理包括：市场上成交,挂牌,拍卖,租赁信息数据收集整理与导入；政策，经济，人口，舆情等对住宅价格有影响的信息收集整理与导入；收集、补充、完善小区幢层室的基础数据。变更管理包括：对行政区域、标杆板块、小区发生的变化及时做好板块拆分、合并、撒销、小区幢层室等基础数据图表内容的修改与调整；标杆网络子系统内标杆点根据标杆板块调整而调整，保证网络中每个点有关联性、价格的正确性。

所述交易案例真伪甄别修正单元，用于对日常收集的每一个不同类型交易价格，进行价格真伪识别与伪价格修正。让参加标杆基价调整的每一个案例价格都真实有效，并且价格都在一个合理的区间内。本发明的具体实施方式中，对案例价格的甄别修正包括：将标准价格与案例价格进行比较，案例价格在标准价格的上下5％以內的浮动，就可以判断为正常价格，否则就是非正常成交价格；将非正常交易价格调修正至5％的浮动范围内。所述标准价格为案例房地产在所属板块内对应的价格标杆通过影响因素值修正得到的价格，也就是案例房地产通过标杆修正评估法所获得的评估价格。具体的，案例标准价格＝价格标杆×部分影响因素值1×部分影响因素值2。其中所述部分影响因素值1和部分影响因素值2分别为不同的影响因素值之和，两者相加为总的影响因素值。可以根据影响因素的种类不同，进行区分。所述部分影响因素值1和部分影响因素值2小于正阈值，大于负阈值。

所述标杆价格调整单元，用于进行标杆基价调整和区域影响源调整。标杆基价调整包括对日常管理采集的各种住宅类型经过甄别修正，各种交易(挂牌、成交、拍卖、租赁)案例价格进行基价与区域影响源值的分离。分离后的基价再进行合理(网络中归类方法)的归类。将归类后基价通过设计模型进行科学运算得出相同建筑类型、相同区域标杆基价调整值。根据确定的区域标杆基价调整值，通过网络对相同建筑类型标杆基价调整。区域影响源调整是需要多维度对房地产有影响因素一起参加进行分析研究，并且根据不同区域对各种区域影响源进行单个调整过程，各种区域影响源调整是通过设计模型来实现调整。

房地产价格标杆修正评估子系统202，用于通过标杆网络单元与区域影响源单元，在价格标杆调整子系统203的作用下，对每一个板块价格标杆进行及时有效的更新。价格标杆始终随市场波动而波动。被评估的标的在价格标杆与价格标杆修正子系统作用下得到被评估标的市场价格。

房地产价格标杆修正评估子系统202包括半自动评估子单元，用于把标杆网络单元、区域影响源单元与影响因素值自动调整单元整合一起，对房地产价格进行半自动估价。具体的，房地产价格标杆修正评估子系统202用于通过房地产价格标杆修正评估法对房地产进行估价，包括：个别因素与价格标杆标准因素进行比较，得到差异值，通过设计模型进行计算取得评估标的市场价格。

上述房地产估价系统具有如下特点：改变了目前市场上自动估价中不确定因素的修正，例如人的感觉、区域内供求等；系统内小区数据的数量与内容完整性决定了估价的精度。

上述房地产估价系统的工作原理是当输入地址(小区)、幢、层、室信息结束后，系统自动开启寻找模式，从室,层、幢、小区、室标杆、建筑类型标杆,板块标杆依次寻找。室信息内容完整估价精度最高，精度从室到板块标杆依次递减。

发明人发现，人们在观察标的物时首先是确定哪几个影响因素的影响，这些影响因素对我的工作与生活影响程度；然后选择周边类似效用的价格比较，总价格到了合适的价位,再有影响因素影响就忽略不计。因此，每个影响因素值是一个不确定值，影响因素值的大小是因人而异的，并且影响因素总值在一定区域范围内，是要受到购买总价限制，这个限制我们称它为阈值。价格标杆修正评估法中影响因素修正采用每个影响因素值累加方法(部分影响因素累计值受到影响阀值限制)。针对影响因素总值设一个正阈值和一个负阈值，而所述正阈值和负阈值在不同环境下是有变化的。

价格标杆修正评估法计算公式:

评估标的＝价格标杆×部分影响因素值1×部分影响因素值2，其中所述部分影响因素值1和部分影响因素值2分别为不同的影响因素值之和，两者相加为总的影响因素值。所述部分影响因素值1和部分影响因素值2小于正阈值，大于负阈值。

价格标杆修正评估法计算公式具有如下特点：评估标的经过简单影响因素修正和阀值的控制；影响因素值都有一个小的合理区间(系统内可以提取这个区间)；每个影响因素合理区间形成总值，通过阈值控制让被评估的案例价格结果在合理区间内，评估价格不会出现离奇高或低的现象。

所述价格标杆修正评估方法具有如下优点：价格标杆确定有完整的市场比较理论基础，它是通过各种类型交易数据，综合分析得到结果，又经过市场反复比较与验证，与市场价格吻合度很高；价格标杆有网络关联，点与点之间有互动、牵制、有序的共进退关系，一个标杆点价格不会偏离与它直接关联的标杆点价格太多的。它的真实性和可靠性有保证，在房地产价格评估时参照指导性更强，对它进行修正得到的价格与市场价格吻合度高。个别特殊案例出现价格偏差，也不会超出合理的范围；每个影响因素取值范围可以确定，它是系统中各种价格之间的系数，市场上的相关数据，通过设计模型计算提取，不是个人经验决定。每个影响因素值可以量化，可以验证，经得起时间考验。

同样因为每个影响因素值可以量化这个结论，让评估结果比传统的评估结果依据更充分、更合理、更阳光；价格标杆修正评估法得到的结果，从目前测试数据看：评估过程计算公式简单可靠，方法通俗易懂，影响因素值提取可信程度高；价格评估过程与结果可以全部公开，所用参数都可以追溯与验证，这个结果比目前在使用的市场比较法有更多的优势；易于推广应用，只要在地藉管理的基础上，增加价格标杆子系统，价格标杆修正子系统，价格标杆调整子系统即可。

以上所述仅是本发明的优选实施方式，应当指出，对于本技术领域的普通技术人员，在不脱离本发明原理的前提下，还可以做出若干改进和润饰，这些改进和润饰也应视为本发明的保护范围。