待复垦宅基地的价值转换测评方法及装置的制造方法
【技术领域】
[0001] 本发明涉及建设用地流转价格评估技术领域，尤其涉及一种待复垦宅基地价值转 换测评方法及装置。
【背景技术】
[0002] 目前，我国城镇土地分等定级早已完成，以基准地价、标定地价为核心的城镇土地 价格体系已经形成，但由于集体建设用地交易市场不成熟，尚未建立《集体建设用地定级估 价规程》，没有一个统一的土地价格体系。对于集体建设用地的价值构成及定量测算技术及 方法较少，通常情况是将其置于城乡建设用地增减挂钩以及集体建设用地流转中研究，或 基于物权法的角度分析集体建设用地使用权权力价值。当然也有从随宅基地复垦而损失的 功能角度来反推宅基地的价值构成。由此可见目前对于农村集体建设用地，没有一个统一 的土地价格体系，且对其价值的构成及定量测算方法技术相对不多。使得在城乡建设用地 增减挂钩过程中，对拆旧区的复垦补偿缺乏科学的依据。而就目前城乡建设用地增减挂钩 过程中日益凸显的问题，也引起了大量的关注。宅基地复垦区农民的安置与就业、土地复耕 的产权归属、土地收益的分配等一系列问题成了挂钩工作开展的主要阻力。对拆旧区的复 垦补偿制定合理补偿标准，已经成为增减挂钩、城乡统筹研究的重点与难点。可见，急需一 种宅基地复垦前、后土地价值量及价值转化的测评技术和方法，以便为制定合理的补偿标 准提供理论依据和技术参考。
【发明内容】
[0003] 有鉴于此，本发明提供一种待复垦宅基地的价值转换测评方法，能够定量测评某 块特定宅基地复垦前的价值量及复垦后所具有的价值量，为制定合理的补偿标准提供理论 依据和技术参考。
[0004] 本发明提供的一种待复垦宅基地的价值转换测评方法，包括以下步骤：
[0005] 接收来自用户的待复垦宅基地的编号信息；
[0006] 从地块空间数据库中获取所述编号信息对应的待复垦宅基地的属性数据和空间 数据；
[0007] 将获取的所述属性数据和空间数据进行标准化处理，并将标准化处理后的数据带 入宅基地地块价值测评模型中，计算出所述待复垦宅基地复垦前及复垦后的价值量并输出 至用户。
[0008] 进一步，在所述接收来自用户的待复垦宅基地的编号信息的步骤之前，还包括：
[0009] 对所述待复垦宅基地进行编号；
[0010] 将所述待复垦宅基地的属性数据和空间数据存储在地块空间数据库中。
[0011] 进一步，在计算出所述待复垦宅基地复垦前及复垦后的价值量的步骤之后，还包 括：
[0012] 将计算出的所述待复垦宅基地复垦前及复垦后的价值量存入地块价值数据库中 的步骤。
[0013] 进一步，将所述属性数据和空间数据进行标准化处理后得到的数据包括：宅基地 单位面积的生活资料价值、宅基地单位面积的生产资料价值、宅基地单位面积的社会保障 价值、宅基地单位面积的文化服务价值、耕地单位面积的价值量、耕地单位面积的社会价值 及耕地单位面积的生态价值；所述宅基地地块价值测评模型包括：复垦前地块价值测评模 型及复垦后地块价值测评模型；
[0014] 所述复垦前地块价值测评模型的测评公式为：VHL^VHi+VBi+VIi+VCi，根据该公式 及所述待复垦宅基地的面积，即可计算出待复垦宅基地复垦前的价值量；
[0015] 其中，VHLi为第i块宅基地单位面积的价值量；VHi为第i块宅基地单位面积的生 活资料价值；VBi为第i块宅基地单位面积的生产资料价值；VI,为第i宅基地单位面积的 社会保障价值；为第i块宅基地单位面积的文化服务价值；
[0016] 所述复垦后地块价值测评模型的测评公式为：VFfVFEi+VGIi+VEi，根据该公式及 所述待复垦宅基地的面积，即可计算出待复垦宅基地复垦后的价值量；
[0017] 其中，第i块宅基地复垦后转换成第i块耕地，VFi为第i块耕地单位面积的价值 量；VFEi为第i块耕地单位面积的经济价值；VGL为第i块耕地单位面积的社会价值；VEi 为第i块耕地单位面积的生态价值。
[0018] 进一步，所述第i块宅基地单位面积的生活资料价值aim，其中，pm为宅 基地第m种结构单位面积的补偿价格；aim为第i块宅基地第m种结构的总面积；
[0019] 所述第i块宅基地单位面积的生产资料价值
【主权项】
1. 一种待复垦宅基地的价值转换测评方法，其特征在于，包括如下步骤： 接收来自用户的待复垦宅基地的编号信息； 从地块空间数据库中获取所述编号信息对应的待复垦宅基地的属性数据和空间数 据； 将获取的所述属性数据和空间数据进行标准化处理，并将标准化处理后的数据带入宅 基地地块价值测评模型中，计算出所述待复垦宅基地复垦前及复垦后的价值量并输出至用 户。
2. 如权利要求1所述的待复垦宅基地价值转换测评方法，其特征在于，在所述接收来 自用户的待复垦宅基地的编号信息的步骤之前，还包括： 对所述待复垦宅基地进行编号； 将所述待复垦宅基地的属性数据和空间数据存储在地块空间数据库中。
3. 如权利要求1所述的待复垦宅基地价值转换测评方法，其特征在于，在计算出所述 待复垦宅基地复垦前及复垦后的价值量的步骤之后，还包括： 将计算出的所述待复垦宅基地复垦前及复垦后的价值量存入地块价值数据库中的步 骤。
4. 如权利要求1-3任一项所述的待复垦宅基地价值转换测评方法，其特征在于，将所 述属性数据和空间数据进行标准化处理后得到的数据包括：宅基地单位面积的生活资料价 值、宅基地单位面积的生产资料价值、宅基地单位面积的社会保障价值、宅基地单位面积的 文化服务价值、耕地单位面积的价值量、耕地单位面积的社会价值及耕地单位面积的生态 价值；所述宅基地地块价值测评模型包括：复垦前地块价值测评模型及复垦后地块价值测 评模型； 所述复垦前地块价值测评模型的测评公式为：VHL^VHi+VBi+VIi+VCi，根据该公式及所 述待复垦宅基地的面积，即可计算出待复垦宅基地复垦前的价值量； 其中，VHQ为第i块宅基地单位面积的价值量；VHi为第i块宅基地单位面积的生活 资料价值；VBi为第i块宅基地单位面积的生产资料价值；VI,为第i宅基地单位面积的社 会保障价值；为第i块宅基地单位面积的文化服务价值； 所述复垦后地块价值测评模型的测评公式为：VF^VFEi+VGIi+VEi，根据该公式及所述 待复垦宅基地的面积，即可计算出待复垦宅基地复垦后的价值量； 其中，第i块宅基地复垦后转换成第i块耕地，VFi为第i块耕地单位面积的价值量；VFEi为第i块耕地单位面积的经济价值；VGL为第i块耕地单位面积的社会价值；VEi为第 i块耕地单位面积的生态价值。
5. 如权利要求4所述的待复垦宅基地价值转换测评方法，其特征在于， 所述第i块宅基地单位面积的生活资料价值aim，其中，Pm为宅基地第m种结 构单位面积的补偿价格；aim为第i块宅基地第m种结构的总面积； 所述第i块宅基地单位面积的生产资料价值：
，其中，VSBi为第i块宅基地 附属用地畜禽等养殖收益；Y为贴现率； 所述第i块宅基地单位面积的社会保障价值：VIi=VI'iX0p其中，VI'，第i块宅基地 单位面积的理论社会保障价值邛i为第i块宅基地的社会保障价值需求修正系数； 所述第i块宅基地单位面积的文化服务价值VCfVC'iXs，式中：VC'i为第i块宅基地 的理论文化服务功能，S为宅基地文化服务价值修正系数。
6. 如权利要求4所述的待复垦宅基地价值转换测评方法，其特征在于， 所述第i块耕地单位面积的经济价值：
h为第i块耕地单位面积的年净收 益；Y为贴现率； 所述第i块耕地单位面积的社会价值WGIfVGi+VIFi，其中，VGi为第i块耕地单位面积 的社会稳定价值，VIFi为第i块耕地单位面积的社会保障价值； 其中，
VG"为第i块耕地单位面积的社会稳定价值，VG2i为第 i块耕地单位面积的培肥投入的折现值，VG3i为第i块耕地单位面积的收益损失的折现值 (元)，bi为第i块耕地的面积iXpi为第i块耕》单位面积的理论社会价
值，Pi为第i块耕地的社会保障价值需求修正系数；eu为第i户农户第j块耕地的修正 系数； 所述第i块复垦地块单位面积的生态价值： 其中，vmi ， 为第i块复垦地块保持土壤的经济收益；vgi为第i块复垦地块大气调节的经济收益；vwi为 第i块复垦地块水源涵养的经济收益；vti为第i块复垦地块废物处理的经济收益；Vdi为第 i块复垦地块生物多样性的经济收益；a,为第i块复垦面积的大小八为还原率。
7. 如权利要求1-3任一项所述的待复垦宅基地价值转换测评方法，其特征在于，所述 属性数据包括：复垦前宅基地地块属性数据、复垦后耕地地块属性数据及复垦地块使用农 户属性数据；所述空间数据包括：叠加区域土壤图层、水系图层、土地利用类型图斑、道路 图层及水利水系图层。
8. -种待复垦宅基地价值转换测评装置，其特征在于，包括： 接收模块，用于接收来自用户的待复垦宅基地的编号信息； 获取模块，用于从存储模块中获取所述编号信息对应的待复垦宅基地的属性数据和空 间数据； 存储模块，用于存储待复垦宅基地的属性数据和空间数据； 地块价值测评模块，用于将获取的将获取的所述属性数据和空间数据进行标准化处 理，并将标准化处理后的数据带入宅基地地块价值测评模型中，计算出所述待复垦宅基地 复垦前及复垦后的价值量并输出至用户。
9. 如权利要求8所述的待复垦宅基地价值转换测评装置，其特征在于，还包括： 编号模块，用于对所述待复垦宅基地进行编号，得到宅基地编号信息并将其存入地块 空间数据库中。
10. 如权利要求7或8所述的待复垦宅基地价值转换测评装置，其特征在于，所属存 储模块，还用于存储地块价值测评模块计算出的所述待复垦宅基地复垦前及复垦后的价值 量。
【专利摘要】本发明提供了一种待复垦宅基地的价值转换测评方法及装置，所述方法包括：接收来自用户的待复垦宅基地的编号信息；从地块空间数据库中获取所述编号信息对应的待复垦宅基地的属性数据和空间数据；将获取的所述属性数据和空间数据进行标准化处理，并将标准化处理后的数据带入宅基地地块价值测评模型中，计算出所述待复垦宅基地复垦前及复垦后的价值量并输出至用户。应用本发明提供的方法及装置，能够定量测评某块特定宅基地复垦前的价值量及复垦后所具有的价值量，为制定合理的补偿标准提供理论依据和技术参考。
【IPC分类】G06Q50-16
【公开号】CN104778641
【申请号】CN201410017456
【发明人】魏朝富, 杨馨越, 吕家恪
【申请人】西南大学
【公开日】2015年7月15日
【申请日】2014年1月15日