使用不动产证券的不动产交易系统及其方法

专利名称：使用不动产证券的不动产交易系统及其方法
技术领域：
本发明涉及不动产交易系统和方法，尤其是涉及使用不动产证券化(real estate securitization)的不动产交易系统和方法，所述系统和方法能够通过证券化不动产并出售包括所有权证券和投资证券的多个分割证券，来减轻对居住权持有者和投资者的负担。
2. 相关技术的讨论
一般来说，因为不动产昂贵并呈现高度的个体性和地域性，投资者或管理人必须有大量的资金或专业化的知识或经验，来将资金投资于不动产并管理不动产。此外，不动产的交易规模相对较大，而市场流动性(liquidity)低且流动力(fluidity)低。
当不动产停滞时，为了克服企业财政困难并重建企业组织而出售的不动产的数量以及由于失业原因而出售的不动产的数量快速增加，且不动产很难售出。这妨碍了企业组织的重建并增加了银行机构的呆账，进而导致不动产的价格由于交易的剧烈减少而突然跌落。当不动产发展时，由于不动产特征的交易规模大和流动性低，具有少量资金的投资者不能容易地参 与不动产交易，这可能使不动产市场被风险资本扰乱。
为了克服不动产的这种缺点，出现了使不动产市场与金融市场结合的
产品，如不动产基金和不动产投资信托(Real Estate Investment Trast， REIT)。然而，由于存在具有高度流动性和高度收益性的可选投资产品， 上述动产并没有普及。
不动产基金是用于不动产投资的资本的聚集，且专业人员将所聚集的 资本投资于各种谨慎选择的不动产，如不动产发展、有利可图的不动产、 项目融资和资产支持型证券(Asset Backed Securities, ABS ),并分配收入。 由投资于不动产的少量资金产生的收入被返回给投资者。
REIT与不动产基金相同的性质在于它们都是在不动产的间接投资市 场中充当投资工具，但在法律性质和结构方面与不动产基金不同。REIT 是致力于投资不动产的股份公司，且必须有内部资产管理功能，并持有一 定的资本。此外，因为它们具有股份公司的形式，所以REIT需要持有相 应于70%以上资产的不动产，并且在将资本4殳资于不动产发展和借货资本 中面临困难。REIT是将投资产权(叫uity)作为小单位进行标准化和证券 化而产生的产品。也就是说，不动产产权被分割成小单位，进行证券化， 并通过资本市场连接到多个投资者。特别是，REIT向拥有少量资金的投资 者提供投资于不动产的机会。
然而，投资基金和REIT都集中于投资，以便拥有少量资金的投资者 参与不动产投资。它们将不动产投资的很多投资者和资本有利地引导到不
动产市场中，并防止不动产市场被风险资本扰乱。然而，投资基金和REIT 没有考虑到如下事实不动产的根本目的不是投资，而是土地的实际居住 和使用。
因此，希望持有稳定居住空间的人们忽视了现有不动产投资并不适合 于实际居住，且不参与不动产市场。另外，投资者将其目光从传统的投资 方案转移，因为在精选的不动产中进行目标投资是很困难的。
通信技术的发展产生了通过网络如互联网来提供不动产交易信息并
7且促成(broker)不动产交易的系统。然而，没有针对实际居住者的进行 不动产交易的系统。例如，在名称为"System and Method for Mediating Transactions in Real Estate Through Network" 的！韦国专利申；貪No. 10-2003-0033334和名称为"Method for Real Estate Transaction with Escrow and Title Insurance through Computer Network" 的l韦国专利申i青No. 10-2004-0017945中，公开了 一种减轻通过网络进行不动产交易的风险的技 术。然而，这些方案针对现有的直接投资，其中不动产投资获得不动产的 所有权是必要的。
作为结果，针对所有权获得的直接投资在投资资金、累进税和与交易 有关的税方面，对投资者施加了负担。仅仅针对产权的现有不动产金融产 品不提供目标投资，且不能吸引投资者。希望使用财产的人们只以消费的 方式，如租赁，来参与不动产市场。同时，即使通信技术的发展导致基础 设施能够容易得到与不动产有关的信息，使用者也只利用关于不动产趋势 的信息，以检查空房的存在或关于待售不动产的信息。
因此，需要一种新的不动产交易系统和方法，该系统和方法能够通过 利用现有的通信勤出设施来满足投资者和实际居住者的需要。

发明内容
为了解决与传统不动产交易相关的上迷问题并提供各种额外的优点， 本发明致力于使用不动产证券化的不动产交易系统和方法，其中不动产特 殊目的公司购买不动产，并将不动产的权利分割成居住权和在不动产证券 交易所作为投资证券进行交易的投资权，与标准证券一样，居住权和投资 权具有不同的红利百分比(dividend percentage),以l更希望实际居住的买 方通过只支付不动产价格的一部分来居住在该财产上，以及希望投资的个 人为了期望的产权而投资于不动产。
本发明还致力于使用不动产证券化的不动产交易系统和方法，其中提 供不动产证券化服务的服务器将待售不动产的权利分割成各具有不同的 红利百分比的居住权和投资权，通过证券交易服务器出售居住权和投资权，根据合同支付交易资金，以及建立所述权利以减轻收回投资资金的负 担并保证权利的安全转移。
本发明还致力于使用不动产证券化的不动产交易系统和方法，其中不 动产的所有权的一部分被分割成多个产权，并被证券化成像标准证券一样
流通的投资证券，且允许买方使其产权权利(equity right)在交易所流通， 以便不动产的可自由分割的产权权利多次流通。
本发明还致力于使用不动产证券化的不动产交易系统和方法，其能够 通过以下方法来容易且安全地销售不动产的产权权利通过交易或合同后 交易、以基于根据不动产当前价格的估计价格的卖方设定价格或通过竟争 而进行产权权利销售，自动支付费用，并且自动改变不动产特殊目的公司 的不动产权利。
本发明的第一方面提供一种不动产交易系统，用于使用通过通信网络 连接的交易人终端进行证券化不动产产权销售，该系统包括不动产证券 化服务器，其用于购买不动产，将不动产的产权权利分割成各具有不同的 红利权利的居住权和投资证券，并管理证券的权利和红利；不动产证券交 易服务器，其用于提供来自不动产证券化服务器的关于投资证券的信息以 及来自交易人终端的关于投资证券销售的信息、连同关于不动产的估计价 格的信息，响应于来自交易人终端的购买请求来分割并购买投资证券，以 及向不动产证券化服务器提供权利的结果变更；以及资产评估服务器，其
用于向不动产证券交易服务器提供关于相应于投资证券的不动产估计价 格的信息。
和投资证券的权利建立器，并且该权利建立器可根据预定的标准，来确定 居住权和投资证券之间的产权权利比率、居住权和投资证券之间的红利比 率、居住权持有者的购买条件、出售时间的条件和红利日期的条件中的至 少一项。
本发明的第二方面提供一种在不动产和连接到通信网络的产权交易 人终端之间进行的不动产交易方法，该方法包括不动产证券化步骤，其 才艮据由卖方终端4是供的关于不动产的信息和不动产的资产评估信息，通过不动产证券化服务器，将待售不动产的产权权利分割成各具有不同红利比
率的居住权和投资证券；证券流通步骤，其通过不动产证券交易服务器， 接收来自不动产证券化服务器的投资证券信息或来自交易人终端的投资 证券的出售信息，向交易人终端提供投资证券信息连同资产评估信息，并 向不动产证券化服务器提供由出售产生的权利变更信息；权利更新步骤， 其通过不动产证券化服务器，用从不动产证券化服务器接收到的权利变更 信息来更新不动产产权权利的权利信息；以及红利提供步骤，其通过不动 产证券化服务器，在满足预定的红利条件时，以预定的不同红利百分比提 供居住权和投资证券的红利。
该方法可进一步包括居住权流通步骤，其通过不动产证券交易服务
器，向交易人终端提供来自不动产证券化服务器的居住权信息或来自交易
人终端的居住权信息连同资产评估信息，响应于来自满足预定购买条件的
买方的购买请求而进行交易，并向不动产证券化服务器提供权利变更信 自
该方法可进一步包括提供步骤，其通过不动产证券交易服务器，向交 易人终端提供来自不动产证券化服务器的居住权和投资证券信息，制定销
售合同，并向不动产证券化服务器提供合同信息；以及包括登记权利建立 步骤，其当收到的销售合同满足预定标准时，通过不动产证券化服务器， 根据合同从卖方购买不动产，取得不动产的所有权，并建立对于分割的居 住权和投资证券的权利。
该方法可进一步包括居住权委托和出售步骤，其通过不动产证券交易 服务器或不动产证券化服务器，向提供离线不动产经纪(brokering)的国 外管理公司提供关于待售居住权的信息，并且当从国外管理公司收到关于 售出的居住权的信息时，通过不动产证券化服务器，用该信息更新权利。


通过参考附图而详细描述本发明的优选示例性实施方式，本发明的上 面和其它目的、特征和优点将对本领域的普通技术人员变得更清楚，其中图l是示出本发明概念的结构图2是示出根据本发明的产权权利的分割的概念图3是示出根据本发明的产权权利的分割和红利的概念图4是示出根据本发明示例性实施方式的使用不动产信托的不动产交 易系统的示意性结构图5是示出根据本发明示例性实施方式的不动产证券化服务器的结构图6是示出根据本发明示例性实施方式的不动产证券交易服务器的结构图7是示出根据本发明示例性实施方式的使用不动产证券化的不动产 交易方法的流程图8示出不动产证券化请求；以及
图9示出不动产权利记录册。
具体实施例方式
在下文中，将参考附图来详细描述本发明的示例性实施方式。本发明 不限于下面公开的实施方式，而是可以各种形式实现。描述下列实施方式， 以便使本领域的普通技术人员能够具体化和实践本发明。
图1示出不动产证券化的概念。虽然关于不动产描述了本发明的示例 性实施方式，本发明的系统和方法可适用于可被个人委托、占用或才更资的 准不动产，例如车辆、船舶、艺术作品、古董等。
参考图1,资产持有者IO向不动产特殊目的公司20出售他或她的不 动产。在这种情况下，资产持有者10可出售不动产的全部所有权、相应 于所有权的一些产权的居住权或除居住权以外的剩余产权。
不动产特殊目的公司20或单独的不动产信托公司在不动产登记簿上 被记录为售出不动产的所有者。居住权和投资证券持有者的记录可从不动 产特殊目的公司20或信托公司的信托记录册中找到。
也就是说，不动产以不动产特殊目的公司20或信托公司的名义而不
ii是以持有产权权利的实际居住者和投资者的名义被登记，以便避免保全处 置或强制执行。这阻止了所有权的纠纷，因而可靠地保护该产权权利。
不动产特殊目的公司20将不动产的全部所有权分割成居住权和4更资
权。居住权产生使用不动产和接收收益的权利，而投资权被进一步分割成
在不动产证券交易所30列出的具有每股价格的投资证券，并出售给才殳资 者。居住权可在不动产证券交易所30出售。
拥有土地、仓库或建筑物而不是公寓的居住权持有者将这样的不动产 委托给单独的不动产管理公司50，因为他或她作为个体不容易管理这样的 不动产。在这种情况下，居住权持有者可获得除去提供给不动产管理/>司 的佣金之外的租赁收益。同时，不动产特殊目的公司20可拥有这样的不 动产的居住权，期望获得来自居住权的租赁收益或^f吏用收益。不动产管理 公司50可以是进行离线不动产经纪的不动产特许经销商或不动产经纪人 的协会。这允许促成居住权销售，这时买方需要拜访不动产经纪人，以便 产生不动产的出售请求(通过红利或与产权权利持有者的协议)或购买居 住权。
不动产特殊目的公司20通过考虑不动产的价格、优先权等，来分割 除居住权产权以外的剩余产权，发行投资证券。例如，当51%被分配给居 住权时，这需要51%的产权，不动产特殊目的公司20在不动产证券交易 所30发行相应于49%的产权(例如，10000支股票)的待售证券，每股具 有其面值。
在这种情况下，不动产的价格可由资产评估机构40估计，以反映不 动产的估计价格。同时，当进行证券交易时资产评估机构40可与不动产 证券交易所30合作来提供不动产的估计价格，并用售出证券的卖价来更 新评估信息。
同时，当分割居住权和投资证券时，不动产特殊目的公司20将居住 权的产权设定为不动产全部产权的51%。可更改居住权的产权。在具有相 似价值的邻近不动产中，产权百分比可不同。
投资证券以由供求原则确定的价格在不动产证券交易所30交易。在这样的交易中，允许冲殳资者直接投资于期望的不动产，这与现有的不动产 间接投资不同。特定不动产的投资证券的价格由易受不动产的当前价值和 未来价值影响的投资者实时地改变。投资证券的价格依赖于个别不动产的 状况和位置，其导致不动产具有细微、精确和实时的价格。因此，很难根 据只建议筒单参考的简单的现有不动产价格信息，来确定个别投资证券的 价格。在示例性实施方式中，包括红利权的不动产投资证券的价值被准确 地计算，且当证券被实际售出时，价值信息被反馈给资产评估机构40,用 于更准确地评估个别不动产。
当不动产必须以现金售出(通过在所有投资证券持有者和居住4又持有 者中间的协议或其它合法条件的满足)时，不动产的交易资金可作为与产 权百分比成比例的红利而提供。在这种情况下，因为居住权持有者直接使 用不动产或获得租赁收益，投资证券持有者优选地具有比居住权持有者更 多的红利比率。居住权和投资证券之间的分割比率和红利比率，可在不动
产特殊目的公司20将产权权利分割成居住权和投资证券时确定。
同时，当分割产权权利时，不动产特殊目的公司20可设定分割比率、 红利比率、居住权购买者的条件(其可单独地或根据国家政策预设)、出 售时间的条件(可禁止居住权持有者在购买居住权之后的一段预定时间内 重新出售居住权)、红利日期和红利条件中的一部分。同时，当进4亍出售 请求时，资产持有者io可请求设定销售价值和上述可选条件(例如，分 割比率和红利比率)中的一部分。
图2是示出在根据本发明示例性实施方式的方案与不动产的一般间接 投资方案或产生居住权的租赁权的一般交易方案之间的差异的概念图。如 图2所示，为了出售不动产，不动产特殊目的公司或信托公司变成不动产 的物主身份，并根据来自资产评估机构的信息，将产权权利分割成居住权 和投资权，以便为作为证券进行交易作准备。
与不动产的一般间接投资不同，此证券交易准备过程产生作为第一交 易客体的居住权和作第二交易客体的分离投资权。与一般租赁权不同，居 住权持有对一部分不动产权利的直接;K利，例如从不动产的资本收益中接 收红利的红利权。同时，投资权分割成被列出、实时流通的投资证券，其产生红利和资本收益，并由于根据不动产特征存在小幅度的价格下跌，因 而保证稳定的投资。
因此，本发明实现了稳定的居住和投资，因而使居住权持有者满意， 与现有的(长期)租赁不同。国家政策对无房屋者的失败，例如半伯V^寓 或长期公寓租赁，是由于公寓建立在不受欢迎的地区，并且没有投资价值， 只是在公寓居住之后产生分离的成本和败值。此外，该政策不良地消耗政 府基金。本发明的示例性实施方式可解决这些问题。
也就是说，本发明的示例性实施方式可适用于现有的房屋或公寓以及 新公寓，而不区别地区或新的和旧的房屋。根据本发明，因为实际居住者 和投资者购买不动产的产权权利，政府不必提供基金支持。此外，本发明 通过实时的证券销售，可使居住者在投资和稳定的居住方面以及使才殳资者 在目标投资、快速实现收益和资本周转方面满意。
图3示出本发明的示例性实施方式与不动产的一般间接投资之间的详 细差异。参考图3,不动产的一般间接投资指聚集投资基金，投资该基金， 并将红利收益均匀地分配给才殳资者，如附图的上部部分示出的，其中没有
考虑来自不动产的使用收入。然而，本发明的示例性实施方式包括将一 定的投资资金A和所聚集的投资资金B，投资于居住权以获得不动产使用 收入和红利，以及投资于投资权以获得红利；并提供红利，以便管理资本 收益和不动产使用收入，如附图的下部部分示出的。此外，投资权净皮证券 化，以及证券被列出。这能够通过在任何时间进行的证券交易，来产生大 的市场，收回投资资金，并获取受益。
图4是示出根据本发明示例性实施方式的不动产交易系统的结构图。 参考图4,不动产交易系统包括不动产证券化服务器161、管理数据库162、 不动产证券交易服务器121、交易数据库123、资产评估服务器171、不动 产价格数据库172、交易人终端卖方终端140、居住者终端181和投资者 终端191。
不动产证券化服务器161可购买不动产，将不动产的产权权利分割成 各具有不同红利权的居住权和投资证券(不动产证券化)，管理每个证券 的权利和红利，与不动产证券交易服务器121交换关于产权权利变更的信息，接收不动产销售信息(当通过不动产证券交易服务器121请求针对不 动产证券化的出售时)，证券化不动产，建立产权权利，并提供关于产权
权利的信息。管理数据库162存储不动产所有权(所有权数据库)；记录 在不动产登记簿上的信息、记录在管理记录册上的信息和管理条件信息 (不动产数据库)；以及关于准不动产的信息，例如除不动产以外的提供 不动产占有利润收益的物体(准不动产数据库)。当然，成员信息和关于 与权利变更有关的佣金、费用、税等的信息，也可通过数据库来管理。
这里，管理条件可在不动产分割成居住权和投资证券当时或以后建 立，并可在以后修改。管理条件信息包括红利比率以及在产生使用财产的 权利的居住权与投资证券之间的红利比率、居住权的买方条件、居住权的 买方的销售条件、红利条件或日期等。这些条件中的一些可由卖方指定， 用于增加卖价。
例如，居住权的产权权利可设定为51%。居住权和投资证券之间的红 利比率可设定为30:70。居住权的买方可设定为无房屋者，其是第一优先 考虑的人，并支持他或她的家庭的两个或更多成员(根据国家政策)。在 出售时间条件的情况下，在获得居住权之后的七年内禁止出售居住权，且 允许用于投资的产权权利在获得产权权利之后立即被分割和出售。以这种 方式，根据反映不动产的类型和价格、不动产政策的转变、不动产对社会 的影响等，可确定管理条件。管理条件可调节不动产市场的激活和稳定的 水平。同时，通过全部产权出售、最大产权出售、红利分配、产权权利持 有者中间的协议、服务政策的变化等，可改变管理条件。
不动产证券交易服务器121连接到不动产证券化服务器161和资产评 估服务器171。不动产证券交易服务器121提供关于列出的投资证券(如 果必要，包括居住权)的信息和关于由交易人终端(例如，居住者终端181 或投资者终端182)请求出售的产权权利的信息(包括影响价格的设置， 例如居住权分割比率和红利比率)，连同当前价格。此外，当收到来自交 易人终端(例如，居住者终端181或投资者终端182)的购买请求时，不 动产证券交易服务器121基于产权权利和买方信息，根据预定的管理条件， 确定交易可允许的产权、使用财产的权利和收益分配率。而且，不动产证券交易服务器121向不动产证券化服务器161提供由交易引起的产权权利 的变更。即，不动产证券交易服务器121代表卖方来进行证券化不动产的 产权权利的交易，并提供使产权权利持有者能够重新出售其产权权利(即， 使产权权利流通)的功能。
为了提供上面的服务，不动产证券交易服务器121可包括交易翁:据库 123，其用于存储产权出售的合同信息、产权信息、关于记录在登记簿上 的不动产的信息和管理条件信息(不动产数据库)；包括记录在信4乇记录 册上的信息的权利建立信息；关于包括佣金和税的费用的信息；产权出售 的交易信息；以及红利信息。交易数据库123可进一步包括用于管理成员 信息的成员信息数据库、用于管理购买和出售请求信息的数据库、买方信 息数据库以及卖方信息数据库。
同时，所示结构可随着居住权交易出售和购买方案以及用于转移不动 产所有权的不动产购买方案而变化。
例如，当不动产被全部委托给不动产证券交易il良务器121时，卖方终 端140通过不动产证券交易服务器121连接到不动产证券化服务器161, 因而消除了对连接①的需要。同时，如果卖方终端140只通过不动产证券 化服务器161进行所有权转移，则连接②可能不是必要的。
此外，当不动产证券交易服务器121代表买方来出售居住权或者不出 售时，连接③或④可能不是必要的。
不动产证券化服务器161分割不动产的产权;f又利，列出投资证券，通 过出售投资证券来改变权利，以预定的方案出售居住权，并转移权利。为 了进行稳定的权利转移，不动产证券化服务器161必须获得不动产的所有 权。然而，这要求不动产证券化服务器161以不动产卖方请求的价;格购买 不动产。因此，不动产证券化服务器161需要用于购买不动产的资本，且 面临居住权或投资证券销售延迟或不能完成时所增加的负担。
为了减轻负担，在示例性实施方式中，不动产证券化服务器161在从 卖方接收到对不动产的出售请求时证券化不动产，通过不动产证券交易服 务器121交易投资证券，并与买方签订合同。居住权的合同以单独的方式或通过不动产证券交易服务器121签订。如果不动产的合同达到预定的水
平(例如，全部价格的80%),则不动产证券化服务器161可以抵押合同( )以便向金融服务器169借货用于购买不动产的资金，并给卖方终端140提供资金以获得对不动产的所有权。不动产证券化服务器161可接着根据合同出售投资证券和居住权，并向相应的买方安全地提供权利。如果不动产证券化服务器161的管理公司具有其资金，则它向卖方终端140提供资金，而不是从金融服务器169借货资金。这使不动产证券化服务器161能够减轻对所有权转移时间和资本的负担。
当然，在所有产权权利被签订合同用于出售之后，可转移所有4又，可建立权利，可接着将资金提供给不动产卖方。然而，当时间延长时，这对卖方和产权买方是一个不利条件。
图5是示出根据本发明示例性实施方式的不动产证券化服务器200的结构图。参考图5，不动产证券化服务器200可选择性地包括销售信息管理器210，其用于接收不动产的卖价、居住权和投资证券之间的分割比率以及居住权和投资证券之间的红利比率中的至少 一个作为销售信息，以及接收对不动产的购买请求；交易请求器222,其用于向不动产证券交易服务器提供来自销售信息管理器210的销售信息，以请求交易合同；以及权利建立/搜索单元221，其用于接收来自不动产证券交易服务器的交易结束信息，支付不动产的交易资金，转移权利，请求不动产证券交易服务器执行已签订的交易，并在收到权利询问请求时提供权利信息。
进一步地，不动产证券化服务器200可选择性地包括交易批准者212,其用于通过认可出售可能性或出售请求的有效性来批准交易；合同/交易处理器211,其实质上用于处理合同和交易；管理公司管理器223,其用于将居住权委托给能够提供离线不动产经纪的管理公司，从管理公司接收销售信息，并请求变更权利；资产评估管理器224,其用于获得资产价值信息，以与资产评估服务器协作来分割居住权和投资证券；以及红利提供器225,其用于管理4是供红利的红利日期。
同时，不动产证券化服务器200可选择性地包括控制器220和用于将信息发射到国外服务器并从国外服务器接收信息的信息收发器230。图6是示出根据本发明示例性实施方式的不动产证券交易服务器300的结构图。如图6所示，不动产证券交易服务器300与不动产证券化服务器、资产评估服务器、管理公司服务器和个人信息询问服务器协作。
首先，不动产证券交易服务器300包括销售信息管理器300，其用于管理产权或不动产的销售信息；产权交易管理器320,其用于提供产权销售信息，并接收出售和购买请求；产权信息提供器334,其用于提供关于不动产的产权权利的信息，连同当前价格和红利比率；合同/交易处理器321，其用于在收到购买请求时，比较买方信息与不动产的管理条件，以确定是否允许买方购买不动产，以及当允许买方购买不动产时，处理合同或交易；权利关系处理器322,其用于根据来自合同/交易处理器321的结果，来产生关于要提供给买方和不动产证券化服务器的权利关系变更的信息；交易资金处理器335,其用于根据来自合同/交易处理器321的结果，来支付交易资金；以及费用处理器333,其用于单独地计算费用中的^L和佣金，并支付费用。
不动产证券交易服务器300进一步包括不动产证券化处理器341,其用于请求不动产证券化服务器出售不动产，或从不动产证券化服务器接收不动产产权信息；权利信息更新器342，其用于与不动产证券化服务器交换关于产权权利变更的信息；资产评估管理器343，其用于将由出售成功产生的产权价格信息反馈给资产评估服务器；管理公司管理器344,其用于向提供离线不动产经纪的国外管理公司提供关于待售居住权的信息，接收关于售出的居住权的信息，并认可交易事件；以及信息收发器350,其用于连接组件与不动产证券化服务器、资产评估服务器、个人信息询问服务器(需要用来确定是否满足权利条件)和管理7>司服务器。
不动产证券交易服务器300可进一步包括控制器340，其用于在管理组件的同时使组件的输入和输出彼此连接，提供确定或计算功能所需的信息，搜索和提供来自交易数据库123的必要信息或用输出信息更新交易数据库123，以及执行与红利有关的处理。
同时，权利信息更新器342可进一步包括权利变更通知器，其用于当存在产权权利的变更时，例如通过电子邮件、短消息、语音消息或多J 某体消息，来向持有不动产的产权权利的持有者通知权利变更状态。图5示出
的权利建立/搜索单元221可用权利变更通知器来代替。
价格信息管理器343向资产评估服务器提供由交易成功产生的产权销 售信息，资产评估服务器可用产权销售信息更新现有的资产评估信息。
产权信息提供器334记录产权权利和由卖方指定的卖价，并提供该信 息连同价格信息和红利信息。合同/交易处理器321可使用合同后交易、立 即交易和竟标，来进行产权权利销售。
当作为信托条件的时间限制已经过去或作为信托条件的目标收益率 实现时，控制器340提供来自资本收益的红利。在这种情况下，产生使用 财产的权利的产权权利的红利率小于用于投资的产^f又权利的红利率。同 时，当不动产是用于居住的房屋时，只有资本收益作为红利被提供，而当 不动产是商业建筑物、办公楼或能够产生收益的停车场时，可根据预先确 定的一段时间，将一部分收益作为红利提供。在这种情况下，与来自资本 收益的红利不同，较大的红利可提供给通过使用不动产来贡献收益的不动 产用户。或者，这样的与红利有关的信息可提供给不动产证券化服务器的 红利提供器，以便提供红利。
系统可进一步包括用于提供不动产的地理信息或价格转变信息的单 元(没有示出)。
图7是示出根据本发明的不动产交易方法的流程图。
是一种用于通过双向数据通信网络在卖方和买方之间提供不动产交易服 务的方法。
首先，卖方通过卖方终端访问不动产特殊目的7>司服务器，并向不动 产特殊目的公司服务器提供关于待售不动产(例如，公寓、房屋、办公楼 或商业建筑物)的信息。例如，通过使用网站上的网络文件，可容易地提 供该信息。以这种方式，卖方委托不动产特殊目的公司服务器出售该不动 产。
肖售/信托程
19序的网络上向卖方提供出售请求表格。出售请求表格可包括例如不动产的 标志、权利类型(例如，居住权和投资权)、出售/购买、请求者的个人信 息(例如，身份证号码、名字、地址等)以及身份文件(附到请求上)。 该请求可进一步包括财产的地址、不动产的类型(例如，办公楼、商业建 筑物、空地)等等。
居住权和投资证券的比率可根据来自资产评估机构的评论，由不动产 特殊目的公司来确定，或可由资产持有者指定。在这种情况下，因为资产 持有者可能希望在售出他或她的不动产时持有居住权或投资权，除了居住 权持有者和投资权的比率以外，还可指定投资权分割、资本收益的红利比 率和适当的卖价(当低于标准时，交易批准者可能不批准这些指定)。通 过将必要的信息记录到购买/出售请求表格，并将该请求发送到不动产证券 化服务器，卖方可请求出售不动产。服务器提供请求记录方法和有关的说 明。优选地，服务器通过网站、电子邮件、移动电话、有线电话、公告牌 和离线咨询室，来支持咨询服务，以便提供关于居住权和投资权的用途和 功能的详细信息。
图8示出这样的不动产证券化请求的例子。该请求只是简单的例子， 且如果必要可被修改。不动产证券化请求包括财产的地址和不动产的类 型，以便限定证券化的不动产。如果可能，不动产证券化请求可进一步包 括建筑物的名称，以便促进该限定。
不动产特殊目的公司或单独的不动产信托公司被记录为不动产证券 化的所有者。居住权持有者和投资者的产权百分比和红利百分比，可,人信 托记录册(或权利记录册)中找到。居住权持有者和投资者可由不同的颜 色标识。此外，居住权持有者和投资者可由其证券标识。实际证券用不同 的颜色制成，以容易识别权利的类型。该过程允许原始的合法个人将第三 方指定为居住权持有者。证券化请求需要确定居住权和投资证券的产权百 分比。以及也可确定和单独地记录相应的红利百分比。可记录所发行的投 资证券的全部股票和投资证券的一支股票的价格。如果没有记录这些，则 由不动产特殊目的公司根据各种标准来确定该信息。
根据本发明，不动产特殊目的公司服务器可产生并存储信托登记簿(没有示出)，并可与不动产特殊目的公司服务器协作来管理和更新信托 登记簿，特定不动产的居住权、投资权和流通的产权权利的变更可记录在 该信托登记簿上。此外，不动产特殊目的公司服务器可允许成员免费或支 付费用来阅读信托登记簿的内容。由本发明的不动产特殊目的公司服务器 提供的信托登记，可具有与实际上由韩国高级法院提供的不动产登记或信 托登记类似的格式。
卖方请求出售特定的不动产或委托该不动产，其价值接着由资产评估 机构确定。必须准确地确定不动产的当前价值，以便当不动产的产权斥又利 被分割和流通时，作为投资客体的该不动产在市场上没有被忽视。权利规 范可从信托登记簿查阅或利用相应的名称查阅。优选地，权利登记包括不 动产的细节。
居住权持有者和具有投资证券的投资者的细节，净皮优选地记录到单独 的不动产权利记录册。
多个投资者终端提供关于多个产权权利的信息，并出售产权权利，每个产 权权利都包括与不动产有关的权利的至少一部分。这里，该产权权利可指
示特定不动产的所有权产权。例如，可出售的最小产权可包括50%、 10%、 5%和1%。该产权可被分割成居住权和投资权，不动产的当前价格为100%。 产权权利可作为证书提供给买方。每个证书的权利转移可例如通过转移过 程管理。同时，投资证券是投资权的分割版本，即，投资权被分割成预定 数量的股份，并在不动产证券交易所列出。
投资证券的所有者只有投资产权的一部分，即，在特定时间从不动产 的资本收益中接收预定红利的权利，而不是直接占有和使用财产的权利。
此外，投资证券的所有者可在交易所购买和出售证券。
居住权可用上述各种方案来出售和购买(例如，通过离线不动产经纪 人来出售和购买居住权的方案，以及从不动产特殊目的公司直接出售和购 买居住权的方案)。例如，居住权可通过不动产证券交易所出售。在这种 情况下，居住权可被视为一个证券，且不被分割用于出售，与能被自由分 割和合并的一般l殳资证券不同。其后，如果满足预定的红利条件，则来自不动产的收益作为红利以预 定比率提供给居住权持有者和投资权持有者，例如，该红利条件可以是预 定的时间限制的终止或不动产当前价格超过预定价格的增加。当不动产未 被列出和出售给第三方时，可通过将来自不动产的收入作为红利提供给居 住权持有者和投资权持有者，执行红利提供步骤。本质上，投资权持有者 在交易所出售他或她的证券以获得收益。然而，在不动产^t清算的特定情 况下，该收益可作为红利提供给每个证券所有者。
当购买不动产时，红利百分比可根据不动产特殊目的公司、资产评估 机构和卖方的意见来确定，且当新的不动产被售出时立即应用。此外，才艮 据政府的不动产政策，可灵活地应用居住权和投资权的百分比。
根据本发明优选实施方式的方法包括使产权权利流通的步骤，产权权 利包括居住权。也就是说，在提供收益红利之前，投资权持有者可在不动 产证券交易所列出他或她的用于流通的产权权利。居住权也可在不动产证 券交易所流通。本步骤包括产权权利流通步骤，其通过不动产证券交易服 务器来将产权权利出售给可通过网络连接的多个投资者终端。投资权可像 股票一样交易，因为它被分割成几个待售的证券。证券卖方提出他或她的 股票的卖价和出售的数量，以及买方也提出股票的买价和购买的数量。该
交易列表被实时地提供，且当购买订单符合出售订单时，交易成功地进行。 因此，投资证券的一支股票的价值随着在交易所确定的价格而实时变化。
因为投资者只希望接收投资获利，他或她可出售产权权利而不是等待 接收红利，以便收回他或她投资于产权权利的资金。此外，根据本发明， 投资者按照期望数量来分割并流通产权权利。因此，投资者可在期望的时 期内收回期望数量的投资，因而增加了不动产投资的自由度。
图9示出根据本发明的不动产权利记录册的实施例。不动产的居住权 持有者和投资证券所有者被记录到单独的不动产权利记录册，上面记录有 不动产的细节。
例如，不动产权利记录册使用不动产的地址和建筑物名称来限定不动 产。不动产的居住权和投资证券的产权百分比被记录到不动产权利记录 册，以^更标识证券的产权。
此外，居住权持有者和拥有投资证券的投资者，连同投资证券的产权百分比一起，被记录到不动产权利记录册的较低的列中。
如上所述，根据本发明，希望居住在不动产上的人可通过支付几乎少 至一半不动产价格来拥有不动产，以及只希望投资的人可在期望的投资期 间将期望数量的资金投资于不动产，并容易收回他或她的投资。这可促进 不动产中的"l殳资，并允许不动产资本公开并且用于工厂，因而创建新的不 动产市场。本发明可广泛地用于不动产交易领域。
根据本发明，不动产特殊目的公司购买不动产，并将不动产的权利分 割成居住权和在不动产证券交易所作为投资证券进行交易的投资权，与标 准证券一样，居住权和投资权具有不同红利百分比，以便希望实际居住的 买方通过只支付不动产价格的一部分来居住在该财产上，以及希望投资的 人为获取期望的产权而投资于不动产。
因此，居住权买方可通过只支付不动产价格的一部分，来获得对不动 产的所有权，并执行他或她的产权权利的一部分，以接收设定的红利，这 与租赁合同不同。此外，资金在不动产中没有被占用很长时间，且投资者 可将较少量的资金才殳资于特定的不动产。
特别是，居住权具有各种百分比，用于满足仅仅对于居住的需求以及 对于居住和红利两者的需求，这是通过使希望实际居住的人支付少量的资 金来居住在该财产上而实现的。即，本发明可满足各种投资者的所有要求。
此外，用于提供不动产证券化服务的服务器将待售不动产的所有权分 割成各具不同红利百分比的居住权和投资权，通过证券交易服务器来制定 合同以出售权利，根据合同购买不动产，获得所有权，建立权利，并根据 合同出售居住权和投资权，因而减轻对不动产特殊目的公司购买不动产的 负担，并增加权利获得的可靠性。
而且，因为投资证券的价格是在证券交易市场形成的，与价格完全波 动的不动产不同，投资者被允许甚至在红利日期之前，通过投资证券流通 来实现收益。不动产的价格反映证券价格，因而产生不动产的真实价格。
虽然参考本发明的特定示例性实施方式显示和描述了本发明，本领域 技术人员应理解，其中可进行形式和细节上的各种变化，而不偏离由所附 权利要求限定的本发明的精神和范围。
权利要求
1. 一种不动产交易系统，用于使用通过通信网络连接的交易人终端进行证券化不动产产权销售，所述系统包括不动产证券化服务器，其用于购买不动产、将不动产的产权权利分割成各具有不同红利权的居住权和投资证券，并管理证券的权利和红利；不动产证券交易服务器，其用于提供来自所述不动产证券化服务器的关于投资证券的信息和来自所述交易人终端的关于投资证券销售的信息以及关于不动产的估计价格的信息、响应于来自所述交易人终端的购买请求而分割并购买投资证券，以及向所述不动产证券化服务器提供权利的结果变更；资产评估服务器，其用于向所述不动产证券交易服务器提供关于相应于投资证券的不动产的估计价格的信息。
2. 如权利要求1所述的系统，其中所述不动产证券化服务器进一步 包括用于将不动产的产权权利分割成居住权和投资证券的权利建立器，且所述权利建立器根据预定的标准，来确定居住权和投资证券之间的产 权权利比率、居住权和投资证券之间的红利比率、居住权持有者的买方条 件、出售时间的条件和红利日期的条件中的至少 一个。
3. 如权利要求2所述的系统，其中所述不动产证券交易服务器提供 关于居住权的信息和由所述不动产证券化服务器提供的或由来自所述交 易人终端的出售请求提供的居住权红利、提供居住权的预定的购买限制信 息、响应于来自所述交易人终端的购买请求而购买居住权，并向所述不动 产证券化服务器提供权利的结果变更。
4. 如权利要求1所述的系统，其中所述不动产证券化服务器包括权 利建立器，所述权利建立器用于根据通过所述资产评估服务器获得的要购 买的不动产的价值信息，来确定居住权、投资证券和红利权。
5. 如权利要求l所述的系统，其中所述不动产证券化服务器包括销售信息管理器，其用于接收要被购买的不动产的卖价、居住权和投一个作为销售信息，以及接收不动产的购买请求；交易请求器，其用于向所述不动产证券交易服务器提供来自所述销售 信息管理器的所述销售信息，以请求交易合同；以及权利建立器，其用于接收来自所述不动产证券交易服务器的交易结束 信息、支付不动产的卖价，以及转移权利、请求所述不动产证券交易服务 器执行签订的交易。
6. 如权利要求l所述的系统，其中所述不动产证券交易服务器包括产权信息提供器，其用于提供关于不动产的产权权利的信息连同当前 价格和红利比率；产权交易管理器，其用于向所述交易人终端提供来自所述产权信息提 供器的信息，并接收出售和购买请求；交易处理器，其用于在收到通过所述产权交易管理器接收的购买请求 时，比较买方信息与预订的标准，以确定是否允许买方购买不动产，以及 当允许买方购买不动产时，处理合同或交易；权利关系处理器，其用于才艮据来自所述交易处理器的结果，来产生关 于要提供给买方和所述不动产证券化服务器的权利关系变更的信息；和卖价和成本处理器，其用于根据来自所述交易处理器的结果，来支付 交易资金，并单独计算成本中的税和佣金。
7. 如权利要求l所述的系统，其中所述不动产证券交易服务器包括不动产证券化处理器，其用于从所述不动产证券化服务器接收对居住 权或投资证券的交易的请求，或请求不动产的证券化；权利信息更新器，其用于与所述不动产证券化服务器交换关于产权权 利变更的信息；和资产评估管理器，其用于在出售成功时，将居住权或投资证券的价格 信息和红利信息反々贵给所述资产评估服务器。
8. 如权利要求7所述的系统，其中所述不动产证券交易服务器或所 述不动产证券化服务器包括管理公司管理器，其用于向提供离线不动产经 纪的国外管理公司提供关于待售居住权的信息，并接收关于售出的居住权 的信息以认可交易事件。
9. 如权利要求1所述的系统，其中当出售成功时，所述不动产证券 交易服务器将卖价信息和红利比率信息反馈给所述资产评估服务器，并且 所述资产评估服务器用所述反馈信息更新现有评估信息。
10. —种在不动产和连接到通信网络的产权交易人终端之间进行的不 动产交易方法，所述方法包括不动产证券化步骤，其根据关于由卖方终端提供的不动产的信息和不 动产的资产评估信息，通过不动产证券化服务器，将待售不动产的产权权 利分割成各具有不同红利比率的居住权和投资证券；证券流通步骤，其通过不动产证券交易服务器，接收来自所述不动产 证券化服务器的投资证券信息或来自交易人终端的投资证券的销售信息、 向所述交易人终端提供所述投资证券信息连同所述资产评估信息，并向所 述不动产证券化服务器提供由出售所产生的权利变更信息；权利更新步骤，其通过所述不动产证券化服务器，用从所述不动产证 券化服务器接收的所述权利变更信息来更新不动产产权权利的权利信息； 以及红利提供步骤，其在满足预定的红利条件时，通过所述不动产证券化 服务器，以预定的不同红利百分比提供居住权和投资证券的红利。
11. 如权利要求IO所述的方法，进一步包括居住权流通步骤，其通过 所述不动产证券交易服务器，向所述交易人终端提供来自所述不动产证券 化服务器的居住权信息或来自所述交易人终端的居住权信息连同所述资 产评估信息、响应于来自满足预定购买条件的买方的购买请求而执行交 易，并向所述不动产证券化服务器提供权利变更信息。
12. 如权利要求IO所述的方法，进一步包括提供步骤，其通过所述不动产证券交易服务器，向所述交易人终端提供来自所述不动产证券化服务器的居住权和投资证券信息、制定销售合同，并向所述不动产证券化服务器提供合同信息；以及登记权利建立步骤，其当收到的销售合同满足预定的标准时，通过所 述不动产证券化服务器，根据合同从卖方购买不动产，取得不动产的所有 权，并建立对分割的居住权和投资证券的权利。
13.如权利要求IO所述的方法，进一步包括居住权委托和出售步骤，其通过所述不动产证券交易服务器或所述不 动产证券化服务器，向提供离线不动产经纪的国外管理公司提供关于待售 居住权的信息，并在从所述国外管理公司收到关于售出的居住权的信息 时，通过所述不动产证券化服务器，用所述信息更新权利。
全文摘要
本发明涉及使用不动产证券的不动产交易系统及其方法。提供了使用不动产信托的不动产交易系统和方法，其能够通过证券化不动产和出售包括所有权证券和投资证券的多个分割证券，来减轻对居住权持有者和投资者的负担。不动产特殊目的公司购买不动产，并将不动产权利分割成居住权和在不动产证券交易所作为投资证券进行交易的投资权，与标准证券一样，居住权和投资权具有不同的红利百分比，以便希望实际居住的买方通过只购买不动产价格的一部分来居住在该财产上，以及希望投资的人为了期望的产权而投资于不动产。
文档编号G06Q30/00GK101464988SQ200810089329
公开日2009年6月24日 申请日期2008年4月24日 优先权日2007年12月21日
发明者尹镐远 申请人:尹儇进