一种房地产行业财务指标分析系统及方法与流程

本发明涉及财务指标分析领域，具体为一种房地产行业财务指标分析系统及方法。

背景技术：

房地产行业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点也决定了在对房地产行业进行财务分析的时候，在财务和经营指标的选取上与其他企业有较大的区别，但随着时代的不断发展，原有的财务指标分析的方法开始落后，缺乏准确性和严谨性，而财务指标分析的系统随着信息量的不断增多，系统容易崩溃导致不能及时备份。

技术实现要素：

本发明的目的是为了解决现有财务分析指标方法开始落后，缺乏准确性和严谨性等缺点，而提出的一种房地产行业财务指标分析系统及方法。

为实现上述目的，本发明提供如下技术方案：所述系统及方法的核心财务指标包括运营水平指标、盈利水平指标、杠杆水平指标、偿债能力指标和发展水平指标，所述运营水平指标包括库存预收款比、资产收入比、预收款周转率、回款率、去化率和平均建设率，所述盈利水平指标包括毛利率、期间费用率、变更后ebit利润率、非经常性损益比率、安全边际和变更后总资产回报率，所述杠杆水平指标包括变更后资产负债率和净负债率，所述偿债能力指标包括短期偿债能力指标和长期偿债能力指标，所述短期偿债能力指标包括变更后速动比率、变更后现金比率和现金类资产短期债务比，所述长期偿债能力指标包括现金利息保障比、资产与债务保障比和融资渠道，所述发展水平指标包括总资产增长率、收入增长率和变更后资本积累率，所述显示屏模块、中央处理模块、wifi模组和数据储存模块为电性连接，用户在计算机终端上将核心财务指标程序通过显示屏模块输入到数据储存模块中，通过wifi模组可在云平台中更新数据，由中央处理模块控制核心财务指标的运作。

优选的，所述运营水平指标中的库存预收款比的计算公式为期末库存/平均预收款，衡量以本期的预收规模计算剩余货值的出清周期，指标越小，说明存货的去化压力越小，所述运营水平指标中的资产收入比的计算公式为各项收入/收入总额，资产为公司占用的资源，资产收入比越低，说明每1元收入所需要的资源越少，资产周转效率越高，所述运营水平指标中的预收款周转率的计算公式为营业收入/去年平均预收款，衡量预收账款结转收入的效率，但须注意预收账款为现金收入，结转为营业收入时并不影响房企的现金流，该指标跟账面利润相关性较强，但该指标的横向可比性较弱，所述运营水平指标中的回款率的计算公式为销售回款/销售金额，房企销售先签订合同，在特定时点上与销售收款存在一定时滞，也会因为提前确认收入而产生一定规模的应收账款，故销售回款率可衡量销售房款的收现情况，所述运营水平指标中的去化率的计算公式为销售面积/可售面积，房企销售金额随着房价的变动波动较大，故使用已销售面积占可售面积的比例来衡量销售去化水平，所述运营水平指标中的平均建设率是指房地产项目从开工到竣工的建设周期，可以根据披露的各个项目的建设周期求平均值，该指标主要体现房企的运营模式。

优选的，所述盈利水平指标中的毛利率的计算公式为(营业收入-营业成本)/营业收入，房地产企业收入及成本确认滞后于当期销售，故毛利率反映的以前期间销售项目的盈利能力，所述盈利水平指标中的期间费用率的计算公式为期间费用/营业收入，期间费用包含销售费用、管理费用和财务费用，近几年的期间费用率水平所处的行业位置和趋势反映了房企的费用控制能力，所述盈利水平指标中的变更后ebit利润率的计算公式为营业外净损益+汇兑净损益+投资净损益+公允价值变动损益＝ebit，将营业外净损益、汇兑净损益、投资净损益和公允价值变动净损益从ebit中进行剔除，主要反映房企经营性业务的盈利能力，部分房地产企业采取住宅和商业地产并重运营或者以商业地产运营为主，商业地产计入投资性房地产，若采用公允价值计量会产生较多的公允价值变动，虽然公允价值变动有一定的主观可调整性和不确定性，但以该指标来判断拥有一定商业地产资产房企的整体盈利能力会显得过于保守，故该指标较适用于以住宅开发为主的房企，所述盈利水平指标中的非经常性损益比率的计算公式为ebit/利润总额，、所述盈利水平指标中的安全边际的计算公式为当年销售均价/去年拿地均价，随着房企向金融、商业地产行业涉足，非经常性损益占比或有所增加，该指标主要衡量房企业绩对非经常性损益的依赖程度，而且需结合非经常性损益的结构来判断其可持续性和稳定性，安全边际衡量的是房企销售均价对楼面地价的覆盖程度，由于地价在房价中的比例很高，所以该指标可以作为毛利率的验证指标，在面临市场波动背景下，较高的安全边际意味着相对较好的抗跌价空间及运营灵活性，是企业综合竞争力的体现，所述盈利水平指标中的变更后总资产回报率的计算公式为ebit/平均总资产，总资产报酬率较为全面衡量了全部资产的盈利能力，但需注意总资产容易受到特殊情况的影响，如当年大量购置土地或者进行并购，总资产报酬率会出现一定波动。

优选的，所述杠杆水平指标中的变更后资产负债率的计算公式为(负债总额-预收款)/(资产总额-预收款)，在一般的资产负债率指标的分子、分母中均减去不负有偿还义务的预收账款，能够更准确的反应房企的财务杠杆水平，所述杠杆水平指标中的净负债率的计算公式为(有息负债-货币资金)/所有者权益，该指标反映净债务和股权资本的相对关系，即所有者权益的净债务负担，对于债权人来说，该指标越小越好。

优选的，所述短期偿债能力指标中的变更后速动比率的计算公式为(流动资产-库存)/(流动负债-预收款)，剔除预收账款的影响，所述短期偿债能力指标中的变更后现金比率的计算公式为(现金+现金等价物)/(流动负债-预收款)，剔除预收账款的影响，所述短期偿债能力指标中的现金类资产短期债务比的计算公式为现金类资产/短期债务，短期债务主要用于补充流动性，在债务偿付时具有较强的刚性以及时间要求，因此我们从流动性最强的现金类资产对短期债务的覆盖角度来衡量短期债务的即时偿付能力。

优选的，所述长期偿债能力指标中的现金利息保障比的计算公式为(现金净流量+现金利息支出+付现所得税)/现金利息支出，经营活动现金净流量+现金利息支出+付现所得税为现金流化的ebitda，而分子也采用了利息的实际现金支出，弥补了ebitda利息保障倍数利润和现金流不匹配的缺陷，所述长期偿债能力指标中的资产与债务保障比的计算公式为(现金类资产+存货+投资性房地产-预收款)/全部债务，从长期来看，全部债务的偿还主要依赖于资产的逐步变现，因此我们补充房地产企业的核心资产对全部债务覆盖程度来衡量长期偿债能力，所述长期偿债能力指标中的融资渠道有持有的上市公司股权、债券等，该经营指标需要注意的是，可动用授信额度能够反映房企可动用融资空间。

优选的，所述发展水平指标中的总资产增长率的计算公式为销售金额与面积差额/去年销售金额或面积，反应房地产项目的销售增长能力，所述发展水平指标中的收入增长率的计算公式为(本期营业收入-上期营业收入)/上期营业收入，由于房企收入结转时间较为滞后，该指标揭示的往往是以前年度的经营效益增长情况，用销售增长率，即销售金额或面积的增长率则更能反映房企当期的规模增长能力，所述发展水平指标中的变更后资本积累率的计算公式为母公司权益差额/期初归属于母公司权益，“明股实债”的融资方式会增大房企的所有者权益，但少数股东权益并不能作为母公司偿债的保证，用归属母公司所有者权益计算更为准确。

优选的，所述显示屏模块、中央处理模块、wifi模组和数据储存模块为电性连接，wifi模组可与云系统连接进行云备份，用户在计算机终端上将核心财务指标程序通过显示屏模块输入到数据储存模块中，通过wifi模组可在云平台中更新数据，由中央处理模块控制核心财务指标的运作。

与现有技术相比，本发明的有益效果是：该财务分析方法结合房地产企业的经营及会计核算特点，从营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力和发展能力五个方面，对指标进行了筛选、改进与补充，形成了房地产企业财务分析特有的核心财务指标体系，更加准确严谨，该财务分析系统增加wifi模组，可以与云系统连接上传备份。

附图说明

图1为本发明的系统框架图。

图2为本发明运营水平指标的方法框架图。

图3为本发明盈利水平指标的方法框架图。

图4为本发明杠杆水平指标的方法框架图。

图5为本发明偿债水平指标的方法框架图。

图6为本发明发展水平指标的方法框架图。

图中：1-中央处理模块、2-显示屏模块、3-数据储存模块、4-wifi模组。

具体实施方式

下面将结合本发明实施例中的附图，对本发明实施例中的技术方案进行清楚、完整地描述，显然，所描述的实施例仅仅是本发明一部分实施例，而不是全部的实施例，基于本发明中的实施例，本领域普通技术人员在没有做出创造性劳动前提下所获得的所有其他实施例，都属于本发明保护的范围。

请参阅图1-6，本发明提供一种技术方案：一种房地产行业财务指标分析系统及方法，其特征在于：所述系统及方法的核心财务指标包括运营水平指标、盈利水平指标、杠杆水平指标、偿债能力指标和发展水平指标，所述运营水平指标包括库存预收款比、资产收入比、预收款周转率、回款率、去化率和平均建设率，所述盈利水平指标包括毛利率、期间费用率、变更后ebit利润率、非经常性损益比率、安全边际和变更后总资产回报率，所述杠杆水平指标包括变更后资产负债率和净负债率，所述偿债能力指标包括短期偿债能力指标和长期偿债能力指标，所述短期偿债能力指标包括变更后速动比率、变更后现金比率和现金类资产短期债务比，所述长期偿债能力指标包括现金利息保障比、资产与债务保障比和融资渠道，所述发展水平指标包括总资产增长率、收入增长率和变更后资本积累率，所述显示屏模块2、中央处理模块1、wifi模组4和数据储存模块3为电性连接用户在计算机终端上将核心财务指标程序通过显示屏模块2输入到数据储存模块3中，通过wifi模组4可在云平台中更新数据，由中央处理模块1控制核心财务指标的运作。

本发明的设计与实现思路为：基于普通企业的财务分析指标，结合房地产企业的经营及会计核算特点，分别从营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力和发展能力五个方面，对指标进行了筛选、改进与补充，形成了房地产企业财务分析特有的核心财务指标体系，并经过了一段时间的实施，认为分析数据更加准确严谨，该财务分析系统增加wifi模组4，建立公司云平台系统，可以与云系统连接上传备份，对数据保护更加安全。

对于本领域技术人员而言，显然本发明不限于上述示范性实施例的细节，而且在不背离本发明的精神或基本特征的情况下，能够以其他的具体形式实现本发明，因此，无论从哪一点来看，均应将实施例看作是示范性的，而且是非限制性的，本发明的范围由所附权利要求而不是上述说明限定，因此旨在将落在权利要求的等同要件的含义和范围内的所有变化囊括在本发明内，不应将权利要求中的任何附图标记视为限制所涉及的权利要求。