一种基于重点调查的存量房土地重新购建价格的评估方法与流程

本发明涉及一种评估方法，尤其涉及一种基于重点调查的存量房土地重新购建价格的评估方法。

背景技术：

现有技术中的建筑物土地重新购建价格有两种方法：(1)市场比较法，利用政府有偿出让土地的价格作比较求取，该方法是利用交易实例，纳入交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正等对土地价格进行修正，这些修正因素中需要进行人为判断，受估价人员主观影响较强；(2)利用征用农地的费用加上土地级差收益的办法来求取，且只能将土地的价值还原至城市建成区一定级别的土地价值，并不能凸显出该地块的周边环境、基础设施、公共配套、交通状况以及土地条件的特殊性。

技术实现要素：

发明目的：本发明旨在提供一种能够高效、精准地基于重点调查的存量房土地重新购建价格的评估方法。

技术方案：本发明所述的一种基于重点调查的存量房土地重新购建价格评估方法，其特征在于，包括如下步骤：

s1:样本输入；

s2:对城市住宅用地进行空间评价；

s3:对样本小区土地空间进行等值区聚类，利用arcgis工具的自然间断点法将所有样本划分为32个等值区；

s4:通过重点调查方法统一土地校准点价值内涵；

s5:引入土地校准点；

s6:输入重点调查样本；

s7:重点调查土地空间等值区聚类；

s8:还原小区土地等值区簇内的样本价值；

s9:还原空间等值区簇内样本价值；

s10:对空间等值区内样本街区空间聚簇；

s11:还原空间等值区内街区簇间价值；

s12:还原空间等值区内街区簇内样本价值。

其中，引入重点调查的土地校准点为利用城市内近1年成交的住宅用地的校准点进行重点调查；输入重点调查样本为小区土地空间评价样本集合、小区土地空间等值区分布集合、小区土地等值区簇内街区分布集合；重点调查土地空间等值区聚类为通过样本的空间分布将样本聚类到相应的空间等值区分布子集集合中，利用引进的重点调查小区土地控制点的特征值，进行控制点空间等值区的类簇还原；还原小区土地等值区簇内的样本价值为通过控制点的重点调查价值，计算出控制点空间等值区均值，利用空间等值区簇类之间的空间评价关系，还原出各个街区的相对价值。

本发明中，还原空间等值区簇内样本价值为通过空间等值区的空间评价和土地空间评价，以及通过空间等值区相对价值，还原出空间等值区簇内的样本相对价值；对空间等值区内样本街区空间聚簇为将样本通过空间分布聚类到相应的空间等值区簇内街区分布子集集合中，利用引进的重点调查土地控制点特征值，进行控制点空间等值区簇内街区类簇还原；还原空间等值区内街区簇间价值为通过控制点的重点调查小区土地价值，计算出控制点价格空间等值区簇内街区均值，利用街区空间评价关系，还原出各个空间等值区簇内街区的相对价值；还原空间等值区内街区簇内样本价值为通过空间等值区簇内街区的空间评价和土地空间评价，以及通过空间等值区簇内相对价值，还原出空间等值区簇内街区簇间的样本相对价值；利用分层聚类凝聚法能够实现从“等值区——街区——小区”楼面地价的逐层校准。

有益效果：与现有技术相比，本发明具有如下显著优点：结合城市内住宅用地的空间评价结果和近期成交案例价值，通过分层聚类和逐层校准，为科学、合理、高效的实现存量房的土地重新购建价格评估提供有效的技术支撑，在克服了市场比较法人为主观影响的同时，又细化了土地成本法的颗粒度，实现了对城市土地重新购建价格的科学、高效的批量评估，有很强的实用性。

附图说明

图1为本发明的评估流程示意图；

图2为本发明的引入重点调查的土地校准点的分层聚类流程图；

图3为扬州市区的小区空间评分kriging图；

图4为扬州市区的重点调查土地样本；

图5为扬州市区的小区空间评分等值区分布图(颜色一致表示在同一等值区)；

图6为扬州市区的小区校准地价kriging图。

具体实施方式

下面结合附图1-6对本发明的技术方案作进一步说明。

如图所示的一种基于重点调查的存量房土地重新购建价格评估方法，包括如下步骤：

s1:样本输入，生成小区土地空间评价样本集合、小区土地空间等值区分布集合、小区土地等值区簇内街区分布集合；

s2:如图3所示，对城市住宅用地进行空间评价，具体公式为：

si＝w1*x1+w2*x2+…+wn*xn

si为第i个小区的空间评分，wi为第i个小区的特征系数，xi为第i个标准化数值；

s3:如图4所示，对样本小区土地空间进行等值区聚类，利用arcgis工具的自然间断点法将所有样本划分为32个等值区；

s4:如图5所示，通过重点调查方法统一土地校准点价值内涵；

s5:引入土地校准点；

s6:输入重点调查样本；

s7:重点调查土地空间等值区聚类；

s8:还原小区土地等值区簇内的样本价值，具体公式为：

pii＝sii/scontrol*pcontrol

其中，pii为第i空间等值区(isochore)平均地价，sii等值区为第i空间等值区平均评分，pcontrol为第i空间等值区控制点平均地价；scontrol为第i空间等值区控制点平均评分；

s9:还原空间等值区簇内样本价值，第i个等值区地价为：

pii＝sii/si1*pi1+sii/si2*pi2+sii/si3*pi3+sii/si4*pi4+sii/si5*pi5+……+sii/sii-1*pii-1

其中，sii为第i个等值区的空间评分，pii为第i个等值区的土地价值；

s10:对空间等值区内样本街区空间聚簇；

s11:还原空间等值区内街区簇间价值，具体公式为：

psi＝ssi/si*pi

其中，psi为该等值区内第i个街区(street)的价格，ssi为该等值区内第i个街区的评分，si为该街区平均得分，pi为该等街区平均价格；

s12:还原空间等值区内街区簇内样本价值，具体公式为：

pci＝ssi/ss*si

其中，psi为该街区内第i个小区(community)的价格，ssi为该街区内第i个小区的评分，si为该等值区平均得分，pi为该等值区平均价格。

引入重点调查的土地校准点为利用城市内近1年成交的住宅用地的校准点进行重点调查。

输入重点调查样本为小区土地空间评价样本集合、小区土地空间等值区分布集合、小区土地等值区簇内街区分布集合。

重点调查土地空间等值区聚类为通过样本的空间分布将样本聚类到相应的空间等值区分布子集集合中，利用引进的重点调查小区土地控制点的特征值，进行控制点空间等值区的类簇还原。

还原小区土地等值区簇内的样本价值为通过控制点的重点调查价值，计算出控制点空间等值区均值，利用空间等值区簇类之间的空间评价关系，还原出各个街区的相对价值。

还原空间等值区簇内样本价值为通过空间等值区的空间评价和土地空间评价，以及通过空间等值区相对价值，还原出空间等值区簇内的样本相对价值。

对空间等值区内样本街区空间聚簇为将样本通过空间分布聚类到相应的空间等值区簇内街区分布子集集合中，利用引进的重点调查土地控制点特征值，进行控制点空间等值区簇内街区类簇还原。

还原空间等值区内街区簇间价值为通过控制点的重点调查小区土地价值，计算出控制点价格空间等值区簇内街区均值，利用街区空间评价关系，还原出各个空间等值区簇内街区的相对价值。

还原空间等值区内街区簇内样本价值为通过空间等值区簇内街区的空间评价和土地空间评价，以及通过空间等值区簇内相对价值，还原出空间等值区簇内街区簇间的样本相对价值。

如图6所示，利用分层聚类凝聚法能够实现从“等值区——街区——小区”楼面地价的逐层校准。