房屋性价比评估模型的构建方法
【技术领域】
[0001] 本发明设及一种模型构建方法，尤其设及一种房屋性价比评估模型的构建方法。
【背景技术】
[0002] 中国房地产市场发展=十余年，对于房地产方面的国家标准及评价全部集中于性 能、功能方面，但对普通商品住宅价值与价格关系的评价始终还没有一个客观统一的标准 与方法。商品住宅市场长期存在着价格与价值不匹配，信息不对称且透明度低，加之房地产 开发企业夸大化甚至虚假炒作盛行，均使得房屋消费者面对该种非标性、大宗消费品进行 置业时，由于缺乏消费经验且专业知识不足，往往无法理性、科学的进行选择，房屋消费者 迫切需要一个公正、客观、权威的评价商品房价格与价值关系即性价比的评价标准，W正确 指导其置业行为，选择到符合其需求的、更物有所值的住宅。
【发明内容】
[0003] 为了解决【背景技术】中存在的上述技术问题，本发明提供了一种可客观W及科学的 对房屋性价比进行评估的房屋性价比评估模型的构建方法。
[0004] 本发明的技术解决方案是；本发明提供了一种房屋性价比评估模型的构建方法， 其特殊之处在于；所述房屋性价比评估模型的构建方法包括W下步骤：
[0005] 1)采集房屋性价比评估模型相应的指标集；所述房屋性价比评估模型相应的指 标集包括房屋居住效应指标集AW及房屋居住成本指标集B;所述房屋居住效应指标集A 包括房屋户型性能评价指标集、楼盘性能评价指标集W及区位影响评价指标集；
[0006] 2)对房屋居住效应指标集A进行无量纲化处理；对房屋居住成本指标集BW及无 量纲化处理后的房屋居住效应指标集A分别进行权重加总合成，并相应得到权重加总合成 后的房屋居住成本指标集B的值W及权重加总合成后的房屋居住效应指标集A的值；
[0007] 3)根据权重加总合成后的房屋居住效应指标集A的值W及权重加总合成后的房 屋居住成本指标集B的值构建房屋性价比评估模型。
[0008] 上述步骤2)的中对房屋居住效应指标集A进行无量纲化处理的具体实现方式 是：
[0009] a)对房屋居住效应指标集A中所包括的房屋户型性能评价指标集、楼盘性能评价 指标集W及区位影响评价指标集依据是统计学的方式进行归类划分，并得到归类划分后的 不同类型的指标集；所述归类划分后的类型包括定性指标、是非型指标、正向指标、负向指 标W及适宜型指标；
[0010] b)根据不同类型对房屋居住效应指标集A进行无量纲化处理：
[0011] 当类型是定性指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式是分值处 理方式；
[0012] 当类型是是非型指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式是分值 处理方式；
[0013] 当类型是正向指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式是采取半 正态函数方法，所述半正态函数的函数表达式是：
[0014]
[001引 其中；
[0016] y是无量纲化后房屋居住效应指标集A的指标值；
[0017]X为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值；
[0018] a为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值的最小值，a为常量；
[0019] K为调整参数；
[0020] 当类型是负向指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式是采取半 正态函数方法，所述半正态函数的函数表达式是：
[0021]
[002引 其中；
[0023] y是无量纲化后房屋居住效应指标集A的指标值；
[0024]X为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值；
[00巧]a为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值的最大值，a为常量；
[0026] K为调整参数；
[0027] 当类型是适宜型指标时，所述适宜型指标包括单点最优指标W及区间最优指标；
[0028] 当适宜型指标是单点最优指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方 式采用正态函数的方法，所述正态函数的函数表达式是：
[0029]
[0030]其中；
[0031] y为无量纲化后房屋居住效应指标集A的指标值；
[0032]X为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值；
[0033] a为指标的最适宜值；
[0034] ai为最小不允许值；
[00巧]32为最大不允许值；
[0036] K为调整参数；
[0037] 当适宜型指标是区间最优指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方 式采用正态函数的方法，所述正态函数的函数表达式是：
[0038]
[0039]其中；
[0040][a'，a"]为指标的最适宜区间；
[0041] ai为最小不允许值；
[0042] 32为最大不允许值；
[0043] Ki、K2均是调节系数。
[0044] 上述对房屋居住成本指标集B进行权重加总合成的具体实现方式是：
[0045]
[004引其中；
[0047] Xi(i= 1，2,…，n，j= 1，2,…，P)是第i个房屋居住成本指标集B中的样本中第 j项居住成本指标的值；
[0048]n为样本个数，P为居住成本指标个数；
[0049] 化是房屋居住成本指标集B进行权重加总合成后的值；
[0050] 所述房屋居住成本指标集B进行权重加总合成后的值的单位是人民币元；
[0051] 所述对无量纲化处理后的房屋居住效应指标集A进行权重加总合成的具体实现 方式是：
[0052]
[005引其中；
[0054]X'。（1 = 1，2,…，n,j= 1，2,…，m)为第i个房屋居住成本指标集B中的样本 中第j项居住效应指标的无量纲化值；
[00巧]n为样本个数；
[0056] m为居住效应指标的个数；
[0057] LE是对无量纲化处理后的房屋居住效应指标集A进行权重加总合成的值，单位是 分。
[005引上述步骤如中房屋性价比评估模型CPi的函数表达式是：
[0059]
[0060] 上述房屋性价比评估模型的构建方法在步骤1)与步骤2)之间还包括对采集得到 的房屋性价比评估模型相应的指标集进行优化及精简的步骤。
[0061] 上述对采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集进行优化及精简的条件 是：
[0062] a)采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集中的指标属于现有的且与房屋 有关的规定、规范、标准中所规定中的强制项目，且采集得到的房屋性价比评估模型相应的 指标集中的指标在该强制项目上的差异不大，予W删除；
[0063] b)采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集中的指标与房屋有关的规定、规 范、标准中所规定中的强制项目存在差异性，但该种差异并未对评估模型的构建带来显著 影响，予W删除；
[0064] C)采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集中的难W采集或者采集成本太 高的指标，且该些指标对评估模型的构建的影响并不很大，则删除；
[0065] d)若采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集中存在非来自现有的且与房 屋有关的规定、规范、标准中所规定中的强制项目中的指标，认为不必要或者必要性不强的 予W删除。
[0066] 本发明的优点是：
[0067] 本发明提供了一种房屋性价比评估模型的构建方法，该方法包括1)采集房屋性 价比评估模型相应的指标集；房屋性价比评估模型相应的