指标集包括房屋居住效应指标集 AW及房屋居住成本指标集B;2)对房屋居住效应指标集A进行无量纲化处理；对房屋居住 成本指标集BW及无量纲化处理后的房屋居住效应指标集A分别进行权重加总合成，并相 应得到权重加总合成后的房屋居住成本指标集B的值W及权重加总合成后的房屋居住效 应指标集A的值；3)分别对权重加总合成后的房屋居住效应指标集A的值W及权重加总合 成后的房屋居住成本指标集B的值进行校正；4)根据矫正后的房屋居住效应指标集A的值 W及矫正后的房屋居住成本指标集B的值构建房屋性价比评估模型。本发明所提供的方法 基于指标的客观性，解决了开发商虚假炒作、夸大项目实际的信息错误，同时该模型中各种 指标信息全面、详实，让房屋消费者更能全面系统的了解到楼盘的基本情况。最为重要的是 基于房屋性价比评估的结果，让房屋消费者更能清晰的通过量化结果判定房屋的性价比， 并且通过对每个楼盘具体指标数值的了解，清楚每个楼盘的优点具体是什么，不足是什么， 当房屋消费者置业时，面对诸多符合其需求的楼盘进行多选一，具有参考、指导价值。本发 明提供一种房屋性价比评估体系的科学、合理的方法，并构建房屋性价比评估的数学模型， 然后根据评估模型对市场普通住宅的数据指标采集、运算，并通过网络应用平台，形成直接 供房屋消费者进行住宅性价比查询的应用产品，在进行普通住宅置业选择时，提供客观、专 业、系统的参考依据。该项目的研究成果填补了国内房地产性价比研究的空白，可供我国其 他城市参考，并可供房屋消费者、开发企业做性价比分析，促进开发项目性价比的提高。
【附图说明】
[0068] 图1是本发明所采用的居住效应指标集所包括指标的树状图。
【具体实施方式】
[0069] 本发明提供了一种房屋性价比评估模型的构建方法，该方法包括W下步骤：
[0070] 1)采集房屋性价比评估模型相应的指标集；房屋性价比评估模型相应的指标集 包括房屋居住效应指标集AW及房屋居住成本指标集B;房屋居住效应指标集A包括房屋 户型性能评价指标集、楼盘性能评价指标集W及区位影响评价指标集，如图1所示；
[0071] 房屋性价比性评价指标，体现的是单位货币所能够买到的住宅的居住效应。根据 此项定义，住宅性价比是住宅居住综合效应与住宅居住成本的比值，具体公式；性价比=居 住效应/居住成本。对于房屋消费者而言，性价比越高的房子，越值得购买。其中居住成本 应从住宅的户型、所在楼盘的性能W及区位影响=个方面来反映，居住成本包括在购买和 使用住宅时所发生的各类货币成本。根据效果费用理论模型，结合住宅产品的特点，进行房 屋性价比模型的梳理构建。
[0072] 2)根据普通住宅产品的特点，参考国家有关住宅性能认定、绿色建筑评价、生态住 宅评估等多种标准，分析影响住宅的各类因素，并通过访谈，寻找房屋性价比可能存在的影 响因素，来构建科学、合理、先进并为多方认可的房屋性价比指标体系。
[0073] 3)根据现有的综合评价理论，结合房屋性价比的概念，建立房屋性价比的评价指 标体系。在建立初始评价指标集后，根据指标的分类，针对不同类别指标项进行无量纲化处 理。根据国家法律、法规的规定W及专家的指导意见，结合评级时点的特点W及数据的可采 集性、评价的可操作性等方面，确定对初始指标集的优化方法，主要通过相关分析、分因子 分析检验等方式，确定各指标在性价比构建过程中的贡献度强弱，在每次优化后，都在小范 围内进行测算，W检验指标的有效性，经过两次大的优化和多次微调，形成最终的住宅性价 比评价指标集。依据效果费用理论、综合评价方法W及技术经济学的方法，分别完成对居住 效应评价指标W及居住成本评价指标的合成。
[0074] 4)采集市场上在售楼盘价格及相应指标值，分别建立构成住宅价格的一级指标线 性公式，结合评分法等，形成一级指标的影响权重系数，并依此方法构建二、=级指标权重， 构建性价比评价初级模型。
[00巧]5)通过采集市场楼盘性价比指标值，进行性价比结果测算，与住宅市场典型楼盘 销售情况比较，检验性价比评估的合理性，最终形成房屋性价比评估模型模型。
[0076] 根据上述房屋性价比评估模型的构建方法，建立的房屋性价比评估指标模型其内 容包括房屋性价比住宅居住效应的评价指标、住宅置业居住成本的评价指标，W及房屋性 价比评价值的指标量化方法及性价比计算公式。
[0077] 普通住宅的居住效应，不仅要考虑建筑本身质量及户型质量，还应包括住区内及 其所在城市区位对其生活带来的影响，比如交通的方便性、购物的便利性、生活服务设施的 完善性W及文化教育和休闲运动设施的配备等方面给居住者生活带来的影响。根据上述分 析，普通住宅居住效应评价指标结构如下表所示。
[0078] 普通住宅居住成本评价指标项较少，结构简单，因此不再分维度，包括销售均价、 契税、维修基金、物业管理费、全寿命周期节省的成本。
[0079] 居住成本；主要W房屋消费者置业的房价为主体
[0080] 首先采集住宅居住效应指标集及成本指标集，如下列表格所示。
[0081] 户型性能评价指标集：
[0082] 表1西安普通住宅居住效应初始指标集（户型性能部分）
[0083]
[0084]
[0090]
[0091] 楼盘性能评价指标集：
[0092] 表3 - 2西安普通住宅居住效应初始指标集（楼盘性能部分）
[0093]
[0100]
[0101] 表 3 -2(续）
[0102]
[0103]
[0104] 区位影响评价指标集：
[0105] 表3 - 3西安普通住宅居住效应初始指标集（区位影响部分）
[0106]
[0107]
[010引居住成本评价指标集：
[0109] 表3 - 4西安房屋性价比评价指标集（居住成本部分）
[0110]
[011引
[0114] 居住效应指标集中的定量指标，大多是带有单位的指标，且单位都不尽相同，先进 行无量纲化，才能进行加总合成。
[0115] 根据指标特性的不同，无量纲化的方法略有差别。
[0116] 居住成本指标值的单位都是人民币元，可直接相加，无需进行无量纲化处理。该样 做也正体现了住宅性价比概念中的"效费比"思想，不同于"价值工程"概念。价值工程中 的比值是没有量纲，当比值为1时，表示产品功能与成本相一致，大于1时，表示功能大于成 本，小于1时，则表示功能小于成本。而"效费比"的概念则反映的是单位货币成本所购买 的效应的多少，是有量纲的。
[0117] 因此，该里仅对居住效应指标进行无量纲化处理，居住成本指标不做无量纲化处 理。一般无量纲化方法大多采用直线型的效用函数法，而现实生活中许多评价对象的价值 水平与指标值本身之间的关系却是非线性的。
[0118] 定性指标的分值是现场直接打分得来，取值范围最高为100分，最低为30分。
[0119] W西安市为例，对定性指标的分值进行如下说明：
[0120] 当前西安市普通住宅市场的销售单价最高在13000元左右，最低则在4600元左 右，相差在2. 8倍左右。那么居住效应指标的取值最大值与最小值的差异也应保持在该个 比例关系上，该样将来计算性价比时，才能保证性价比计算的分母即居住成本与分子即居 住效应的变化的相对幅度基本一致，避免了价格剧烈变动而居住效应变动幅度不大的情 形，使得性价比计算的结果更为接近事实。基于W上考虑，居住效应指标中的定性指标及无 量纲化后定量指标的值域范围应该在35~100之间，即按照100除W2. 8,取整应为35。但 在市场中没有哪个住宅会在所有的指