用于评价不动产融资结构的系统和方法

专利名称：用于评价不动产融资结构的系统和方法
技术领域：
本发明涉及一种用于评价不动产(real estate)融资结构(financingstructure)的系统和方法。尤其是，本发明提供一种用于确定通过模型控制不动产资产的最佳融资结构的系统和方法。更具体地，用户可以把与不动产资产和期望获得不动产资产的实体相关的信息输入到模型中。该系统和方法分析输入的信息，并评定用于控制不动产资产的各种融资结构，包括，例如实体是应该拥有不动产资产、租赁不动产资产还是通过另一种融资结构控制不动产资产。
背景技术：
当然，众所周知，可以拥有不动产，或者可以以多种方式控制不动产资产。一般来说，一项房地产或其它类型的不动产资产可以被实体例如公司或政府实体租赁或拥有。实体所使用的特殊融资结构取决于多种因素，包括，例如实体的财政状况，以及个人或实体要如何利用不动产资产。例如，个人在比较了租赁不动产资产与拥有不动产资产的成本和效益之后，可能决定应该租赁不动产，而不是拥有不动产。
当针对特定的不动产资产同时分析和比较多种不同的融资结构时，关于如何控制不动产资产的决策将变得非常困难。例如，个人或实体可以以多种方式拥有不动产资产。例如，实体可以利用公司基金(corporatefund)拥有不动产资产，可以利用债务拥有不动产资产，可以通过不动产投资信托(real estate investment trust-REIT)拥有不动产资产，或者可以利用与另一个个人或实体的合伙或合资拥有不动产资产。同样，个人或实体可以以多种方式租赁不动产资产。例如，个人或实体可以利用短期租赁、长期租赁、赊卖(credit sale)和回租(leaseback)、税收推动衡平租赁(tax motivated leveraged lease)或合租(synthetic lease)。每种融资结构都可能有多种难以分析的成本和效益。而且，关于哪种融资结构最适于实体的决定可能不是显而易见的，除非并且直至对这些融资结构进行相互比较。
当然，从大量资金典型地用于拥有或控制不动产资产这个意义上讲，不动产是实体的主要平衡表资产。可以用于控制不动产资产的每种特殊融资结构都有多种与之相关的成本和效益，使得尤其难以分析和评价融资结构，以及难以确定最佳的控制结构。
然而，不管不动产资产对实体如何重要，关于最适于特殊实体的融资结构的决策在传统上一直是一件独立的事情，与关于不动产资产可能如何有益于或影响实体的真实和详细的分析相比，这种决策更多地被市场因素所驱动。甚至于市场因素通常被错误地或不切实际地分析。
实体总是不能对如何构造不动产资产的获得方式(procurement)的决策达成一致。实际上，许多公司没有系统的、一致的以及受过训练的方法，用于作出与不动产资产的控制相关的融资决策。例如，在某一特殊公司内，贴现(discounting)方法在公司内部不同，以及债务成本假设(costs of debt assumptions)不一致。另外，典型地没有用于评价项目的标准时限；不同的个人可以使用5年、10年或15年的时限。还有，外汇汇率假设通常也不同。
公司还作出不切实际的残余或市场价值假设(assumptions)。例如，对于确定未来残值的假设可能是不切实际的或不可靠的。另外，通常不考虑对关键金融激励器(key financial drivers)的灵敏度分析。还有，对出售/回租分析的当前市场估价可能常常是过分乐观的，并且可能有时把债务转期(funding-也就是通过发行长期债券来收回短期债券)隐藏在买价的估算中。
另外，当获得不动产资产时，常常忽略了许多重要的准则，例如占用条件、灵活性以及更广的公司度量(corporate metrics)。例如，每股收益(EPS)、POA以及其它关键的公司比率(corporate ratio)常常被忽略。另外，典型地可能以长期的战略计划为代价来获取短期的收益性。还有，可能几乎不了解获得不动产资产的潜在平衡表的含意，或者是几乎对此不敏感。
而且，个人或实体通常没有考虑许多非金融要素，或者是考虑不足。例如，公司实体可能签订长期租赁而没有退出策略，这影响了不动产资产对于公司实体的价值。虽然长期租赁能够降低对业务预算的短期影响，但是存在许多未被考虑的长期负面效应。而且，在公司实体内部没有“核心”资产对比“非核心”资产的共同定义。
还有，许多实体是由多个个人或子实体组成的，该多个个人或子实体对特殊的不动产资产有着不一致的议程。例如，实体例如公司可能有多个管理组，该多个管理组必须向某个被选择或被指派去获得不动产资产的个人或小组提交批准。例如，有一个不动产管理组、财政组(treasuryteam)和/或高级管理组，他们都有着不一致的需要或期望。而且，可能必须对某些外部小组进行调节，例如股东、股票分析员以及信用评级代理。
另外，许多公司可能处于反应式工作制(reactive mode)中，尤其是当经济处于下降周期(down-cycle)中时，因此没有时间和内部资源或程序去分析和评价用于获得不动产资产的各种融资结构。
还有，实体一般对以下缺乏理解用于控制不动产资产的融资结构是什么；以及用于获得不动产资产的各种结构能够如何影响性能度量，性能度量可以在公司或其它类型实体内被跟踪。另外，新的融资结构频繁地出现，但是通常都没有被相关的决策者很好地理解。例如，可能与不动产资产的出售或回租相关的税收激励常常被忽视。而且，个人通常注重地方税问题，而不考虑或不理解国税问题(global tax issue)可能如何受影响。而且，对于那些可能对各种融资结构缺乏了解的关键人员，可能对他们的培训不足。
另外，通常可以获得许多不动产资产，却不能拥有分析处理过程的真正全局的主动权。决策常常是被局部的因素和评价准则所驱动，而没有认识到大公司的全局和扩张特性。典型地，分析是由一个人或小组来完成，而不是由公司内的、可能代表多种观点的多个人来完成。因此，公司内的许多人不觉得他们是决策过程的一部分。
给定不动产资产对于实体底线的相对重要性，需要一种能够克服如上所述的缺陷的系统和方法。尤其是，需要一种提供获得不动产资产的战略的和一致性途径的系统和方法。而且，需要一种把不动产融资决策与非金融准则结合的系统和方法。

发明内容
本发明涉及一种评价不动产融资结构的系统和方法。尤其是，本发明提供一种确定用于控制一项或多项不动产资产的最佳融资结构的系统和方法。更尤其是，本发明提供这样一种系统和方法，由此用户把与不动产资产和期望获得不动产资产的实体相关的详细信息输入到该系统中。系统分析输入的信息，并评价各种融资结构。例如，系统分析实体是应该拥有不动产资产、租赁不动产资产，还是另外通过另一种融资结构控制不动产资产。
本发明还提供这样一种系统和方法，该系统和方法用于提供详细的现金流动和矩阵决策结构，以确定用于控制不动产资产的最佳融资结构。大量的决策准则被引入该系统和方法中，并被分为两大类金融的或定量的因素，以及非金融的或定性的因素。可以对这两大类包含的每个准则进行定义，并分配一个权重，以建立每个准则相对其它准则的重要性。可以为每个准则对多种融资结构进行测试和评分，并且可以比较每种融资结构的总分，以确定不动产资产的最佳融资解决方案。
因此，本发明的优点之一是提供一种评价用于控制不动产资产的各种融资结构的系统和方法。本发明在可能具有各自议程的多个参与者之间建立起一致性，多个参与者有各自的议程是因为每个参与者都与最终结果有着利害关系。本发明还把融资决策中的各个风险承担者(stakeholder)的不同问题和利益合并到一起。本发明在决策过程中引入了通常对融资决策的大多数参与者都重要的多种因素。
而且，本发明的优点之一是提供一种评价用于控制不动产资产的各种融资结构的系统和方法，该系统和方法还提供一种用于确定不足的资金资源在不同的地域和产品类型之间的分配的结构化和一致方法学。本发明在确定的目标和性能度量范围内，提出了许多相关的问题。
另外，本发明的优点之一是提供一种评价用于控制不动产资产的各种融资结构的系统和方法，该系统和方法还积极地(pro-active)利用各种持有、控制或拥有不动产资产的方法去影响期望的金融结果(financialresult)。本发明还有一个优点是，提供一种把不动产资产从静态“固定资产”转变为有效平衡表管理的重要贡献者的系统和方法。
以下通过参照


本发明的优选实施例，来说明本发明的附加特征和优点，并且由此本发明的附加特征和优点将变得清楚。

图1说明了在本发明实施例中评价用于控制不动产资产的融资结构的一般过程。
图2所示的过程重点说明了在本发明实施例中的用于融资结构评价的准则开发和模型改进。
图3所示的连续处理过程重点说明了在本发明实施例中的用于融资结构评价的数据转换。
图4所示的继续过程重点说明了在本发明实施例中的用于不动产资产获得的数据处理及融资结构的评分和分等。
图5显示了可用于控制不动产资产的多种融资结构的“拥有”对“租赁”谱图(spectrum)。
具体实施例方式
本发明涉及一种评价各种融资结构的系统和方法，各种融资结构可用于个人或实体，例如政府实体、公司实体或者对本领域普通技术人员显而易见的其它任何实体，去控制不动产资产。尤其是，可利用计算机输入与不动产资产相关的信息，并通过计算机处理器计算该输入的信息，以确定不动产资产的最佳融资结构。可以以一种简单的形式显示分析结果，以通知用户哪种特殊的融资结构最适于特定的不动产资产。
参照附图，其中相似的附图标记指相似的功能部件，图1显示了用于从多种融资结构确定最佳融资结构的总体过程1。准则开发步骤10用于评价客户和确定项目的范围。准则开发步骤10还用于确定意图用于控制不动产资产的可能融资结构，以及定义用于确定最佳融资结构的关键准则。另外，开发一种用于评价和比较不同的融资结构的模型。
在准则开发步骤10之后，通过模型改进步骤12对已开发的模型进行改进。模型改进步骤12包括决策矩阵的开发，以及可用于提取被开发模型中的特定财产数据。在模型改进步骤12中被提取的特定财产数据可以用于数据转换步骤14中，该数据转换步骤14用于把特定财产数据转换为现金价值(例如美元)和面积价值(例如平方英尺)，或者其它任何对本领域普通技术人员显而易见的价值。然后可进行数据处理步骤16，以根据在数据转换步骤14中提供的信息确定现金流动分析。数据处理步骤16可以制定用于模型的金融假设(financial assumption)。而且，在数据处理步骤16中可确定非金融指标，以量化非金融的或定性的数据。
对金融或量化的数据和非金融或定性的数据进行加权和评分，并根据其得分对各种融资结构分等。可通过评分与分等步骤18完成这些，评分与分等步骤18可用于将分析结果呈现给期望通过融资结构之一控制不动产资产的实体。
与被开发的模型相关的信息以及被评价的金融和非金融因素被输入到计算机处理器中，计算机处理器可以存储和处理被输入的数据。计算机处理器典型地包括输入设备例如键盘或鼠标，处理装置，用于存储信息的数据库，以及输出装置例如打印机或监视器。处理器可以以本领域普通技术人员熟悉的任何方式操纵数据。优选地，信息被输入到微软Excel(Microsoft Excel)电子表格和用于处理和/或操纵信息的数据库应用程序中。
当然，以上一般过程可用于任何实体，以及实体所期望的任何不动产资产。以下描述如何利用步骤10-18中每一个步骤确定最佳融资结构的特定例子。
图2说明了用于实现本发明的特殊过程50。当然，该特殊过程50可能是特定于特殊的实体，并且该过程的变化可用于其它实体，对于本领域技术人员而言这一点是显而易见的。在图2中专门定义了如图1所示的准则开发步骤10。在准则开发步骤10中必需的第一步是定义项目目标(project objective)，如步骤52所示。另外，通过步骤54定义客户组。通过步骤56设计会面调查表(interview questionnaire)，通过步骤58进行主管人员会面(executive interview)。接下来，通过步骤60检查公司文件。被检查的特定公司文件包括年度报告、10K和10Q财务报表和新闻稿(press release)。当然，可以通过步骤62为特殊的信息例如发布的信息，检查和分析其它文件。执行这些预备步骤52-62，以通过步骤64定义关键的金融和非金融的准则、假设以及性能度量，在对用于控制不动产资产的融资结构的评价中，步骤64是重要的。
一旦通过步骤64确定和定义了信息，小组(team)就通过步骤66设计比率公式(ratio formula)。而且，由执行组通过步骤68检查在步骤64中确定和定义的信息，并通过步骤70设计用于各种金融和非金融的准则、假设和性能度量的权重和优先权。通过步骤72改进准则，并应该在小组中达成一致意见。
另外，应该通过步骤74检查客户不动产证券资产(portfolio)，以开始确定关于客户期望通过融资结构控制的不动产资产的关键信息。而且，应该通过步骤76确定和模拟各种融资结构。
图5说明了可用于获得不动产资产的融资结构的类型谱图(spectrum)100。谱图100被排列成在第一侧显示所有权104(代表对不动产资产的完全(或近似完全)控制)，且在第二侧显示租赁106(代表以不动产资产租赁的形式对不动产资产的最小程度控制)。在所有权104与租赁106之间显示了代表性的融资结构。“所有权”的例子有实体可以利用公司基金108拥有，可以利用债务110拥有，可以利用不动产投资信托(REIT)112拥有，以及可以通过合伙114或合资116拥有。这些所有权结构每一种的成本和效益都随所有权程度和/或控制程度而各不相同。应该注意，这一系列融资结构并不表示所有的融资结构。
而且，每种融资结构可以以多种不同方式影响公司度量(corporatemetric)。本发明试图使用对本领域普通技术人员显而易见的任何类型融资结构。对于实体理想的特殊融资结构可能取决于多种因素，包括例如实体的财务状况，不动产资产的用途，以及/或不动产资产的状况或情况。当然，还可包括其它许多因素，这一点对于本领域普通技术人员是显而易见的。
仍然参照图2，详述模型改进步骤12。特别是，模型改进步骤12包括步骤150，步骤150可用于提取特定的财产数据，在通过步骤74检查完客户不动产证券资产(portfolio)之后要对该特定的财产数据进行测试。一旦提取了特定的财产数据，就通过步骤152将该财产数据输入数据转换模块中，如图3所示。
而且，在通过步骤72改进了准则，并且小组对关键的金融和非金融的准则、假设和性能度量达成一致意见之后，小组通过步骤154为执行报告(executive report)或将在各种融资结构被评价之后产生的报告定义格式。而且，在通过步骤66设计了比率公式(ratio formula)之后，通过步骤156改进各种决策矩阵。而且，在通过步骤76模拟了各种融资结构之后，通过步骤158改进现金流动格式。利用步骤154、156和158，通过步骤160改进决策模型和矩阵。在小组仔细地检查之后，一旦已改进了决策模型和矩阵，则模型就应该处于这样一种状态，由此金融或定量的和非金融或定性的信息可以被输入模型中，以确定最佳融资结构。
图3说明了图1所示的数据转换步骤14的详细过程。特别是，取决于度量的类型，多种信息被输入模型中，以便被转换为现金和/或平方英尺。通过数据转换步骤14被输入和转换的信息可能是1.用于设定货币和度量单位的信息，包括国家、货币、货币符号以及外汇汇率(本国货币对美国货币)。这是通过步骤170-176实现的，如图3所示。
2.关于不动产资产状况的信息，包括获得/建造的年份，包括土地成本的原始成本，建筑成本和自获得之后的附加TI，不动产资产的当年市场价值，不动产资产的多年累积贬值，建筑面积，土地面积，土地/建筑比，资本准备金(capital reserve)/建筑物维修(典型地以“货币单位/面积/年”度量)，起始财政年度，不动产资产的租期或占有期。该信息可通过步骤178被输入模型中，如图3所示。
3.按市价计算的不动产资产的残值的信息，包括如何报告价值(例如作为市场价值的百分数变化(percent change))，历史市场趋势年度百分数变化，通货膨胀率估计，附加的测试比率(tested rate)，包括委托和结算费用的销售成本(还包括检验费、产权费、转让费、环境考察费及其它费用)。该信息可通过步骤180-186被输入模型中，如图3所示。而且，可以利用与残值或百分数变化和年度百分数变化率相关的信息，通过步骤206确定残余价格。
4.关于债务假设(debt assumption)的信息，包括贷款数额或本金余额，贷款对价值百分比(loan to value percentage)，开始费用，以及分期偿还年数。该信息可通过步骤188被输入模型中。
5.关于租赁假设(lease assumption)的信息，包括一合同年租金率(contractual year one rental rate)(典型地以平方英尺价格/一年表示)。该信息可通过步骤190被输入模型中。
6.关于合租假设的信息，包括合租费用(返计还原因素)，其包括安排者(arranger)费用、核算费用、法定费用、转让费用、投资者费用及其它费用；以及第一年租金不变，其包括指数(对应于合同期的经费(treasury))、利差幅度(margin of spread)及开始费用。该信息可通过步骤192被输入。
7.关于其它融资结构的信息，包括通过步骤194输入的赊销/回租信息，通过步骤196输入的税收推动衡平租赁，通过步骤198输入的合伙，通过步骤200输入的不动产投资信托，以及通过步骤202输入的合资。当然，关于其它融资结构的信息可通过步骤203被输入模型中，这一点对于本领域技术人员是显而易见的。
当然，根据不动产资产和期望获得不动产资产的实体，可以将其它任何信息输入模型中，这一点对于本领域技术人员是显而易见的。所有先前的信息被输入模型中，从而信息可以被转换为现金金额(例如美元)或面积数量(例如平方英尺)。一旦通过步骤204将信息转换为现金金额或面积数量，就通过数据处理步骤16处理转换后的信息，将参照图4进行详细说明。
通过数据处理步骤16将来自如图3所示的数据转换步骤14的信息输入模型中，以便根据图4详述的数据处理步骤16，通过步骤250确定现金流动分析。另外，利用其它的信息通过步骤250实现现金流动分析。例如，可以利用以下信息关于公司或实体的信息，包括未偿清的和减损的平均普通股数，平衡表信息例如总资产，平均总资产，流动负债，其它负债(包括长期债务)，股东权益，周转资本和长期债务，包括净销售额和利息费用的收益表，费用增长率，国库指数，利差幅度，资本成本(EVA资本费用)以及税率。通过步骤252-262将该信息输入模型中，并进行处理。而且，利用国库指数和利差幅度通过步骤264确定贴现率，并利用贴现率和公司税率通过步骤266确定税后贴现率。在此给出的与金融或定量的因素有关的信息被处理为现金流动数据表。该信息进一步被处理为多种性能度量，如下所示财政实力度量活动现金流动营运资金流动减去(加上)周转资本的增加(减少)(不包括现金、适销证券和短期债务的变化)。
债务对资本(长期债务加上本年到期债务、商业票据以及其它短期债务)除以(长期债务加上本年到期债务、商业票据以及其它短期债务加上股东权益加上少数权益)。
EBIT盈利对利息比付利息和纳税之前的连续营运所得收益除以在减去资本化利息和利息收益之前的总利息。
收益性比率每股基本收益(来自连续营运)连续营运所得收益除以(未偿清的普通股加上减损的潜在普通股的加权平均数)。
减损的每股收益(来自连续营运)连续营运所得收益除以(未偿清的普通股加上减损的潜在普通股的加权平均数)。
作为净销售额百分比的销售、综合和管理(S.G.A)销售、综合和管理费用除以净销售额。
管理有效性股本收益率连续营运所得收益除以平均股东权益。
总资本收益率连续营运所得收益除以(平均长期债务加上本年到期债务、商业票据以及其它短期债务加上股东权益加上少数权益)。
资产收益率连续营运所得收益除以平均总资产。
作为销售额百分比的周转资本(流动资产减去流动负债)除以净销售额。
效率每雇员净收益净收益除以总雇员。
其它EVA税后净营业利润(NOPAT)减去(资本成本乘以平均调节净资产)。
当然，可以根据被输入模型中的信息产生其它性能度量，这一点对于本领域技术人员是显而易见的。以上显示了可能有用的特殊性能度量的代表性例子，而且本发明不限于此。
如上所述的性能度量被呈现在一张或多张现金流动表中，在通过步骤250进行现金流动分析之后创建现金流动表。系统的用户可以利用现金流动表帮助确定用户应该使用哪种融资结构取控制不动产资产。现金流动表给出如上述计算的多种性能度量。而且，产生的现金流动表可以显示融资结构的关键性能度量的比较。例如，现金流动表可以显示本财政年度(或不动产资产控制的第一年)的收益表，该收益表显示费用、营业利润、其它费用或收益、所得税之前的收益或亏损，以及来自连续营运的收益或亏损。而且，现金流动表可以显示平衡表，该平衡表显示现金和/或财产资产以及负债和股东权益。另外，在现金流动表上可显示现金流动，以及平衡表影响、P&L成本影响、信贷风险以及收益性比率。当然，现金流动表可以显示其它信息，这一点对于本领域普通技术人员是显而易见的。
把被输入模型中且被处理为现金流动分析和比率计算的金融信息应用于正在被评价的每种融资结构，以便通过评分矩阵确定融资结构的相对等级，该评分矩阵用于通过步骤282确定金融或定量的得分。相对等级然后作为该特殊金融因素的指标值。例如，对于可以根据步骤250由现金流动分析确定的税后净现值因素，融资结构“利用债务拥有”的等级可能高于“合租”或“租赁”。因此，假设只有“利用债务拥有”、“合租”和“租赁”融资结构正在被评价，“利用债务拥有”融资结构将获得相对等级(此后称为“指标值”)“3”，“合租”融资结构将获得相对等级“2”，“租赁”融资结构将获得相对等级“1”。然而，应该注意，可以利用任何系统确定金融因素的指标值，这一点对于本领域普通技术人员是显而易见的。如上所述的相对等级可能不能充分地指示每种融资结构的金融因素之间的真实差异。例如，如果每种融资结构的金融因素之间的差异极小，则实体可能不希望以整数对金融因素分等。
根据特殊金融结构的重要性，对金融因素的相对等级和指标值进行加权。例如，对于特殊客户和特殊不动产资产，分配以下权重。通过步骤284使用输入的权重，从而以上定义的每个因素可以被评分，并正确地用于确定每种融资结构的总分。例如，税后净现值被赋予的权重为50％；EVA被赋予的权重为10％；平衡表影响(包括总债务对资本和资本需求量)被平均，且赋予的权重为5％；P&L成本影响(包括对连续营运所得收益的第一年影响以及对连续营运所得收益的12年累积影响)被平均，且赋予的权重为15％；信贷风险(包括EBIT盈利对利息、EBITDA盈利对利息、活动现金流动对总债务以及营运所得资金对总债务)被平均，且赋予的权重为15％；以及收益性比率(包括来自连续营运的减损的每股收益(EPS)、营业利润/净销售额、资产收益率、股本收益率以及总资本收益率)被平均，且赋予的权重为5％。当然，基于不动产资产和实体的情况，这些权重是特定于特殊的实体的。其它的权重可用于其它实体，且本发明不限于此。把权重应用于指标值，并进行求和，以给出每种融资结构的总定量得分。
而且，在数据处理步骤16中，与非金融或定性的因素相关的信息被输入模型中。与非金融或定性的因素相关的信息可能包括以下1.通过步骤268输入的不动产资产的战略重要性(可通过269输入核心的或非核心的)。
2.通过步骤270输入的财产特征，包括例如财产类型(生产设施、仓库分配器(warehouse-distributor)、办公设备、技术设施或其它)和设备尺寸，被保险者更换成本、设备成本(承租方特定的改善和总的改善)。可利用财产特征通过步骤271确定市场价值对更换成本，以及通过步骤273确定TI％总成本。
3.还有，通过步骤272输入的占有问题，例如承约期(＜5年、5-9年或＜10年)，占有的确实性(“低”确实性、“中”确实性或“高”确实性的值)，以及灵活性例如环境的控制(“非关键的”、“次重要的”或“重要的”)，从而可通过步骤275进行控制重要性确定。
4.通过步骤274输入的市场问题例如流动性，包括价值保持(即市场一致性，或者财产是具有“高”、“中”还是“低”的共同市场用途和接受度)，以及处理的容易度(包括例如以下因素“首要的”(对于人口大于一百万的都市人口区)、“次要的”(人口在150000至一百万之间)或“第三位的”(人口小于150000)的市场规模；“供给过多”、“平衡”或“供应不足”的市场质量；以及“向下”、“平直”或“向上”的租金价值趋势)。而且，可通过步骤277确定地域空间因素的百分比。
5.可根据步骤275将其它与非金融或定性的因素相关的信息输入模型中，这一点对于本领域普通技术人员是显而易见的。本发明不限于以上根据与非金融因素相关的信息描述的信息。
而且，根据特殊的非金融或定性的因素如何应用于特殊的融资结构，将指标值分配给非金融或定性的因素。例如，下表显示了如何对以下三种融资结构实现非金融或定性因素的分析利用债务拥有、合租以及租赁。表1显示了怎样根据特殊的定性因素对于不动产资产的“利用债务拥有”融资结构的重要性，对每个定性因素进行量化，以及给为每个定性因素分配指标值。
表1“利用债务拥有”融资结构的定性因素的指标值


对每个定性因素进行评分，如以上所示的针对“利用债务拥有”融资结构的表1中所定义的。表2显示了类似的表，但是其针对“合租”融资结构，而不是针对表1所示的“利用债务拥有”。
表2“合租”融资结构的定性因素的指标值


对每个定性因素进行评分，如以上所示的针对“合租”融资结构的表2中定义的。注意“合租”的某些指标值不同于“利用债务拥有”。例如，更短的承约期可能适于合租。因此“＜5”年那一项可能被赋予最高的指标值。然而长的承约期可能适于“利用债务拥有”融资结构。因此，如表1所示，“＜5”年那一项可能被赋予最低的指标值。表3显示了类似的表，但是其针对“租赁”，而不是表1和表2所示的“利用债务拥有”或“合租”。
表3“租赁”融资结构的定性因素的指标值


对每个定性因素进行评分，如以上所示的相对“租赁”融资结构的表3中定义的。而且，类似的表可以被设计并用于图5所示的每种融资结构，以及用于对本领域普通技术人员显而易见的其它任何融资结构，这取决于针对特殊不动产资产被评价的融资结构的类型。然而，应该注意，可以利用任何系统确定非金融因素的指标值，这一点对于本领域普通技术人员是显而易见的。如上所述的指标值可能不能充分地指示每种融资结构的金融因素之间的真实差异。例如，如果每种融资结构的金融因素之间的差异极小，则实体可能不希望为非金融因素分配如上所述的指标值。在该实例中，指标值没有公平地和准确地表示每种融资结构的非金融因素之间的真实差异。
在根据定性因素如何作用于每种融资结构来为每个定性因素分配指标值之后，对每个定性指标进行加权并求和，以得到每种融资结构的总定性得分。根据这些因素的重要性对这些因素进行评分和加权，并根据非金融因素的权重计算总得分。
例如，非金融或定性的因素被赋予的权重如下不动产资产的战略重要性被赋予的权重为15％；财产特征(包括设备尺寸、更换成本、用户特定程度(degree user specific)和市场价值/帐面价值)被平均，且赋予的权重为23％；占有问题(包括承约期、占有确实性和灵活性)被平均，且赋予的权重为30％；市场问题(包括流动性，其包括价值保持或市场一致性；以及处理容易度，其包括市场规模、市场质量、租金/价值趋势和地域的用户百分数)被平均，且赋予的权重为32％。权重作用于指标值，并被求和，以给出每种融资结构的总定性得分。当然，如果确定特殊的因素应该被赋予或大或小的权重，可以适当地改变权重。
一旦计算了每种融资结构的定量和定性总得分，可以很容易地通过步骤286对每种融资结构分等，并且与其它融资结构或结构进行比较，从而确定最佳的融资结构。典型地，对定量的和定性的总得分求和，以产生综合的总得分。然后通过步骤286对每种融资结构进行分等。一般，具有最高总得分的融资结构代表应该用于控制不动产资产的最佳融资结构。
在计算每种融资结构的总得分之后，通过步骤287进行灵敏度分析。又被称为残值灵敏度分析的灵敏度分析对每种融资结构的税后净现值进行量化，并画出其与市场价值增长率的函数关系曲线。灵敏度分析显示了是否要补偿不定条件，即分析者可以确定成本对适中的预测变化的灵敏度。
一旦通过考虑金融(或定量的)因素和非金融(或定性的)因素确定了每种融资结构的总得分，并且通过步骤287完成了灵敏度分析，就通过步骤288以综合报告的表现方式给出评价的结果。综合报告包括执行综合报告，该执行综合报告显示了对不动产资产的描述，对不动产资产使用的描述，以及受影响的营业单位的位置。还显示了最佳融资结构，并且以以下方式对融资结构的相对等级进行分类通过现金流动，包括税后净现值和附加的经济价值；通过帐面收入或亏损，包括对连续营运所得收益的第一年影响以及对连续营运所得收益的12年累积影响。而且，执行综合报告还可以显示残值灵敏度分析，该残值灵敏度分析显示了作为市场价值增长率函数的税后净现值。然而，可以利用任何性能度量对融资结构进行分类，这一点对于本领域普通技术人员是显而易见的。结果的表示还可以显示对本领域普通技术人员显而易见的其它结果。
例子图6A-6D显示了针对特殊实体被评价的不动产资产的特殊例子。在该例子中，只对三种融资结构进行评价“利用债务拥有”；“合租”；以及“租赁”。而且，执行各个步骤，包括准则开发步骤10、模型改进步骤12、数据转换步骤14以及数据处理步骤16，如以上参照图1-5所述的。
图6A显示了如何根据不动产资产和实体评价金融因素。如图6A所示，对每个金融或定量的因素进行分等。某些金融因素具有可以被包含在特殊金融因素分组中的从属因素或性能度量。例如，“平衡表影响”具有“总债务对资本”和“资本需求量”从属因素。为了确定每个具有从属因素的金融因素的得分，对从属因素进行平均，以获得该金融因素的总平均得分。因此，对于在“利用债务拥有”融资结构下的“平衡表影响”，“总债务对资本”从属因素的得分为“1”，同时“资本需求量”从属因素的得分也为“1”，从而“平衡表影响”的总平均得分为“1”。
而且，根据金融因素相对总金融或定量得分的重要性，对每个金融因素的总得分进行加权。例如税后净现值金融因素对于金融或定量的得分比较重要，从而它被赋予的权重为50％。为每种融资结构对每个金融因素进行评分，如图6A所示，以及根据每个金融因素的相对重要性对其总得分进行加权之后，计算每种融资结构的总得分，并对该总得分进行平均。对于“利用债务拥有”融资结构，加权平均得分为2.79；对于“合租”融资结构，加权平均得分为2.09；以及对于“租赁”融资结构，加权平均得分为1.03。
图6B显示了如何对非金融或定性的因素进行评分。例如，作为“利用债务拥有”和“合租”融资结构的核心不动产资产，“战略重要性”的得分为“3”，但是作为“租赁”融资结构的核心不动产资产，“战略重要性”的得分为“1”，这表示就不动产资产作为实体的“核心”资产的重要性而言，“租赁”融资结构小于“利用债务拥有”或“合租”融资结构。
计算得分，并对得分加权，如图6C所示。类似地，非金融因素可能有从属因素，对这些从属因素进行平均以给出总的非金融因素得分，然后根据总的非金融因素得分的重要性对其进行加权。在该例子中，“利用债务拥有”融资结构的得分为2.25；“合租”融资结构的得分为2.29；以及“租赁”融资结构的得分为1.88。
图6D显示了组合评分矩阵，该组合评分矩阵概括了按金融和非金融分类的针对不动产资产和实体的每种融资结构得分。图6D根据针对金融因素和非金融因素计算的得分，显示了每种融资结构的相对等级。在该例子中，金融得分等级如下利用债务拥有(最高)；合租；以及租赁(最低)。另外，非金融得分等级如下合租(最高)；利用债务拥有；以及租赁(最低)。金融得分和非金融得分可以维持它们的独立性，以告知实体关于如何针对金融和非金融类别对每种融资结构进行分等。实体可能期望这样获得信息，这是因为以不同的方式对每种融资结构进行评分，并且把得分结合起来可能不能准确地反映最佳的融资结构。因此，实体可以决定金融和非金融中的哪一类更加重要，尤其是当这两类指示不同的最佳融资结构的时候，如以上例子中所示。
然而，实体可能希望累积金融和非金融的得分，以获得综合的总得分。然后，实体可以推断具有最高总得分的融资结构就是最佳融资结构。对加权的得分求和，具有最高得分的融资结构是“利用债务拥有”，由此指示利用“利用债务拥有”融资结构是实体用来控制该特殊不动产资产的最佳融资结构。
应该理解，对于本领域技术人员，对在此描述的优选实施例的各种改变和更改是显而易见的。可以不背离本发明的精神和范围以及不减小其伴随的优点，对本发明进行这样的改变和更改。因此，这种改变和更改被包括在本发明的附加权利要求中。
权利要求
1.一种用于评价不动产资产的融资结构的方法，该方法包括以下步骤把信息输入用于处理信息的装置中，其中该信息包括与不动产资产相关的金融数据和非金融数据；把金融数据和非金融数据处理为代表金融数据和非金融数据的指标值；评价金融数据和非金融数据的指标值，以获得每种融资结构的总得分；以及输出每种融资结构的总得分，以比较每种融资结构的总得分。
2.根据权利要求1所述的方法，还包括以下步骤分配并施加权重给指标值，该权重代表每种融资结构的金融数据和非金融数据的重要性；以及评价加权的金融数据和非金融数据，以获得每种融资结构的金融数据和非金融数据的总得分。
3.根据权利要求1所述的方法，其中融资结构包括所有权融资结构和租赁权融资结构。
4.根据权利要求1所述的方法，其中可以从以下融资结构组中选择融资结构利用公司基金拥有，利用债务拥有，不动产投资信托，合伙，以及合资。
5.根据权利要求1所述的方法，其中可以从以下融资结构组中选择融资结构短期租赁，长期租赁，赊销/回租，税收推动衡平租赁，以及合租。
6.根据权利要求1所述的方法，其中可以从以下融资结构组中选择融资结构利用公司基金拥有，利用债务拥有，不动产投资信托，合伙，合资，短期租赁，长期租赁，赊销/回租，税收推动衡平租赁，以及合租。
7.根据权利要求1所述的方法，还包括步骤把金融数据处理为性能度量，并分配权重给性能度量，以确定金融数据总得分。
8.根据权利要求1所述的方法，其中从以下金融数据组中选择金融数据税后净现值因素，附加经济价值因素，总债务对资本因素，资本需求量因素，P&L成本影响因素，EBIT盈利对利息因素，EBITDA盈利对利息因素，活动现金流动对总债务因素；营业所得资金对总债务因素，来自连续营运的减损的每股收益因素，营业利润/净销售额因素，资产收益率因素，股本收益率因素，以及总资本收益率因素。
9.根据权利要求1所述的方法，其中从以下非金融数据组中选择非金融数据战略重要性因素，设备尺寸因素，更换成本因素，用户特定程度因素，市场价值/帐面价值因素，承约期因素，占有确实性因素，灵活性因素，市场一致性因素，市场规模因素，市场质量因素，以及租金/价值趋势因素。
10.根据权利要求1所述的方法，其中信息与期望获得不动产资产的实体的金融数据相关。
11.根据权利要求1所述的方法，还包括步骤针对金融和非金融数据，评价不动产资产和期望获得不动产资产的实体。
12.根据权利要求1所述的方法，还包括以下步骤评价不动产资产和期望获得不动产资产的实体；以及设计用于把金融和非金融信息处理为指标值的模型。
13.根据权利要求1所述的方法，其中对实体的评价包括检查实体的文件以及会见实体中的人员。
14.根据权利要求1所述的方法，还包括步骤把金融因素处理为期望获得不动产资产的实体的性能度量。
15.根据权利要求1所述的方法，还包括步骤在把指标值分配给金融信息之前，把金融信息转换为标准单位。
16.根据权利要求1所述的方法，还包括步骤对每种融资结构执行性能度量的灵敏度分析。
17.一种用于评价不动产资产的融资结构的系统，该系统包括用于输入信息的装置，其中信息包括与不动产资产相关的金融数据和非金融数据；用于把金融数据和非金融数据处理为代表金融数据和非金融数据的指标值的装置；用于评价金融数据和非金融数据的指标值以获得每种融资结构的总得分的装置；以及用于输出每种融资结构的总得分以比较每种融资结构的总得分的装置。
18.根据权利要求17所述的系统，该系统还包括用于把权重分配给指标值的装置，该权重代表每种金融结构的金融数据和非金融数据的重要性；以及用于评价加权的金融数据和非金融数据以获得每种融资结构的金融数据和非金融数据的总得分的装置。
19.根据权利要求17所述的系统，其中可以从以下融资结构组中选择融资结构利用公司基金拥有，利用债务拥有，不动产投资信托，合伙，合资，短期租赁，长期租赁，赊销/回租，税收推动衡平租赁，以及合租。
20.根据权利要求17所述的系统，其中可以从以下非金融数据组中选择非金融数据战略重要性因素，设备尺寸因素，更换成本因素，用户特定程度因素，市场价值/帐面价值因素，承约期因素，占有确实性因素，灵活性因素，市场一致性因素，市场规模因素，市场质量因素，以及租金/价值趋势因素。
全文摘要
一种用于评价不动产融资结构的系统和方法。尤其是，本发明提供一种确定用于控制不动产资产的最佳融资结构的方法。用户把与一项或多项不动产资产相关的信息输入系统中。系统分析输入的信息，并对可以用于控制不动产资产的各种融资结构进行评定，包括，例如个人或实体是应该拥有、租赁不动产资产，还是应该通过另一种融资结构控制不动产资产。
文档编号G06Q40/00GK1568472SQ02819987
公开日2005年1月19日 申请日期2002年8月15日 优先权日2001年8月15日
发明者威廉·J·布朗, 罗伯特·德米特里克 申请人:琼斯兰拉萨尔信息处理公司